北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

上诉人巨正诉称：2013年3月26日，我和北京市XX购置产业有限责任公司（下称XX公司）签署《北京商品房买卖合同书》，约定我选购涉诉房子；房子分折建筑面积108.79平米，套内建筑面积81.68平米，依照套内建筑面积测算，该商住楼成本价每平米23734元；支付方式为商业贷款。签合同时，我和别的3人各自选购18号楼-201、-202、-203、-204用于共同办餐饮，XX公司明确表示此铺面能够 作为餐饮铺。我于2013年3月26日支付首付581591元，于2013年4月1日支付首付397047元，并且于2013年在银行贷款96万元。现该房子在地下两层，依据《北京餐饮店经营企业生产安全规定》，建筑面积在600平方米以上餐饮店经营企业不可设定在地下两层，导致本铺面已不能使用餐饮店经营；彼此合同规定涉案人员房子为地下两层，但交由我的房子所属楼幢地下一层不足2.20米，涉案人员房子为具体的地下一层，XX公司存有毁约。现我诉至法院，规定：1、消除彼此于2013年3月26日签署的《北京商品房买卖合同书》并销户网签备案办理手续；2、诉请XX公司退回我首付978638元；3、诉请XX公司赔付我公共维修基金10888元、房产契税58159.14元。

二、被上诉人辩称

被上诉人XX公司辩称：《北京餐饮店经营企业生产安全规定》仅适用建筑面积600平方米以上的餐饮企业，且即便是600平方米以上的餐饮企业限制的都是地下两层下列，未含地下两层。涉案人员房子总面积才150多平方米，没受所述规定限制，巨正规定和另一个4套房子共同使用，我公司不了解，都没有就共同使用的方法做出一切服务承诺，故巨正共同使用房子产生的问题和后果和我公司不相干。我公司依照合同规定交付了房子，沒有毁约。综上所述，巨正规定消除买房合同原因不创立，应予以驳回申诉。

三、案件审理查清

 2013年3月26日，巨正（买受人）与XX公司（出售人）签署《北京商品房买卖合同书》，约定出售人将涉案人员房子卖给巨正，房子合同款为1938638元。所述合同书第一个建设项目根据注明：该项目地快工程建设施工许可证号为2012规（大）建字XX号。合同书第三点基础状况注明该商住楼所属楼幢的主体工程为钢筋混凝土结构，建筑层数为5层，在其中地上3层，地下2层；该商住楼的主要用途为商业。合同书附注二同用位置与同用房子平摊建筑面积组成表明记述：“东区18#商业写字楼地上多层，地下两层；地下两层为民防、商业，地下一层为机器设备隔层……”。合同书第23页底部记述：“可做餐饮铺的底铺面号为-202、-203、-204、-205……”。合同书还就房产买卖约定了别的条款。

所述合同书签署后，巨正依约支付了买房首付978638元，并且以住房贷款的方法支付买房余款96万元。2013年1月29日，巨顺向XX公司支付公共维修基金10888元、房产契税58159.14元。XX公司依约向巨正交付了涉案人员房子。

XX公司出示X京房权证兴字第XXXXX号不动产权证书，证明涉案人员房子所属楼幢备案楼号为5号院7号楼，该楼幢截至2014年4月23日获得不动产权证书，该所有权证所附房子申请表中记述了涉案人员房子位置为-2层，房号为-205。XX公司还称该楼幢与涉案人员房子相邻的上一层为机器设备隔层，因层高不够2.20米不测算总面积，因而未能房子申请表中给予记述。对于，巨正不认可《北京商品房买卖合同书》所载涉诉项目东区18#商业写字楼与不动产权证书记述的7号楼系相同楼幢。为深化证明上述事实，XX公司出示北京公安局大兴分局出示的《北京门牌、楼牌序号证明信》及巨正签定的《总面积评测清算协议书》。《总面积评测清算协议书》记述：“6号及7号0505-053、0505-062号地快住房混和公共建筑商业用地项目东区18#商业写字楼-2层-205号商住楼，经政府部门行政管理学单位审批准许的房号为5号院7号楼商业写字楼-205”。经过质证，本院认为以上证据相互证实，具有真实有效和证明力，本院评定《北京商品房买卖合同书》所载涉诉项目东区18#商业写字楼与不动产权证书记述的7号楼系相同楼幢，该楼幢不动产权证书所附房子申请表注明涉案人员房子位置为-2层，房号为-205。

巨正认为XX公司出示的审批设计图显示信息，东区18#商业写字楼为“3、2、1、-1”的两层结构建筑，机器设备隔层设计构思为人防工程，仍未设计构思为单独的-1层，因而XX公司交付的房子名叫-2层实则-1层，交付标底与约定不符。对于，XX公司认为涉诉楼幢的工程建设整体规划即是地上多层，地下两层，地下两层为民防、商业，地下一层为机器设备隔层，且该楼幢早已过整体规划工程验收、工程验收并初始登记获得了所有权证。为证明上述事实，XX公司出示2012年5月10日填发的2012规（大）建字XX号《工程建设施工许可证》、2013规（大）竣字XXXX号《工程建设整体规划核实（工程验收）建议（及格通知单）》及其《工程竣工验收备案申请》。《工程建设施工许可证》附注注明东区18#商业写字楼地下一层为机器设备用地，层高2.1米，不计建筑面积，地下两层为民防设备，而且地下带有593.61平米商业用地。

起诉中，巨正出示相片、网页截图、音频等证据，认为涉诉房子因为地下两层不可开设网咖的现行政策限制造成其商业目地不能保持，与XX公司有关涉诉房子为“全商圈”的广告宣传不符。XX公司认可涉诉项目在广告宣传中使用了“全商圈”的定义，但其认为“全商圈”就是指房子客观性情况具有全部商业运营标准，可是涉案人员房子不能运营网咖是现行政策限制和政府部门审批原因，并不是房子自身问题造成。

四、法院判决

北京市第二中级人民法院经案件审理裁定给出：

驳回申诉上诉人巨正的所有诉请。

五、资深房产律师靳双权评价

此案异议聚焦为XX公司向巨正交付的房子是否与彼此合同书的约定不符及其巨正可否因而消除涉诉合同书。

最先，有关涉诉房子楼房及建筑构造问题。彼此在涉诉《北京商品房买卖合同书》中明确约定巨正选购的房子坐落于涉诉项目东区18#商业写字楼-2层-205号（延期序号），同时该合同书及附注还注明所述房子所属楼幢建筑层数为5层，在其中地上3层，地下2层，地下1层为机器设备隔层等內容。依据此案查清客观事实，所述东区18#商业写字楼已获得不动产权证书，备案楼号为5号院7号楼，而且XX公司早已向巨正交付了房子。依据不动产权证书所附的房子申请表记述，XX公司交付的房子为5号院7号楼-2层-205号，其部位及楼房结构与彼此合同规定相同，并无不符。同时还应强调，涉诉项目的《工程建设施工许可证》附注已注明东区18#商业写字楼地下一层为机器设备用地，层高2.1米，不计建筑面积，地下两层为民防设备，而且地下带有493.61平米商业用地，而涉诉项目获得《工程建设施工许可证》的時间先于彼此签署《北京商品房买卖合同书》，因而彼此在签订时涉诉房子的楼房及建筑构造情况已经确定，涉诉合同书之标底明确、唯一，合乎彼此的真实含意。现涉诉房子隶属项目早已经过整体规划工程验收及工程验收而且获得了不动产权证书，XX公司向巨正所交付房子之楼房部位及建筑构造与项目规划、不动产权证书及其彼此合同规定的內容均相同，故对巨正的有关起诉建议，不可适用。

次之，有关涉诉房子没法运营网咖问题。依据巨正的认为，涉诉房子没法运营网咖系遭受地下两层不可运营网咖的行政部门现行政策限制引发。依据此案查清客观事实，XX公司认可其在涉诉项目销售广告中应用了“全业态”的宣传策划术语，殊不知此案彼此当事人对于“全业态”的了解并不相同，XX公司认为“全业态”就是指房子客观性情况具有全部商业服务运营标准，不包括对于现行政策限定的服务承诺，巨正虽对于未予认同但亦无法质证表明“全业态”的实际含意。同时，“全业态”一词仅在涉诉项目销售广告中出现，彼此签署的预购合同书中既无有关“全业态”的承诺，亦无XX公司有关涉诉房子能够 运营网咖的实际服务承诺。现涉诉房子因坐落于地底2层不可以运营网咖系因为遭受行政机关现行政策限定并非涉诉房子自身存有品质缺陷引发，并且巨正的真实含意本就是说选购坐落于-2层的房子，在无确立承诺及服务承诺的状况下，没法明确XX公司对于承担合同违约责任，故对巨正的有关建议，不可适用。

综上所述，法院的判决是正确的。