北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

原告刘向向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效；2.被告向原告返还房屋及宅基地。庭审中，原告放弃在本案中的第二项诉讼请求。事实及理由：刘艳平、刘菲夫妻系北京市平谷区金海湖镇某村民，1987年3月，两人在本村某号申请宅基地一处，后一直在此建房居住。1999年10月11日，刘艳平因病去世。原告刘向经人介绍，与被告签订《房屋买卖协议》，将父母所有的某村某号宅基地房屋卖予被告，此后被告在此居住至今。原告认为，被告不是平谷区某村村民，无权购买农村房屋及宅基地，双方之间房屋买卖行为违反国家法律与政策，房屋买卖合同依法应属无效，被告应依法返还原告涉案房屋与宅基地，原告为维护合法权益，故起诉至法院。

二、被告辩称

被告张帆辩称,一、2003年时原、被告双方的农村房屋买卖行为不是必然无效。1.1986年首次颁布的《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六条、第八条等规定，对土地进行了界定,如：将土地分为全民所有和集体所有等，但这些规定均不涉及农村房屋的问题。《土地管理法》第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”这一条款的规定说明，当时非农业户口居民可以在集体所有的土地建住宅，但需要政府的批准为前提条件。《土地管理法》的其他条款均涉及土地问题而非农村房屋问题。2.1999年4月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》国办发（1999）39号文第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”同时该《通知》第二条第三款还规定：“要对未经审批擅自将农民集体土地变更为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地总体规划的，必须依法重新办理用地手续。”在我国法律体系中，国办发（1999）39号首次明确提出了“农民的住宅不得向城市居民出售”的概念，但没有规定如果房屋已经买卖了如何认定其效力、以及如何处理等的问题，但该《通知》同时还规定了可以由政府批准为有效的前提条件。3.2004年12月15日的《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》，确立了此类合同的效力“以认定无效为原则，以认定有效为例外”，同时还规定了三点处理原则。该《会议纪要》在我国司法审判实践中首次明确了农村房屋买卖认定效力的规定和处理原则，并指导了之后直至今天的司法审判实践。从上述三点的列举，可以看出我国法律规定、司法认定效力的演变过程。结合本案，原、被告双方之间的房屋买卖，发生在2003年12月22日，按照当时的法律规定和司法实践，只要经过政府批准是应当认定有效的。2004年12月15日的《会议纪要》，对一年前发生的行为没有法律溯及力，也不应当对本案产生否定的法律效力。其次，从本案的房屋买卖事实经过看，也不易全盘否认房屋买卖合同的效力。2003年12月20日，原告刘向将农村房屋买卖意愿向平谷区金海湖镇某村民委员会提出申请，该集体组织经研究，同意并批准了房屋买卖事项还加盖了公章，是该村委会集体组织的决定，有村书记刘自海、村长王香利、村妇女主任刘国荣的签字认可。2003年12月22日，原、被告双方签订了《房屋买卖协议》,在该协议中，集体组织村委会签署了批准意见并加盖了公章。此时，该房屋买卖行为已经不再是本案的原、被告双方，而是具有决定权的集体组织村民委员会、房屋出卖人刘向、房屋购买人张帆三方了。当日，原告收到了全部房款20万元，这在当年也算比较高的价格了。当日，原、被告及村委会共同将经集体组织批准的《房屋买卖协议》上报平谷区金海湖镇政府，经镇政府批准后，被告持镇政府的批准手续到平谷区地方税务局缴纳了房屋买卖契税，并领取了完税证。至此，本案涉及的房屋买卖行为已经不再是买卖双方行为，而是经村集体组织批准，上报镇政府批准，持批准手续向平谷区地税局缴纳了房屋买卖契税，获得了平谷区政府的许可。完成房屋买卖后，被告投资对原13间房屋进行了翻建和扩建，原房屋已经不复存在，被告在此经营农家乐至今。2017年3月底，原告刘向向被告主张该房屋，称当年双方对农村房屋买卖行为无效，主张收回。对此，我回复原告称：我方对该块宅基地依据现有的法律规定不予主张，但对所购的房屋主张享有使用权和收益权。最终，双方对产生的纠纷没有达成一致意见。上述房屋买卖事实经过及法律规定的演变过程说明：本案涉及的房屋买卖经过了村集体组织批准及镇政府的批准，并向平谷区地税局缴纳了房屋买卖契税，获得了平谷区政府的许可。加之我方从未对该块宅基地提出过主张，在对房屋买卖行为的集体组织批准未撤销及政府批准也未撤销之前，法庭不易全盘否定2003年12月22日原、被告双方签订了《房屋买卖协议》的有效性，对买卖所涉及的宅基地、房屋应当分别予以认定和处理，更加符合现有的法律规定及司法审判实践，会得到良好的社会效应和警示作用。二、本案原告起诉程序不合法二存在的3点问题。首先，本案原告刘向不具备原告的主体资格，现说明如下：1999年4月国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》国办发（1999）39号文第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第一条规定：“从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民”。上述这些法律、法规的规定说明：宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，要受农业人口身份上的限制。本案原告刘向在其起诉书中第2项的诉讼请求称：要求被告返还原告房屋及宅基地。”但通过今天开庭时的当事人身份审理，证明原告刘向并不是金海湖镇某村集体组织成员，其无权代表金海湖镇某集体组织成员提出本案的诉讼请求。另本案涉及的房屋，在1987年登记为刘艳平、刘菲、刘向、刘生等4人，而原告的起诉书中并没有说明，原告刘向对该房屋占有多少份额，这些份额是否经过法定的确权认定？上述法律法规的规定结合本案事实说明，本案原告刘向不具备原告的主体资格，本庭应当驳回刘向对被告的起诉请求。其次原、被告之间于2003年12月22日签订的《房屋买卖协议》，是经过村民委员会、镇政府的批准，并向平谷区地税局缴纳了税款，获得了平谷区政府的许可。这些集体组织的批准行为对房屋买卖协议形成了第三方，因为在当时如果没有这些批准行为，本案的房屋买卖协议就不会产生。所以，批准的第三方平谷区金海湖镇某村民委员会、平谷区金海湖镇政府等行为就不能忽略在本案审理之外。本庭应当追加平谷区金海湖镇黄草洼村民委员会、平谷区金海湖镇政府为本案的第三人、或完善前置程序，依法应由平谷区金海湖镇某村民委员会或平谷区金海湖镇政府承担其相应的法律责任。综上所述，原告提出的诉讼请求起意不当，法律法规及司法审判实践也是因案件实际情况不同，而有所区别对待和裁判，加之原告起诉存在不合法的程序问题，本庭应依法驳回原告的诉讼请求，或将宅基地、房屋区别对待和认定，以维护我的合法权益。

三、本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2003年12月22日,原告与被告签订房屋买卖协议:约定原告将自己闲置的房宅及使用权一次性永久卖给被告,购房款为二十万元,税款及相关费用由被告负责,该协议有双方签字,并加盖了北京市平谷区金海湖镇某村民委员会公章。被告并非涉案房屋所在集体经济组织成员。合同签订后,被告缴纳了购房的契税,获得契证。

经被告申请，本院摇号确定由北京京城捷信房地产评估有限公司对本案涉及的房屋、土地、装修及其他财产进行评估，后北京京城捷信房地产评估有限公司于2017年11月21日向本院回函，表示因无评估依据无法对涉案土地的价值进行评估。被告对此表示不再要求在本案中进行评估。

四、本院认为

本院认为，农村房屋的买卖，涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与集体经济组织成员的特定身份相联系。原、被告双方签订房屋买卖合同时，被告不属于该集体经济组织成员，因该合同违反我国土地管理法及宅基地使用相关政策，该合同应属无效。现原告要求确认该合同无效，理由正当，应予支持。被告虽主张涉案房屋买卖是经村集体组织批准，上报镇政府批准，被告持批准手续向平谷区地税局缴纳了房屋买卖契税，获得了平谷区政府的许可，但是根据我国现行法律规定，对宅基地进行确权登记的有权机关为区县一级人民政府的土地管理部门，乡镇人民政府及村委会均无权进行确权发证和变更登记工作，本院对被告的此主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：

五、裁判结果

原告刘向与被告张帆于2003年12月22日签订的房屋买卖合同无效。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本

院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。