北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人诉称
刘星、唐静上诉请求：1.撤销福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初4722号民事判决，改判驳回薛云容的全部诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费、财产保全费由薛云容承担。事实与理由：一、一审认定买卖讼争房屋是刘星、唐静的真实意思表示属事实认定错误。1、《房屋买卖经纪合同》并非刘星、唐静与薛云容签订的，而是王峰与薛云容、惠园中介点私下签订。王峰是刘星、唐静办理的具有担保性质的全项委托公证的受托人，其以刘星、唐静名义出卖房屋，没有征得刘星、唐静的同意。2、刘星、唐静不清楚王峰的行为违法，以为经过王峰签字的合同不认也得认，且在房屋被保全、王峰胁迫、薛云容和王峰及惠园中介点恶意串通的情况下，违背意愿在《补充协议》上签字，但随即表示不履行合同。一审仅以刘星、唐静的签字行为认定出卖房屋是刘星、唐静的真实意思表示，没有事实依据。二、一审未审查全项委托公证的公证书的效力，未审查合同效力，迳行认定受托人签订的房屋买卖合同有效，属法律适用错误。公证委托书的委托，实为担保，是公证机关为不真实的公证事项办理公证，涉及高利贷、欺诈等违法行为。一审未审查公证书，对“购房款由受托人收取”等内容视而不见，是错误的。三、即使不审查合同的有效性，一审对关键事实的认定也是错误的。根据福州市建设管理中心出具的证明和征迁登记的资料，可以证实讼争房屋被列入拆迁范围，按规定权属不得变更。一审认为刘星、唐静不能证明讼争房屋在拆迁范围，属事实认定错误。四、一审判决主文存在错误。首先，一审判决刘星、唐静协助办理讼争房屋的权属登记是无法操作的。其次，一审判决刘星、唐静将房屋交由薛云容管业，没有设任何前提，合同规定需全款付清后才能移交房屋。再次，一审判决刘星、唐静支付违约金没有依据。合同无效，也就不存在违约金。同时，2017年4月8日是所谓的刘星、唐静一次性还清银行借款注销抵押的时限，但该事项在《补充协议》中已经推迟时限至2017年7月18日前，并已经完成，不存在违约行为。最后，一审判决刘星、唐静支付各项损失没有依据。合同无效，薛云容无权依据约定主张赔偿；且将本应由薛云容承担佣金作为损失计算，显然是错误的。
薛云容辩称，1、一审判决认定买卖讼争房屋是刘星、唐静真实意思表示完全正确。虽然庭审中刘星、唐静提出违背其意思表示，但是在补充协议上签字的行为，都可以认定为是其真实意思表示。2、一审法院已经审查公证书的效力，公证书合法有效。公证书并不违反法律法规强行性规定。一审中刘星、唐静并没有就公证书效力提出异议。3、一审法院对关键事实认定正确，一审法院认为不能证明讼争房屋在拆迁范围中是正确的，实际上房屋可以转移过户，8月10日我方在刘星、唐静的配合下完成了房屋转移过户，现在房屋已经拆除，刘星、唐静认为合同不能履行，理由无法成立。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。
惠园中介点述称，同意薛云容的答辩意见，刘星、唐静称我方与薛云容恶意串通没有事实依据。
薛云容向一审法院起诉请求：1.判令刘星、唐静继续履行其与薛云容签订的《房产买卖经纪合同》，协助将位于福州市鼓楼区转移登记至薛云容名下，并向薛云容交付上述房屋；2.判令刘星、唐静以成交价196万元为基数，按日万分之二标准向薛云容支付自2017年3月18日至实际履行日止的逾期履行违约金；3.判令林忠、唐静赔偿薛云容损失99200元（其中佣金39200元、律师费60000元）；4.判令惠园中介点协助薛云容办理上述房屋权属转移登记手续、办理上述房屋及房屋配套设施移交；5.本案诉讼费用由刘星、唐静承担。
一审法院认定事实：案涉房屋座落于本市鼓楼区（权证号：榕房S083595），其权属登记人为刘星。2016年9月21日，刘星、唐静通过公证方式委托案外人王峰为案涉房屋办理解押、办理转让（包括签订买卖合同、代收全额房款、办理交易过户手续、办理资金监管、代为协助买方办理贷款）等相关手续。2017年3月3日，王峰作为刘星、唐静的代理人与薛云容，及惠园中介点作为居间方，三方共同签订了《房产买卖经纪合同》一份，该合同中约定：刘星、唐静将本案案涉房屋转让给薛云容，成交价为196万元；薛云容承担房产交易过户的所有税费，薛云容应支付佣金39200元；刘星、唐静应于2017年4月8日之前一次性还清银行借款注销该抵押设定；在签订合同时，薛云容应付给刘星、唐静定金20万元，由银行监管。除定金之外的剩余款项，由薛云容向银行按揭贷款方式付款，差额部分以现金补足；薛云容应于上述房屋评估报告作出后2017年3月31日前办理贷款审批时存入银行按揭贷款首期款60万元；自合同签订之日起50日内，双方共同到房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记手续；并约定如一方未按合同约定擅自变更或解除合同，或未按合同及合同附件的约定履行义务的，视为违约；自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之二向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行；还约定守约方有权要求违约方支付交易过程中所产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；及约定收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。合同签订后，薛云容于2017年3月3日向惠园中介点支付了佣金39200元。2017年3月6日，薛云容又与王峰、海峡银行福建自贸试验区福州片区分行（下称海峡银行）签订了《二手房交易资金监管委托协议书》，并将20万元交由海峡银行冻结监管；于2017年3月14日将45万元款项交由海峡银行冻结监管；薛云容又于2017年3月15日向海峡银行提交了贷款申请；同时，截止2017年3月20日薛云容在海峡银行账户余额有163万多元。
另查，刘星、唐静未按合同约定于2017年4月8日前将案涉房屋的银行贷款还清并注销抵押。惠园中介点于2017年4月24日向刘星邮寄挂号信，又于5月15日再次发函，此次函件内容为“薛云容与你签订房产买卖经纪合同，约定合同签订50天内（2017年4月23日前）双方到交易中心办理房屋权属转移登记手续，2017年4月12日你告我方不准备继续履行合同，我方已告知薛云容，薛云容要你按合同约定的违约责任赔偿等”。2017年5月26日，薛云容委托北京中银（福州）律师事务所律师代为起诉，并支付律师费6万元。
2017年7月16日，刘星、唐静作为甲方、薛云容作为乙方、惠园中介点作丙方、案外人王峰作丁方共同签订《补充协议》一份，该协议中约定：鉴于甲、乙、丙三方于2017年3月3日就案涉房屋签订了《房地产买卖经纪合同》，现就有关事宜补充如下：一、本标的房产成交价乙方同意在原有总价款的基础上增加6万元，即总价款改为202万元，甲方为实收价；二、在签订本协议的二日内甲方应就案涉房屋银行贷款解押向银行提交申请，乙方在银行通知之日起二日内代甲方出资解押，乙方出资解押款到达银行后视为甲方收到首笔相应的购房款；三、甲、乙、丙三方在案涉房屋解押（抵押权注销）后二日内带齐相应资料会同乙方一起到福州市不动产登记中心办理房产转移登记手续；四、乙方在案涉房屋解押后的二日内，将剩余房款全部在乙方开户银行做二手房资金监管，其中丁方做收款方冻结130万元，余下房款甲方做收款方冻结；该协议中还约定了丁方应授权配合过户的条款、甲方交付案涉房屋的条款、及甲方如违约应向乙方支付60万元，并应继续履行《房地产买卖经纪合同》，赔偿乙方因调解、诉讼、委托律师等产生的所有费用，以及原合同约定的所有违约金等违约责任的条款。2017年7月17日，薛云容支付32万元将案涉房屋的银行贷款还清并解除了抵押；当日，刘星出具收据一份，确认收到薛云容第一期购房款32万元。7月19日，薛云容、刘星及交通银行福建省分行签订《存量房交易结算资金监管协议》，薛云容将130万元交由银行冻结监管；同日，薛云容、刘星又与建行福州杨桥支行签订《房屋交易资金托管协议》，薛云容将40万元交由银行监管。现由于刘星、唐静的缘故，案涉房屋权属尚未变更登记至薛云容名下。
又查，福州市鼓楼区人民政府因旧屋改造拟对红墙新村及周边房屋实施征收。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当本着诚实信用原则按照约定履行自己的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。本案案涉的《房产买卖经纪合同》及随后的《补充协议》的签订均系刘星、唐静所为，可以认定系刘星、唐静的真实意思表示；上述合同的内容均不违反国家法律法规禁止性规定，故合法有效。刘星、唐静未按照合同的约定履行义务，系属违约，现薛云容诉请判令刘星、唐静按合同约定继续履行并承担自违约行为发生（即2017年4月8日）的违约责任，以及依约赔偿相关损失的主张符合法律规定，一审法院予以支持。刘星辩称案涉房屋涉及拆迁而需终止，但其提交证据不能证明案涉房屋在拆迁范围内，且存在因拆迁而导致合同不能履行的政府行为存在，故对于刘星的辩称不予支持；同时，惠园中介点仅为居间服务方，其基于居间合同法律关系所需尽到协助义务，不属于本案房屋买卖合同法律关系所审理范围，且无证据表明惠园中介点未尽到合同协助义务，故薛云容主张判令惠园中介点需尽协助义务缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。唐静经法院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。判决：一、刘星、唐静于本判决生效之日起七日内协助办理将位于本市鼓楼区房屋权属登记至薛云容名下，并于十五日内将房屋交付薛云容管业；二、刘星、唐静于本判决生效之日起七日内向薛云容支付逾期履行违约金（以196万元为基数，从2017年4月8日起按日万分之二标准计至权属登记过户之日止）；三、刘星、唐静于本判决生效之日起七日内向薛云容支付各项损失99200元；四、驳回薛云容的其他诉讼请求。本案受理费23425元，适用简易程序减半收取11712元；财产保全费5000元，均由刘星、唐静负担。
本院二审期间，刘星、唐静提交以下证据：1.借款协议、二手房买卖合同、房屋租赁合同、借条及银行流水、结清证明，证明2016年5月19日，刘星、唐静向高利贷从业者王峰及福州智联财富投资管理有限公司借款的事实；2.房屋征收告知书、征迁花名册，证明讼争房屋在拆迁范围内；3.《福州市不动产登记和房屋交易申请表》、《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》，证明薛云容和王峰及惠园中介点恶意串通，将讼争房屋过户登记至薛云容名下；4.个人不动产登记信息查询记录、不动产登记信息查询结果，证明讼争房屋被强行过户登记至薛云容名下；5.司法部关于公证执业“五不准”的通知（司发通[2017]83号），证明2017年8月14日，司法部发出通知，提出不准办理涉及不动产处分的全项委托公证等五项措施；6.新浪新闻中心关于公证处卷入骗局的新闻，证明新浪网页报道了不动产事务全项委托公证成为骗局的工具；7.其他网站转载的相同新闻，证明对象同证据6；8.民事起诉状和受理案件通知书，证明刘星、唐静已另案就涉案《房产买卖经纪合同》、《补充协议》之无效及讼争房屋过户登记至薛云容名下的行为之无效，在鼓楼区法院对薛云容、惠园中介点提起诉讼。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，证据1并非二审程序中的新证据，且与本案纠纷没有关联，故不予采纳。对证据2-8的真实性可以认定。
根据本案现有的证据，本院对一审查明的事实予以确认。另，根据当事人的陈述及刘星、唐静提交的证据，2017年7月25日，王峰作为刘星、唐静的代理人与薛云容向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争房屋即鼓楼区观亭街132号202单元房屋的转移登记手续，讼争房屋的权属于2017年7月27日转移登记至薛云容名下。
本院认为，关于案涉《房产买卖经纪合同》、《补充协议》是否有效的认定问题。根据在案证据和查明的事实，首先，《房产买卖经纪合同》系王峰（刘星、唐静的代理人）、薛云容、惠园中介点三方共同签订的。王峰取得代理权系基于刘星、唐静通过公证的方式委托王峰为全权代理人，代为办理讼争房屋解押、转让、交易过户、签订房产买卖合同并代收售房款等相关事宜。故王峰作为刘星、唐静的代理人以刘星、唐静的名义签订的《房产买卖经纪合同》，对刘星、唐静发生效力。刘星、唐静主张一审法院未审查公证书的效力，但公证书本身即具有法律上的证明效力，可以作为证明事实的证据；虽然司法部发出了关于公证执业“五不准”的通知，要求公证执业不准办理涉及不动产处分的全项委托公证等事项，但该通知系于2017年8月14日开始实施，并不影响到此前已做出的公证委托书的效力，因此，刘星、唐静的该主张不能成立。其次，2017年7月16日，刘星、唐静与薛云容以及惠园中介点、王峰又签订了一份《补充协议》，就此前的《房产买卖经纪合同》的相关事宜进行了补充约定。之后，薛云容按协议约定出资解押，刘星确认收到该第一期购房款，双方又到银行办理了资金监管手续等，可以说明双方按协议约定继续履行了《房产买卖经纪合同》。因此，一审法院认定案涉《房产买卖经纪合同》、《补充协议》系当事人的真实意思表示、合法有效，符合法律规定。现刘星、唐静主张一审法院对此认定错误不能成立，本院不予采纳。
刘星、唐静主张讼争房屋在政府征迁范围内，根据相关规定，房屋权属不得变更，故房屋买卖合同应予解除。但根据二审查明的事实，讼争房屋的产权已经过户登记到薛云容的名下，说明案涉《房产买卖经纪合同》具备履行的条件，故刘星、唐静的该主张不能成立，本院不予采纳。
刘星、唐静主张一审判决其支付逾期违约金和各项损失没有事实和法律依据。本院认为，在合同履行过程中，刘星、唐静未按约履行合同义务即办理讼争房屋的权属转移登记，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《房产买卖经纪合同》第十四条违约责任约定：（一）自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之二向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行；（二）自违约行为发生之日起超过十五日，守约方向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过十五日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。…守约方有权要求违约方支付交易过程中所产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。《补充协议》第七条约定：甲方（刘星、唐静）未按照协议约定履行申请解押、办理房产转移登记等过户义务，应向乙方（薛云容）支付违约金60万元，并应继续履行《房地产买卖经纪合同》，赔偿乙方因调解、诉讼、委托律师等产生的所有费用，以及原合同约定的所有违约金。可以认为，双方在《补充协议》中约定如刘星、唐静未按协议约定履行义务，除了承担协议约定的违约责任外，还应承担未按《房地产买卖经纪合同》的约定履行义务所产生的违约责任。由于刘星、唐静未按《补充协议》的约定履行办理讼争房屋的权属转移登记的义务，薛云容要求其按《房地产买卖经纪合同》的约定承担逾期履行违约金符合合同约定，可予支持。但鉴于双方已于2017年7月25日到福州市不动产登记和交易中心办理了讼争房屋的转移登记手续，故逾期履行违约金可计至该日止。薛云容要求刘星、唐静承担因本案诉讼产生的律师代理费符合《补充协议》的约定，可予支持。薛云容要求刘星、唐静承担中介佣金39200元，但根据《房产买卖经纪合同》的约定，中介佣金系由薛云容承担，且根据上述合同违约责任条款的约定，守约方要求违约方支付交易佣金的前提是守约方解除合同的情形，而本案并非此种情形。因此，薛云容要求刘星、唐静承担佣金的请求没有依据，本院不予支持。
二审诉讼中，刘星、唐静提出其已向一审法院另行起诉要求确认案涉《房产买卖经纪合同》、《补充协议》无效，确认讼争房屋过户登记至薛云容名下的行为无效，请求本案中止审理。但，案涉《房产买卖经纪合同》、《补充协议》是否有效本身就是本案房屋买卖合同纠纷所必需审查的问题，在审查认定的基础上才能对本案作出相应处理；且讼争房屋已经登记至薛云容名下，本案纠纷的处理结果无需等待另案的判决结果，故对刘星、唐静请求本案中止审理不予支持。
此外，鉴于在二审诉讼中，讼争房屋的产权已经转移登记到薛云容的名下，故一审判决的第一项已无履行必要，予以撤销。
综上所述，刘星、唐静的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初4722号民事判决第一项、第四项；
二、变更福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初4722号民事判决第二项为：刘星、唐静于本判决生效之日起七日内向薛云容支付逾期履行违约金（以196万元为基数，从2017年4月8日起按日万分之二标准计至2017年7月25日止）；
三、变更福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初4722号民事判决第三项为：刘星、唐静于本判决生效之日起七日内向薛云容支付律师代理费60000元；
四、驳回刘星、唐静的其他上诉请求。
五、驳回薛云容的一审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费、财产保全费按一审判决执行。
本判决为终审判决。