北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

基础案件：

　　上诉人：孙先生

　　被上诉人：何先生夫妻

　　原坦白称：何先生夫妻是某村群众，2001年何先生夫妻原来的农村住宅房子因动迁而取得按置的产权房预定酒店单。同样年，何先生的闺女代表何先生，将全套按置房子的配额出售给我，并签定这份合同书，当中服务保证价格27.9余万元，若果另一方毁约，由违约方付63%的合同违约金等。过后，何先生扣除了我的29.5多万元，用以付出楼合同款等开销。2004年6月，何先生从房地产公司得到了这套拆迁安置房后，却与杨先生签署了房地产业买卖协议，将该房子及地下停车场以57多万元价钱售与杨先生，并申请办理了该房产权过户办理手续，杨先生取得了房屋产权证。何先生起先将拆迁安置房配额以29.5多万元出售给我，得到房子后又以57多万元售卖给杨先生并申请办理了产权过户办理手续，进而引起了第三方纠纷案件。期内，我强制搬入该房后，曾以何先生拒交该房为由诉到人民检察院，杨先生做为案外人报名参加提出诉讼。6年8月，杨先生以我强占其合理合法取得的房子为由，提起诉讼规定我搬出善意取得人杨先生的房子。

　　2004年2月，法院判决可以用杨先生的诉请，规定我搬出该房子。我遂再诉请何先生夫妻退还已付购房的钱29.5多万元；支付合同违约金13.9余万元；付出买房价差伤害29.1余万元等。

　　被坦白称：何先生夫妻则觉得，引起彼此买买不了是因孙先生不肯付出超出服务保证占地的买房的钱造成，是孙先生毁约在先，自己是在发展趋向给孙先生后才将房子卖给他人的，孙先生感觉的财产损失是孙先生自己引起的，故自己只愿意退还购房的钱，合同违约金也过高，规定人民检察院给予调节，对其它诉请规定驳回申诉。

　　人民检察院查证：

　　人民检察院案件审理后认为，杨先生转让何先生的房屋产权是诚心诚意、无同谋、有偿服务取得，签署的房屋订购合同合理合法合理，而且申请办理了房屋遗产继承办理备案，因而杨先生已实际上取得房子的使用权，法院判决孙先生搬出。何先生和孙先生签署的房屋转让协议合理合法合理，彼此被告方理应遵照诚实信用原则并依照服务保证多层面执行自己的责任。何先生在具有了执行拿房责任的标准下，无法按约将房供应孙先生。且何先生在未彻底清除与孙先生签署的买卖协议先决条件下，却将该房子高过彼此服务保证价钱16多万元出给案外人，立马造成孙先生没法得到此房子，何先生的道德行为显属蓄意违约，已造成实际上毁约，对此应担负客观性的法律规定。

　　综上所述，人民检察院依规对本案做出宣判：何先生夫妻退还孙先生购房的钱29.5多万元，付出孙先生合同违约金13.9多万元，赔付孙先生财产损失29多万元；总共应收账款孙先生71.4多万元。

　　律师评价：

　　此案纠纷案件的引起，来源于何先生夫妻先将买房配额买与孙先生，过后又与网上平台签署买卖协议并申请办理了产权过户办理备案，进而引起利益输送。“一房二卖”，最后怎能得到该房子呢?现根据《物权法》、《担保法》及有关最新法律法规、行政规章的規定给予剖析。

　　1.房产买卖合同的效力，没受是不是申请办理产权过户办理备案的管束

　　依据在我国《民法总则》、《担保法》的規定，要是是具备单独民事行为的民事主体，依据其真實意思表示签订合同书，不违背最新法律法规的强制規定和公共秩序，合同书都是合理的。这份合理合同书，否则附减轻标准或附始期，一般  自合同书开辟时奏效，即引起最新法律法规拘束力。

　　在我国《担保法》第28条第2款的規定：“最新法律法规、行政规章規定理应申请办理准许、办理备案等办理手续奏效的，按照其規定。”一起，最高法院《有关可用〈中华人民共和国担保法〉实施方案难题的叙述(一)》第9条推动明文规定：最新法律法规、行政规章規定合同书理应申请办理办理备案，但未規定办理备案后奏效的，被告方未办理备案不损害合同的效力，合同书担保物使用权以及他物权不可以改变。《物权法》第15条規定：“被告方中间签定相关开设、转变、出售和杀死不动产物权的合同书，除最新法律法规另有規定或是合同书另有服务保证外，自合同书开辟时奏效；未办物权办理备案的，不损害合同效力。”在我国物权最新法律法规管理方案认可物权道德行为和外债道德行为的自觉性。物权道德行为损害物权改变，不损害外债道德行为的法律承认。因而，房产买卖产权过户办理备案是广泛性的物权道德行为，未开展房屋遗产继承办理备案，不引起物权改变的法律承认，即买受人不可以取得房屋产权。但被告方沒有申请办理产权过户办理备案，不损害其房产买卖合同的效力情况。

　　房屋遗产继承办理备案是广泛性的物权道德行为。物权道德行为就是指立马造成物权取得、转变或杀死的民事法律行为，而外债道德行为就是指立马造成外债关联开辟、转变或杀死的民事法律行为。签订合同书的道德行为因为造成了合同书之债法律事实的引起，因而是丰富性的外债道德行为，即使签定的要以改变使用权为目地的买卖协议，签订合同书道德行为自己因为不可以立马造成使用权的改变，因而不归属于物权道德行为。物权道德行为一般  为债的执行道德行为，如动产抵押登记的供应和房地产业的产权过户办理备案道德行为，将立马造成物权改变的法律事实。因而就房产买卖而言，产权过户办理备案是物权中公示公告与公信的反映，只有是针对物权道德行为并非外债道德行为的规定。未办产权过户办理备案，也就不容易对合同书之债的法律承认有一切损害，但它将立马损害使用权的改变。未办产权过户办理备案的房子的使用权依然归属于店家而并未改变给店面店铺买家。因而店家仍然对其房子具有详细的使用权，都可以对其行使支配权，依然都可以与别人签署卖房协议书。虽然这自己道德行为违反诚实信用原则，但都是店家使用支配权的反映，是房子使用者的随意。因此根据担保法的規定，房子任何人与下一个买房人签署的合同书都是合理的。就此案来讲，何先生和孙先生签署的房屋订购合同合理，何先生和杨先生签署的房屋订购合同亦合理。

　　2.谁取得房屋产权在于合理的合同书及其执行产权过户办理备案

　　一房二卖后，房子的使用权究竟归哪家店面店铺买家所有呢?依据物权的最新法律法规特点，公示公告规范物权引起改变要公示公告，民法上有关物权的改变，以“办理备案”为不动产物权的公示公告方式  ，以“供应”为动产抵押登记物权的公示公告方式  。依据在我国《物权法》、《担保法》、《大城市独享房子管理办法》等最新法律法规的規定，欲根据交易转变房屋产权的，尽可能申请办理所有权转移、转变的办理备案。在这里的办理备案就是说房屋产权引起改变时的公示公告特性的办理备案。换句话说，房子做为房地产业，在交易场所下，其所有权转移惟转变产权过户办理备案是未来发展趋势。看清，屋子经过一房二卖过后，若2个买卖协议都合理，哪家买受人取得房屋产权的辨别规范就是说谁申请办理了产权过户办理备案。

　　此案中，针对第一位买受人孙先生而言，尽管和我何先生中间签署的房屋订购合同合理合法合理，可是因为沒有申请办理产权过户办理备案，孙先生并沒有取得房屋产权，而只是具有对房屋所有权人的外债。针对下一个买受人杨先生而言，和我何先生中间签署的房屋订购合同都是合理合法合理的，而且他们申请办理了产权过户办理备案，因此杨先生或许是取得房屋产权，是受最新法律法规维护的。孙先生的危害权益是因合同书另一方被告方何先生违背诚信友善的毁约道德行为造成，孙先生与何先生的合同书开辟合理，但合同书担保物房子的使用权已属于杨先生，何先生没法实际上供应房子给孙先生，已造成全局性毁约。孙先生做为合同书贷款人有支配权要求何先生支付合同违约金和赔付损害。我们都可以清晰地看到，最终人民检察院的宣判也可以用了孙先生的诉请。