原告诉称

原告张大、张一向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告签订的关于S市1室房屋的《商品房出售合同》；二、判决被告返还原告购房款3,500,000元；三、判决被告支付违约金、律师费、保全担保费。

2017年2月20日，原告与被告签订了《商品房出售合同》一份，约定原告以3,500,000元价格购买S市1室房屋(下称“系争房屋”)，建筑面积74.49平方米，并办理了网签备案手续。协议签订后，原告按协议约定支付了全部款项3,500,000元，被告分别出具了相应的收款收据。现由于被告原因，导致原告至今无法办理产证，无法实现合同目的。

为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼。

被告辩称

被告L公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。

1.根据双方合同约定，原告应在2017年5月2日前支付全部购房款，被告才有义务为原告办理产证及交房，但原告至今未付清房款，无权要求被告为其办理产权证，更无权单方面解除合同，原告违约在先，无权要求被告返还购房款、支付违约金。若法院支持违约金的请求，被告认为违约金明显过高，请求依法调整。2.原告诉请的律师费与保全担保费无合同及法律依据，被告是针对特定业主出具的《承诺书》，并未对外张贴或公告，不应视为对全体业主的承诺，且该承诺书中并无保全担保费的相关约定。此外，若法院支持律师费与保全担保费的请求，被告也认为金额过高，请求依法调整。

本院查明

2017年2月20日，原告(乙方)与被告(甲方)签订一份《商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买位于S市1室的系争房屋，建筑面积74.49平方米，总房价款3,500,000元；第七条约定乙方付清该房屋全款后，于2017年12月30日前，甲方向乙方交付房屋。

第十一条约定如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担。

第十三条约定除不可抗力外，甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180日，乙方有权单方解除本合同。

第十九条约定双方商定2017年8月20日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2018年2月20日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2018年2月20日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。

附件一付款时间和付款方式中约定付款方式为：1、乙方于2017年2月20日与甲方签署购房合同，并支付给甲方房款首付款700,000元；2、乙方于2017年3月2日支付给甲方房款首付款1,050,000元；3、乙方以贷款方式于2017年5月2日前支付房款1,750,000元。

付款情况：2017年2月20日，张大、张一在商业广场售楼处以POS机刷卡方式分别支付100,000元定金、600,000元首付款，POS机商户名称为“L公司”，同日收取加盖了“商业广场营销中心”印章的收据两张，载明收款事由分别为定金、首付款；2017年2月25日、2017年2月27日、2017年4月25日，张大、张一以同样的方式分别支付50,000元、1,000,000元、1,750,000元，POS机商户名称均为“L公司”,并收取了加盖了“商业广场营销中心”印章相应金额的收款收据，收款事由均记载为首付款补款，以上合计支付购房款3,500,000元。之后，因L公司迟迟未为张大、张一办理过户手续，也未实际交付房屋，张大、张一诉至法院。

经查，上述3,500,000元购房款，其中100,000元实际进入了L公司账户，3,400,000元实际进入了案外人房地产投资顾问有限公司(下称“R公司”)账户。

另查：一、R公司系L公司选定的涉案楼盘的独家委托代销公司，涉案楼盘的具体销售事宜均由R公司实际操办，代销期间为2015年12月23日至2017年11月3日。二、本案审理期间，经张大、张一申请，本院于2020年3月4日正式查封了系争房屋。

三、2017年10月30日，L公司出具一份《承诺书》，载明：至绿茵商业用房所有业主，我公司承诺如下：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，L公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因L公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。

以上第一、二、三条其中任意条款因L公司原因违约(业主方不予配合提供材料的L公司不承担违约责任)，L公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。

所有因L公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由L公司承担。

裁判结果

一、原告张大、张一与被告L公司于2017年2月20日签订的关于S市1室房屋的《商品房出售合同》于2020年2月27日解除；

二、被告L公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张大、张一已付购房款3,500,000元；

三、被告L公司应于本判决生效之日十日内给付原告张大、张一解约违约金700,000元；

四、被告L公司应于本判决生效之日十日内赔偿原告张大、张一律师费损失50,000元；

五、原告张大、张一的其余诉讼请求，不予支持。

律师点评

原、被告签订的《商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方均应按约履行。

本案的争议焦点：一、R公司代收房款的行为以及张大、张一实际支付的款项应如何认定？二、原告能否行使合同解除权，被告是否应承担违约责任？

针对争议焦点一：一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡支付，应属商品房买卖的交易惯例。张大、张一在具有“商业广场营销中心”标识的售楼处，由该处的销售经办人员引领在POS机上刷卡付款，相关POS机签购单上均显示商户为L公司，事后销售人员均向张大、张一出具了加盖“商业广场营销中心”印章的收据，款项性质均记载为定金或购房款，张大、张一有理由相信收款方为L公司，而无从知晓实际收款人为R公司。即便系由R公司收取房款，R公司系L公司选定的绿茵商业广场的独家代理销售公司，全权负责绿茵商业广场的销售事宜，R公司收取购房款的行为后果应及于L公司。

综上，法院认定张大、张一已向L公司支付全部购房款3,500,000元。

针对争议焦点二：根据合同第七条约定原告付清该房屋全款后，于2017年12月30日前，被告向原告交付房屋。

第十三条约定除不可抗力外，被告如未在本合同约定的期限内将该房屋交付原告使用，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之2.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权单方面解除合同。第二十条约定原告行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，被告应将原告已支付的房价款全部退还原告，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的20%计算，在退还房价款时一并支付给原告。

现张大、张一已按照合同约定付清全部购房款，L公司并未按约履行办证以及交付房屋的义务，显属违约，应承担相应的违约责任。张大、张一以L公司未按约交付房屋及办理产证为由要求行使约定解除权并据此要求L公司按已付房款的20%承担解约违约金的诉请合法有据，法院予以支持。合同解除日期确定为起诉状副本送达之日2020年2月27日，合同解除后，L公司应将张大、张一已支付的3,500,000元购房款予以返还。

关于律师费、保全担保费的诉请，L公司在《承诺书》中承诺因L公司违约产生的律师费等均由L公司负担，但张大、张一主张的律师费过高，且在本案中已主张了合同约定的解约违约金，故法院酌情调整律师费为50,000元。至于保全担保费，该费用可通过其他方式予以替代，并非提起诉讼必然产生的费用，不予支持。