原告诉称

钱某利向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋转让协议》，吴某众返还钱某利已支付购房款65万元，赔偿钱某利损失费220万元；2.判令吴某众承担诉讼费。

事实和理由：2012年7月5日，吴某众（甲方）与钱某利（乙方）签订《房屋转让协议》，该协议约定：鉴于甲方与北京XX开发集团公司签订《拆迁安置房买卖合同》，甲方购买北京市大兴区1号房屋一套，甲方将其所购买的上述拆迁安置房转让给乙方，房屋建筑面积86平方米，房屋转让款65万元；在协议签订后的当日乙方将款项一次性付清，房屋产权归乙方所有，甲方出具收款收据；甲方必须全力配合乙方办理房屋产权证。如因甲方原因致使无法办理房屋产权证，则甲方除赔偿乙方因此所受到的经济损失外，还要另外承担违约责任。如任何一方不履行协议，则构成违约，应承担违约责任，违约方向守约方支付违约金200万元。

《房屋转让协议》签订后，钱某利按照《房屋转让协议》约定向吴某众支付了房屋转让款65万元，吴某众于2012年7月5日向钱某利出具收条一张，该收条载明：“今收到回迁房1号房屋房款65万元整（陆拾伍万元整）”，吴某众在落款处签字、捺印。钱某利收到交付的房屋后，于2015年4月对1号房屋进行了装修，装修费6万元。自2013年6月钱某利收到房屋至2019年12月1号房屋的物业费、供暖费等相关费用均由钱某利向相关单位支付。吴某众一直拖延办理1号房屋的产权证书，一直未将1号房屋办理至钱某利名下。吴某众将1号房屋出卖给钱某利并收到钱某利支付的房屋转让款后，又瞒着钱某利将1号房屋出卖给他人，导致1号房屋于2015年3月10日被本院查封。2019年11月7日，本院发布公告，依法将转让房屋进行评估、拍卖，造成原、被告之间签订的《房屋转让协议》无法继续履行。《房屋转让协议》无法继续履行的原因，是因吴某众恶意违约，将1号房屋一房二卖，吴某众的行为给钱某利造成了购买房屋的机会损失，吴某众应当对钱某利的损失承担赔偿责任。为了维护钱某利的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院查明事实，依法判如所请。

被告辩称

吴某众辩称，同意解除合同。卖房时房屋的所有的手续吴某众都交付给了钱某利，房产证当时没有办理，因为回迁安置房是五年后办理房产证。后来当时的村委会书记拿着钱某利的合同和所有房屋手续说钱某利不想要房屋了，想卖了，考虑到钱某利的军人身份不方便处理，就拿着房屋的手续办理了贷款抵押，因为房屋处于吴某众的名下，又是书记，吴某众就以担保人的身份进行了担保，让借款100万元，现在房屋要准备被法院拍卖了。合同无法履行的责任不在吴某众，是钱某利把房屋所有手续都给了导致的，所以只同意退还购房款65万元，不同意赔偿损失。

本院查明

本院经审理认定事实如下：2010年6月22日，吴某众与北京市城镇建设综合开发集团公司签订《拆迁安置房买卖合同》，双方约定吴某众购买1号房屋，房屋暂测建筑面积为86平方米。2012年7月5日，吴某众（出卖人）与钱某利（买受人）签订《房屋转让协议》，双方约定甲方将1号房屋转让给乙方，房屋建筑面积为86平方米；房屋转让款为65万元，在协议签订后的当日乙方将款项一次性付清，房屋产权归乙方所有，甲方出具收款收据；甲方必须全力配合乙方办理服务产权证，无条件协助乙方按照乙方指定户名办理房屋产权证，无条件提供办理房屋产权证或服务过户所需的各种证件，如因甲方原因致使无法办理房屋产权证，则甲方除赔偿乙方因此所受到的经济损失外，还要另外承担违约责任；如任何一方不履行协议，则构成违约，应承担违约责任，违约方向守约方支付违约金人民币200万元。合同签订当日，吴某众出具收条一张，确认收到1号房屋房款65万元。

钱某利与吴某众均认可合同签订后，1号房屋由钱某利居住使用，该房屋一直未办理不动产登记手续。2019年，本院在执行蒋某文与吴某众、民间借贷纠纷一案中，将1号房屋进行了查封，并依法决定对上述查封房屋进行司法评估、拍卖。钱某利对此提出执行异议，本院于2019年3月22日作出执行裁定书，驳回钱某利的异议请求。2019年4月，钱某利以蒋某文为被告、以吴某众为第三人向本院提起案外人执行异议之诉，请求判决1号房屋归钱某利所有，并停止对1号房屋的执行。本院于2019年5月23日作出民事判决书，查明：“蒋某文与、吴某众民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月22日作出民事调解书，内容为：偿还蒋某文本金100万元及利息3万元；给付**逾期还款利息；如果未如期履行上述两项给付义务，则需另向蒋某文支付违约损失2万元；吴某众对上述三项债务承担连带清偿责任；吴某众承担连带清偿责任后，有权向追偿。调解书生效后，、吴某众未如期履行调解书确定的义务，蒋某文向本院申请强制执行。

执行过程中，本院于2015年3月10日查封涉案房屋。钱某利就涉案房屋提出案外人异议，本院于2019年3月22日作出执行裁定书，裁定驳回钱某利的异议请求。钱某利不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，即本案。”该判决认为：“钱某利对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益，故对主张涉案房屋归其所有，并停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持”，故依法驳回钱某利的全部诉讼请求。经查，1号房屋目前正在评估、拍卖过程中，该房屋的实测面积为85.36平方米。

庭审中，钱某利主张因1号房屋已经在评估、拍卖过程中，其与吴某众的房屋买卖协议无法继续履行，要求解除合同并退还购房款，同时主张因吴某众违约造成其房屋差价损失，要求吴某众按照房屋市场价值赔偿其房屋差价损失220万元。吴某众同意解除合同，但认为钱某利曾把1号房屋相关房屋手续原件给予，导致其误认为钱某利本人想卖房，从而为的借款作了担保，钱某利对此有过错，所以只同意退还房款，不同意赔偿损失。吴某众提供其与钱某利的通话录音佐证上述主张。钱某利称自己只是在2013年6月交房时将《房屋转让协议》交给一个月，但并不必然导致吴某众为他人借款提供担保，在钱某利提交的电话录音中，钱某利也强调了如果要处理房子也应该有自己的签字，故不认可吴某众提交的录音证据的证明目的。

经询问，钱某利与吴某众均认可1号房屋的现市场单价为每平方米31000元。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同受法律保护。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。钱某利与吴某众签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。吴某众认可钱某利已支付了全部房款，其在钱某利履行完支付房款义务后，负有将房屋交付给钱某利并配合钱某利办理不动产登记手续的义务。但因吴某众为案外人的债务提供担保，导致1号房屋被查封，并进入评估、拍卖阶段，无法实现钱某利购买1号房屋并取得该房屋产权的合同目的。现钱某利要求解除双方之间的《房屋转让协议》有事实和法律依据，法院予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现钱某利要求吴某众返还购房款65万元有法律依据，法院予以支持。关于违约责任，吴某众辩称钱某利对于合同无法继续履行有过错，但钱某利曾将1号房屋的相关房屋手续给予过案外人的行为并不能认定为钱某利授权吴某众为案外人债务提供担保或授权案外人卖房，吴某众提交的录音证据不足以证明其主张，对吴某众的抗辩意见，法院不予采信，吴某众应当承担双方合同不能继续履行的违约责任。钱某利要求吴某众赔偿其因房价上涨所造成的差价损失有事实和法律依据，应当予以支持，但其主张的损失数额过高，根据双方协商确定的房屋单价、房屋面积结合钱某利的购房价格酌情支持200万元。

裁判结果

一、解除钱某利与吴某众于二〇一二年七月五日签订的《房屋转让协议》；

二、吴某众于本判决生效后三十日内退还钱某利购房款650000元并赔偿钱某利损失2000000元；

三、驳回钱某利的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。