北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

基础案件：

上诉人（再审上诉人）：蔡某

被上诉人（再审被上诉人）：A房产公司

上诉人蔡某、被上诉人A房产公司于2004年1月12日、2月18日各自签署了份房产买卖合同书。上诉人选购被上诉人开发设计的XX住宅小区401号住宅和88号储藏间，总合同款137901元。

合同规定，买受人接分期还款方法应在2004年2月12日前结清住宅款，而且承诺了相对的合同违约金方式。还承诺，出售人应在商品房验收达标的标准下，于2004年7月30日前将上诉人所买商住楼（含储藏间）交由买受人，贷款逾期不超出30日交房，出售人需向买受人按日付款自合同规定的最终交房限期的隔天起止具体交房之时止已付购房款万分之三的合同违约金，超出30日时，买受人有权利终止合同，出售人应退回所有已支付，并向买受人付款总计已支付1%的合同违约金。如再次合同履行，出售人需向买受人按日付款自合同规定的最终交房限期的隔天起止具体交房之时止已付购房款万分之八的合同违约金。在2004年7月30日前，被上诉人开发设计的XX工程项目早已完工，但没经工程验收办理备案的状况下就将该工程建筑交房上诉人应用。被上诉人数次通告上诉人开展房子交房，上诉人均以被上诉人仅展示城乡规划、基本建设等行政管理学单位授予的某些工程奖的通告、货品使用手册、质量保证书并不能表明商品房验收达标，展示证明材料不充裕为由回绝工作交接，因此也未将剩下购房款结清。原告诉他至一审法院，规定被上诉人再次合同履行，并负担推迟交房的合同违约责任。

一审法院按照《担保法》第46条、第65条、第71条、第106条、第12条、第112条、第106条、第145条、第152条、第137条、《基本建设工程质量管理规章》第12条、第18条的要求做出裁定：（1）限被上诉人A房产开发有限责任公司于本裁定起效后一月本质目前标准下向上诉人交房上诉人承诺选购的商住楼（含住宅、储藏间），给付上诉人有关的所有权证件，上诉人一起向被上诉人付款剩下购房款19000元、卷闸门款1281元。（2）被上诉人应付款上诉人自2004年7月31日起止具体交房之时止已付购房款118901元每天万分之八的合同违约金。案件受理费4916元，由被上诉人承担。A房产公司不服气判决，遂往上一級法院提到上告。

法院查证：

二审法院查证客观事实，做出裁定：保持一审法院民事判决第1项。变动一审法院民事判决第2项为：从2004年7月31日起止具体交房房子之时止，由上诉人A房产开发有限责任公司向被上诉人蔡某付款已付购房的钱118901元每天万分之四的合同违约金。再审诉讼费累计9832元，由上诉人A房产开发有限责任公司承担6882元，被上诉人蔡某承担2950元

律师评价：

专业房产律师靳双权觉得彼此被告方异议的关键所在，商品房验收达标证明材料是不是房子交房的关键标准;及其若房地产商不展示商品房验收达标证明材料，是不是要负担相对的权责。拟从商品房买卖合同书法律事实的视角来整理、评析。

商品房买卖合同书的本质是买卖协议，买卖协议是典型性的双务合同，彼此被告方互享支配权，互担公民义务：顶售人负担的负债就是说预订人具有的债务，预订人负担的负债就是说预购人亨有的债务。

1.商品房买卖合同书被告方的公民义务

预售人的关键公民义务

第一，交房预购房子并移转预购房屋产权。做为买卖协议的出售人，预购人更为基础的公民义务即是交房预购房子并将预购房子的使用权移转给预订人。该项公民义务实际包含有下列诸项：交房已完工的预购房子;移转预购房子的全部支配权。置于预购商住楼的交房時间，移转使用权的時间理应按照承诺，人们将在后边多方面详尽的阐述。

第二，瑕贷款担保公民义务：买卖协议的出售人针对担保物负缺陷担保责任。说白了缺陷贷款担保公民义务或是最疵贷款担保任，是强调卖人承担贷款担保担保物品质支配权情况合乎承诺的公民义务。即出售人务必确保担保物的品质情况与承诺相一致，假如无承诺则应合乎担保物的一般 规范或是合乎适合合同书特殊目地的特殊规范。依据在我国的相关政策法规，商住楼的工程建筑品质务必合乎相关的国家行业标准，国家标准，不然不仅违反规定，也归属于违背商住楼销售合同的缺陷贷款担保公民义务，出!卖人理应负担合同违约责任。

第三，不可私自变动预售房星的设计构思。预购合同书一且创立并起效，预购人理应按照预购合同书中承诺的房子的方案设计开展设计构思工程施工，没经预订人愿意，不可私自变动设计构思，不然即是毁约。

第四，质保公民义务。即便预购人预购的商住楼品质合乎合同书的承诺，预购人仍理应对其市场销售的商住楼在必须期内负质保公民义务。

其五，将预购款用以预购商乩房基本建设的公民义务。此公民义务非应用场景合同书的承诺造成，只是来源于于法律法规、政策法规的强行性要求。为保证预购人会执行预购合同书，维护保养预订人的合法权利，法律法规、政策法规规定预购人务必将预购商住楼个人所得账款用以商住楼的基本建设。专款专用，不可用以别的用处，不然，预购人将负担行政法上的权责。

其六，缴纳、代办房地产业相关税金的公民义务，依据在我国相关民法的要求，市场销售商住楼应缴纳的税金有：合同印花税，增值税，大城市维护保养基本建设税，教育附加费，土增，房产买卖产权过户服务费等。另一个，预购人还理应代收代缴由预订人承担的税。

（2）预订人的关键公民义务

第一，付款总价合同金的公民义务。付款合同规定的预售房款是预订人最基础的公民义务，预订人务必依照预购合同书的承诺缴足付款购房款，不然即是毁约，预购人能够依据预购合同书的承诺恳求预订人负担合同违约责任。

第二，缴纳相关房地产业税金的公民义务，预订人承担的相关税金关键有：房产契税合同印花税，房屋所有权评估费，房屋过户手续费等。

2.预购人交房房子公民义务，要以房屋建筑工程验收达标为前提条件

依据在我国《建筑法》第68条和《基本建设工程质量管理规章》第18条明文规定：基本建设工程竣工验收达标后，即可交付，没经工程验收或是工程验收不过关的，不可交付。所述要求是强制标准，规定房产公司务必遵循。其交房的货品房子，务必是基本建设工程竣工验收达标的房子。一起，在我国法律法规对工程建筑工程竣工验收达标采用行政部门备案登记的公示公告方式。在《基本建设工程质量管理规章》第38条和《房屋建筑工程和城市基础设施工程竣工验收办理备案管理方法暂行规定》第4条均要求，施工单位理应自工程竣工验收达标生效日15日内，向工程项目所在城市的市级左右地区市人民政府基本建设行政部门主管机构办理备案。

在此案中，A房产公司在执行拿房公民义务时，不可以出示其开发设计的XX住宅小区所在城市的基本建设行政部门主管机构有关工程竣工验收达标的备案登记，也不可以出示工程建筑工程竣工验收达标证实。显而易见，A房产公司在房子没经工程验收或工程验收不过关的状况下，将房子交房购房者是违反规定法律法规的强制标准，该个人行为组成毁约。因此，一审、再审法院均裁定A房产公司应负担合同违约责任。