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　　一、原告诉称

　　原告张三提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期办理小产证违约金(以下币种同)93,744.42元【1、以675,429元为基数，自2016年11月1日至2017年9月15日共计319天，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.9%/年的标准，计40,729.92元;2、以总房款为基数，自2017年9月16日至2018年4月13日止共计210天，计53,014.5元，两项合计93,744.42元】。

　　事实与理由：2016年1月2日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告张三被告购买a室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积111.08平方米，单价12,022.23元，总房价款1,335,429元，合同约定2016年7月30日之前交房，但未约定大产证的办理时间。之后，原告方付清了全部房款。2016年7月30日，被告交付了毛坯状态的系争房屋。自交房以来，原告方多次询问被告大产证办理情况，被告一直回复在办理之中(期间被告实际并没有提交办理产证的相关资料)，直至2018年4月13日被告才取得大产证，办证时间跨度长达21个月之久。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖司法解释)第十八条的规定，被告在2016年7月30日交付房屋后，未在交房后90天内取得大产证，致原告方不能办理系争房屋的小产证，被告应承担违约责任，故原告方诉至法院。

　　二、被告辩称

　　被告b公司辩称，不同意原告的诉请，理由如下：首先，商品房买卖司法解释第十八条的适用前提是当事人对于办理小产证的时限没有特殊约定，而原、被告在双方签署的《商品房预售合同》第十四条中对办理小产证的前提、资料、时限等作出了特殊约定，故本案不适用该司法解释之规定。其次，《房屋交接书》系办理房屋过户手续的必备文件，并非实际交付房屋的标志，被告已于2016年7月30日按约交付房屋，并无任何违约行为，故不应承担违约责任。

　　三、本院查明

　　根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，确认如下事实：2016年1月2日，李四、王五、赵六(乙方、买方)与b公司(甲方、卖方)签订一份《商品房预售合同》，约定乙张三甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为办公，总房价款1,335,429元。合同第十一条约定：甲方定于2016年7月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同另对其他内容进行了约定。

　　合同签订后，李四、王五、赵六向b公司付清了全部购房款，b公司向其开具了对应金额的发票。2016年7月30日，b公司将系争房屋毛坯交付李四、王五、赵六。之后，原告签署了《房屋交接书》并于2018年5月31日取得了系争房屋的房地产权证(小产证)。

　　四、裁判结果

　　驳回原告李四、王五、赵六的全部诉讼请求。

　　五、律师点评

　　李四、王五、赵六与b公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方均应按约履行。关于b公司是否存在逾期办理小产证的违约行为，李四、王五、赵六主张按照商品房买卖司法解释第十八条第一款第二项的规定来确定b公司办理房地产权证(小产证)的履行期限，但该条款适用的前提为当事人之间对于办理房地产权证(小产证)的期限未作特殊约定的情形。本案中，李四、王五、赵六与b公司所签订的商品房预售合同第十四条约定的内容即为办理小产证的流程及相应的履行期限，对于合同有约定的，应当从其约定。

　　虽然合同未对大产证办理的具体日期进行约定，但李四、王五、赵六签订合同时并未就此提出异议，应当视为李四、王五、赵六同意b公司在合理期限内办理大产证，故对于李四、王五、赵六称预售合同未明确约定大产证的办理时间，应当视为未约定的意见，不予采纳。结合本市对商业办公项目开展清理核查及整顿工作等实际情况，认为b公司取得大产证的合理时间为2018年1月15日前。按照预售合同约定，b公司最晚应于2018年8月13日前协助李四、王五、赵六办理系争房屋的产权过户手续。现b公司已于2018年4月26日通知所有业主领取办证资料并配合办证，且李四、王五、赵六目前已取得了系争房屋的小产证，故李四、王五、赵六主张逾期办理小产证违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。