原告诉称

原告张三诉称：诉争房屋原系公房，因李四将离开北京到外地工作，李四的原工作单位欲将诉争房屋收回。因张三此前一直在诉争房屋中居住，张三便与李四协商由张三以李四名义购买诉争房屋，李四同意。因李四与张三的姑父王五关系好，李四便委托王五办理房改手续，1998年5月，王五带领张三以李四名义与大兴县房地产管理局签订了公有住宅楼房出售合同，1998年8月，张三向大兴县房地产管理局交纳了全部购房款及房改手续费。因购买诉争房屋需要使用李四的工龄，张三给付了李四8000元补偿款。因双方存在借名买房这一约定，2000年李四出具了房产赠送证明书以便张三办理房屋过户手续，2003年诉争房屋购买满5年后，李四再次出具委托书委托赵六代表其办理诉争房屋的过户手续。

自1995年起，张三一家便在诉争房屋中居住，每年都交纳房租，1998年办理房改手续后，张三一家在诉争房屋中居住至今，物业费、供暖费等均由张三及家人交纳。诉争房屋房改一共花费了五万余元，上述费用李四未支出分文，交纳各项费用的票据及房产证均在张三手中，李四并未见过。李四于1997年、1998年取得的是诉争房屋的使用权而非所有权，故本案不涉及夫妻共同财产的问题，另，张三借李四之名购买诉争房屋后，李四及其爱人孙七自张三处收取了很多现金和好处，孙七对诉争房屋已由张三购买一事不可能不知情。后李四仍配合办理诉争房屋的过户手续，故起诉请求：请求判令李四、孙七协助张三办理诉争房屋过户手续，将诉争房屋自李四名下过户至张三名下；判令李四、孙七承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告李四、被告孙七辩称：不认可张三所述内容，不同意张三的诉讼请求，理由如下：一、诉争房屋原是公租房，李四通过房改政策购买了诉争房屋，购买诉争房屋需要使用李四的工龄，张三及其爱人周三与李四并非同一单位职工，不具备购买诉争房屋的资格，双方不可能成立借名买房的关系；二、李四委托王五办理诉争房屋的房改手续，李四与大兴县房地产管理局（以下简称：大兴房管局）签订的房屋出售合同是王五代李四签订的。合同签订时李四没钱，后来李四通过其亲属分多次将钱给王五，由王五将房款交到大兴房管局。

离开北京后，李四将诉争房屋委托给王五管理，王五管理房屋时谁实际居住诉争房屋李四并不知情；三、2000年、2003年，李四出具了赠与证明及委托书，但出具原因是张三因住房困难于2000年表示希望以12万元的价格购买诉争房屋，因张三不认识李四便通过王五问李四是否同意出售，李四表示同意，为了帮张三节省税费，李四出具了赠与证明，但赠与证明并非李四的真实意思表示。赠与证明出具后王五意外去世，张三未支付承诺的12万元。2003年，王五爱人赵六再与李四协商房屋买卖事宜，但张三仍未付款，故未能办理房屋过户手续。李四并不认识张三，从未与张三协商过房屋买卖事宜。综上，李四与张三不存在买卖关系、借名买卖关系、赠与关系，请求驳回张三的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：李四与孙七是夫妻关系，李四与王五是朋友关系，王五与赵六是夫妻关系，赵六与张三是姑侄关系，张三与周三是夫妻关系。王五已于2000年去世。

本案诉争房屋坐落于北京市大兴区一号房屋，原为大兴房管局的公有住房。1987年11月11日，李四与大兴房管局签订了房屋租赁契约，约定李四承租坐落于大兴县一号房屋一套，月租金5.29元，租期自1987年11月1日起，该租约是李四取得承租房屋使用权的凭证。1990年10月，李四因离京工作故搬离诉争房屋，李四称其离京时将房屋交由王五管理，后张三搬至诉争房屋居住，此后的房租由张三直接向大兴房管局交纳。1998年，诉争房屋根据大兴区相关政策可以购买方式进行房改。1998年5月26日，大兴房管局（甲方）与李四（乙方）签订了公有住宅楼房出售合同，王五代李四在合同落款乙方处签名，王五作为经办人在合同上签名，该合同约定：大兴房管局将诉争房屋按房改政策出售给李四，李四购买的公有住宅楼房所有权受法律保护，住用满五年后方可按房改政策规定出售，在同等条件下，大兴房管局有优先购买权，李四按房改政策购买的公有住宅楼房住用不满五年擅自出售、出租后变相出售、出租的由大兴房管局没收其全部非法所得。

1998年8月19日，大兴房管局收取了诉争房屋的购房款47926元。1999年5月7日，诉争房屋登记在李四名下。上述公有住宅楼房出售合同、房产证原件、各项交费票据的原件均由张三保管并向法庭出示，张三称上述原件可以证明其交纳了房改所需全部费用，诉争房屋系其借用李四名义购买。李四认可票据的真实性，但表示房改所需全部费用均由其个人交纳，因其当时不在北京，其委托朋友一次性给付王五5万元，王五用该笔钱支付了房改费用，房改全部手续由王五保管，王五去世后房改手续为何到张三手中其并不知情。

2000年8月10日，李四出具房产赠送证明书一份，该赠送证明书原件由张三向本院提交，李四对该证据的真实性不持异议。张三认为该证据可以证明李四同意诉争房屋归张三所有。对该证据的形成原因，张三陈述如下：其以李四名义出资购买诉争房屋后与王五商量希望让李四出具一份书面材料确认诉争房屋归张三所有，王五与李四沟通后，李四打印了上述赠送证明书并按了手印给张三寄到北京，因政策规定诉争房屋房改5年后方可交易并办理过户手续，故张三无法依据上述赠送证明书将诉争房屋过户至自己名下。

李四则称其之所以出具该赠送证明书，是因为王五与李四联系称张三希望可以购买诉争房屋，因与王五是好友，李四勉强同意以12万元出售，张三认可该价格但要求李四出具一个赠送证明以避税之用，为此李四出具了上述赠送证明书并邮寄回北京，后因张三未实际支付房款12万元，赠送证明书未发生效力，且李四亦非真心卖房，其后未再提起此事。

2003年1月6日，李四手写一份委托书，张三提交该证据以证明王五去世后，李四又委托王五妻子赵六与张三办理诉争房屋的过户手续。对该证据的形成原因，张三陈述如下：2003年，诉争房屋房改已满五年，根据政策可以上市交易，其咨询他人后得知单凭2000年李四出具的赠送证明无法办理过户手续，办理过户需要李四出具授权委托书或其本人到场，为此，张三再与李四协商，李四同意委托赵六代为办理并出具该委托书，后李四将委托书邮寄给张三，但张三拿着该授权委托书与赵六到大兴区建委办理过户手续时，被告知李四本人必须到场且需提交李四和孙七的结婚证，为此其又与李四联系，但李四拒绝到场亦不同意提供结婚证，最终，张三未能办理过户手续。

李四则称：2000年王五去世，2003年赵六与李四电话联系称张三还是想购买诉争房屋，其碍于与王五的关系同意卖房，售价仍是12万元，为此李四出具了授权委托书，但因李四并不是真心想卖房且尚未收到房款，故李四特意未将孙七的身份证及结婚证提供给张三，后因张三又未支付购房款，其与张三的买卖意向未达成，张三也未能根据委托书办理过户，其后再未再与张三提及卖房一事。

2013年6月19日，李四以诉争房屋的房产证遗失为由补办新证，新房产证记载诉争房屋的房屋所有权人是李四、共有情况是单独所有、房屋性质是房改房（标准价）。补办新证的原因，李四陈述如下：李四离京时曾与王五表示房改后其同意张三在诉争房屋内居住十五年，十五年后其会收回房屋，2013年李四之子到北京后却发现张三将诉争房屋出租营利，为此其将房产证挂失。

本案审理过程中，张三向本院提交书面申请一份，张三在该申请中表示基于其与李四的关系，为减少双方诉累，愿意补偿李四25万元。

另查明：截止到本案法庭辩论终结时，张三实际占用诉争房屋，并交纳了自1998年起至今的供暖费。

上述事实，有公有住宅楼房出售合同、2004年的房产证、房租收据、房款收据、2013年补办的房产证等证据及当事人陈述意见在案佐证。

裁判结果

被告李四、被告孙七协助原告张三办理房屋过户手续，将坐落于北京市大兴区一号房屋自被告李四名下过户至原告张三名下。

律师点评

借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度盖然性的证明标准，则举证不能的不利后果需借名人自行承担；若借名人能够证明双方存在借名买房合同关系的，借名人可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。

本案中，张三主张借名买房关系成立的理由有三：一是张三实际支付了房改全部费用；二是张三长期在诉争房屋中居住并支付了居住期间因房屋产生的供暖费等费用；三是李四曾两次出具书面材料表明其同意协助张三办理诉争房屋的过户手续。法院对张三的上述意见，根据双方当事人提交的证据，结合李四的答辩意见，法院认为，张三提交的证据可以证明借名买房关系成立，理由是：一、李四离京后诉争房屋房改前，张三占用诉争房屋并向大兴房管局交纳租金，张三与李四就诉争房屋实际形成的是借用关系。在张三借用诉争房屋8年后，诉争房屋房改，而房改的公有住房买卖合同、房款及其他所有与购房相关的票据原件全部由张三向法院提交，根据一般生活经验，张三持有房改全部手续及费用票据可以证明其实际交纳了房改费用，除非李四有充分证据证明张三以不当方式取得上述证据，但李四未提交相关证据，王五虽是诉争房屋房改的经手人，但作为证明诉争房屋归属的重要凭证，根据一般生活经验，如果李四实际支付了房改费用，李四应当向王五索要交费票据，特别是王五去世后其应当收回由己保管，而事实上房改全部票据均由张三持有，故李四关于张三通过王五取得上述证据原件的意见亦与常理不符。

综上，法院确认张三支付了房改的全部费用。

二、张三占用诉争房屋的25年中，李四在明知张三占用诉争房屋的情况下未向张三主张过任何权利，特别是王五去世后张三长期占有使用诉争房屋，而根据李四之陈述，其与张三并不相识更无交往，作为与诉争房屋的登记权利人无特殊关系的一方，张三长期不受干扰的占有使用诉争房屋的情形可以佐证张三占有诉争房屋具有合法依据。

三、李四于2000年、2003年两次出具包含了产权变动意思表示的书面材料，其中2000年的赠与协议中李四明确表示同意将涉案房屋过户至张三名下，而2003年的委托书亦对办理诉争房屋过户事宜的内容有清晰地记载。作为完全民事行为能力人，李四应当清楚地知道其出具上述两份书面材料可能产生的法律后果，李四作出的诉争房屋买卖事宜磋商过程中为了便利张三实现买受人权利便出具上述两份书面材料的解释明显与常理不符，李四三年内两次出具包含产权变动意思的书面材料的行为，恰可佐证李四有将涉案所有权转移登记至张三名下的意思表示，虽然上述书面材料因欠缺李四配合未能产生产权变动的效力，但李四出具上述材料可以证明双方存在借名登记这一约定。

综上，双方当事人虽未有书面借名买房协议，但张三长期在诉争房屋中居住，持有房改所有费用票据及合同的情况下，且能够提供李四出具的记载有产权变动意思的书面材料，法院认为张三提供的证据相互印证形成了完整的证据链条，可以证明张三以李四名义购买诉争房屋，双方存在借名买房合同关系，现诉争房屋已经具备过户条件，李四、孙七作为诉争房屋的共有权人，应当协助张三办理房屋过户手续，李四关于孙七对借名买房事宜不知情的意见，法院不予采信。