原告诉称
原告张小一向本院提出诉讼请求：1、被告张二与被告J公司就S市1号房屋签订的买卖合同无效；2、被告张二赔偿原告自2009年2月26日起至2019年12月1日期间的租金损失。
2005年，以被告张大为公房承租人的房屋拆迁，安置对象包括原告、被告张二在内共7人。2007年，原告父母离婚，原告由母亲李一抚养。同年，原告及母亲李一向法院提起诉讼，请求对上述拆迁安置房屋进行析产。2007年12月27日，经区人民法院主持调解，各方合意位于S市1号房屋产权归原告及被告张一、张大共同共有。因当时该房屋为拆迁安置房，不具备产权登记条件，且原告未成年，故未办理产权登记。2019年7月14日，原告至房地产交易中心查询得知，被告张二于2009年2月26日将该房屋登记在其名下。被告之行为严重侵害原告之权益，故原告诉至法院。
被告辩称
被告张二辩称，系争房屋系动迁安置所得，而非买卖所得，不存在房屋买卖合同。考虑到被告张一再婚后的居住情况，本人自愿将大房子调换为小房子，并根据家庭协议约定将S市1号房屋给被告张一、张大、陈小和原告张小一居住，房屋产权人为被告张一；S市2号房屋给被告张二和王小二居住，房屋产权人为被告张二。
被告J公司辩称，本公司与被告张二之间并非单纯的商品房买卖关系，而是本公司配合被拆迁人办理房屋产权证，履行《城市居住房屋拆迁补偿安置协议》的行为。且被拆迁人如何安置其家庭成员又系被拆迁人的权利义务，本公司无权干涉，也无审查义务，故本公司不应承担责任。
被告张一、张大辩称，被告张大指定两处拆迁安置房屋具体归属是对其权利的处分，被告张二是被告张大指定的系争房屋所有人。系争房屋权利产权登记手续于2004年办理，原告对此明知，故本案已过诉讼时效。
本院查明
被告张大与陈小生育被告张一、张二。被告张一与李一于1996年登记结婚，婚后生育原告，2007年离婚，原告随李一共同生活。被告张二系王小二之母。
2005年8月16日，拆迁人土地发展中心与被拆迁人张大(安置人被告张大、陈小、被告张一、李一、原告张小一、被告张二、王小二七人)就S市1号三层东西间房屋(房屋承租人为被告张大)签订《城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，安置了S市1号(建筑面积49.08平方米，2009年2月26日权利人登记为被告张二)、2室(建筑面积81.71平方米，2009年2月26日权利人登记为被告张一)二套房屋等。
2007年，原告及其母李一就上述二套房屋的权属向本院提起财产权属纠纷诉讼，同年12月27日，经调解，达成如下协议：“一、被告张一、张大、陈小、张二、王小二于本调解书生效之日一次性支付原告李一房屋折价款人民币7万元；原告李一对S市1号及S市2号房屋均不再享有其他任何权利；二、坐落于S市1号房屋待取得产权后归被告张一、张大及原告张小一共同共有；……。”
另查明，2008年11月，被告张二、张一、张大等人签订《协议》，约定S市1号的产权人为被告张二(由被告张二和王小二居住)、6号401室的产权人为被告张一(由原告、被告张大等居住)。被告张二、张一、张大表示因无原告等的联系方式，故系争房屋产权证并未登记原告张小一的名字。2009年2月18日，被告张二委托被告张大办理S市1号的产权证，被告张大作为代理人，指定S市1号房屋的产权人为被告张二，后被告张二与被告J公司就S市1号房屋签订《房地产买卖合同》。
2009年2月26日，S市1号的权利人登记为张二。在办理产权证时，被告张二、张一、张大均未向被告J公司及不动产登记处出示过民事调解书。原告表示直至2019年7月14日去房地产交易中心查询后才得知系争房屋产权变更情况。
审理中，原、被告表示对S市1号房屋价值在27,000-30,000元/平方米内由法院酌定，不需要进行评估。
原告对诉请变更为：1、对S市1号房屋进行分割，要求被告张二、张一、张大支付原告房屋折价款500,000元；2、被告张二赔偿原告自2009年2月26日起至2019年12月1日期间的损失100,000元(原告表示自2009年2月26日起系争房屋由被告张二占用使用和管理，损害了原告的利益，要求参照租金标准2,500元-3,000元/月计算原告的损失)。被告张二、张一、张大表示，愿意支付原告系争房屋相应的折价款，但500,000元过高。被告张二表示本人未反对原告来居住，且原告无证据证明其损失的存在等，故不同意支付损失100,000元。
裁判结果
一、被告张一、张大于本判决生效之日起十日内支付原告张小一房屋折价款475,000元；
二、驳回原告张小一的其余诉讼请求。
律师点评
共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
民事调解书中已明确S市1号房屋属原告、被告张一、张大三人共有，故原告是系争房屋的产权人之一，被告张二、张一、张大侵犯原告权利，原告有权主张相应的房屋折价款，至于折价款的多少，根据双方当事人商定的价格区间及法院询价等后由法院酌定，此后原告对S市1号房屋已无任何权利。原告主张损失100,000元，与法无据，故不予支持。