原告诉称

原告张三诉称：Y公司与J公司系合作开发。2007年11月12日，我与Y公司签订X小区购房协议，我以395200元购买Y公司开发的B市1号楼房一套，我已将房款全部付清。2012年，Y公司又将房屋安置、出售给了王五，导致我无法取得房屋，合同无法继续履行。

起诉要求判令：1、解除我与Y公司签订的《X小区购房协议》；2、Y公司、J公司返还我购房款395200元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息；3、Y公司、J公司赔偿房屋差价损失1076300元，以及之前起诉案件的诉讼费14456元；4、Y公司、J公司赔偿购房款一倍的损失395200元。

被告辩称

被告Y公司辩称：J公司与我公司系合作开发。李四作为材料供应商，将我公司允许其销售顶账的楼房出售给张三，我公司根据李四的指示与张三签订购房协议，李四实际收取了购房款，李四向我公司出具了借条，李四未履行与我公司的材料供应义务。因回迁问题，涉案楼房回迁安置给王五，并给其办理了入住手续。张三签订购房协议时系预约合同，需要签订正式的商品房买卖合同，我公司未取得预售许可证，故销售行为无效。还款及赔偿责任应该由李四承担，故不同意张三的诉讼请求，一并请求追加李四作为第三人参加诉讼。

被告J公司辩称：我公司与张三未签订购房协议，张三与我公司没有合同关系。我公司与Y公司系联营合作关系。我公司依据联合开发改造协议承担商品房销售中开具发票、协助业主办理产权注册登记手续责任，不承担其他责任，不同意张三的诉讼请求。

本院查明

2005年11月8日，Y公司与J公司签订联合开发改造三期工程协议书。2007年11月12日，张三（买受人）与Y公司（出卖方）签订《X小区购房协议》，该协议约定：“认购户别B市1号，建筑面积98.80平米；认购房产总价395200元；备注：3、签署《商品房买卖合同》后，本协议自动作废；4、房屋每平米4000元；5、房屋全款一次性付清，由李四收走”等内容。同日，收款人李四为张三出具收据，Y公司在收款单位公章处加盖公章。2012年8月19日，J公司与被拆迁人王五签订补充协议约定：“乙方（王五）回迁安置在B市1号”等内容。

王五交纳了相关费用后于2012年8月入住该楼房。后，张三曾以房屋买卖合同纠纷为由将Y公司、J公司、李四诉至本院，要求Y公司、J公司交付房屋、协助办理房屋权属转移登记手续，本院以民事判决书判决驳回了张三的诉讼请求。张三不服判决上诉至第三中级人民法院，第三中级人民法院以民事判决书判决驳回上诉，维持原判。现张三再次诉至本院，并提出前述五项诉讼请求。案件在审理中，张三申请对涉案房屋现价作出评估，本院依法定程序经房地产评估有限公司为评估机构，该公司出具的评估报告书结论为“B市1号房地产（建筑面积98.80平方米及相应分摊土地面积）在2015年1月21日的价值为147.15万元”。

另查一：Y公司提交借条一张，内容为“今借到Y公司房款456456元，借款人李四，2007年11月12日”，佐证其与李四之间的借款关系，张三对借条的真实性与证明目的不予认可。Y公司申请追加李四为本案第三人参加诉讼，并申请对张三持有的协议和收据加盖的公章真伪性进行鉴定，在开庭陈述中，Y公司曾自认加盖公章。

另查二：本院依法到住建委查询，涉案B市1号楼确未取得预售许可证明，但该楼已于2012年8月2日完成工程竣工验收手续，并依法取得工程竣工验收备案表。

裁判结果

一、解除原告张三与被告Y公司签订的《X小区购房协议》。

二、被告Y公司于本判决生效之日起七日内返还原告张三购房款三十九万五千二百元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，自二○○七年十一月十二日起至返还之日止。

三、被告Y公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告张三房屋差价款一百零七万六千三百元。

四、被告Y公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告张三二十万元。

五、驳回原告张三的其他诉讼请求。

律师点评

合同具有相对性，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在商品房买卖合同中，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

张三与Y公司签订的《X小区购房协议》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；该协议虽属于商品房认购协议，但具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且Y公司已经按照约定收受了购房款，故该《X小区购房协议》应当认定为商品房买卖合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。

在合同履行过程中，Y公司的合作方J公司将涉诉楼房另行安置给被拆迁人王五并为其办理了入住手续，导致张三的合同履行不能，Y公司构成根本违约，应当承担违约责任，故张三要求解除合同、Y公司返还购房款及利息并赔偿房屋差价损失的诉讼请求理由正当，证据充分，予以支持。但张三要求Y公司赔偿购房款一倍的损失395200元之请求明显过高，法院以张三实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。

J公司未与张三形成合同关系，故张三要求其承担民事责任无事实及法律依据，不予支持。

对于Y公司认为其将涉诉楼房顶账给案外人李四，后其根据李四的指示与张三签订购房协议，购房款由李四实际收取，故退还房款及赔偿的责任应由李四负担，并要求追加李四为第三人的辩解意见，因涉诉楼房系经Y公司同意，由李四以出卖所得抵顶材料款，此行为并不能改变合同双方之间产生的房屋买卖合同的性质，Y公司作为合同相对方，理应对此承担责任，故其该项辩解意见，不予采纳。

Y公司申请对张三持有的协议和收据加盖的公章真伪性进行鉴定之辩解，因该事实已经生效判决认定，Y公司亦曾自认加盖公章，故不予支持。

对于Y公司认为与张三签订的《X小区购房协议》系预约合同，尚需签订正式的商品房买卖合同予以确认，且无预售许可证书，购房协议无效的辩解意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，《小区购房协议》被认定为商品房买卖合同，出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持，涉案X小区X号楼确未取得预售许可证明，但该楼已于2012年8月2日完成工程竣工验收手续，并依法取得工程竣工验收备案表，故该项辩解意见，无事实及法律依据，不予采纳。