北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

基础案情：

2006年3月3日，李长法之子李利民做为意味着与葛燕双商议，将葛燕双位于湖北省XX村三组的房子一幢及农田4.35亩售卖、出让给李长法，包含主房房子两层、附属屋二间、房前柑橘树、藕坑一个，总价款4万元。彼此商议后，李长法当天支付订金4000元，2006年10月15日支付36000元。葛燕双将集体用地土地使用证、农村土地承包运营所有权证交货李长法。2006年3月4日，XX村村民委员会扣除李长法一家子的公益事业费3000元。2007年2月28日，李长法将原居所湖北省建始县的房子、承包地、树林出让别人。2007年4月3日，葛燕双在XX镇古街另购住宅。2009年2月28日，XX村村民委员会为李长法申请办理农村直补卡银行帐户。2013年，涉案异议的房子及农田因建民俗文化村被农村征地拆迁，李长法与被上诉人XX村村民委员会达成共识，并领到各类赔偿费。另查清，被上诉人李长法未将户口迁移至XX村，其选购的房子土地使用权证及农村宅基地承包权未产权过户。

案子焦点：

此案异议焦点名为葛燕双与李长法签署的《房屋买卖协议》是不是有效，而本质取决于农村集体经济组织成员资格的确定。

律师评价：

葛燕双与李长法签署房产买卖及土地转让协议的法律效力合法有效，原因如下：一、户口并不是确定集体经济组织成员的唯一标准，而且与该中国公民与集体经济组织相互生活紧密水平关联，应融合其是不是执行该集体经济组织规定的责任等综合性鉴定。李长法自选购上诉人葛燕双房子及农田后，始终在该村定居、生活、辛勤劳动。XX村村民委员会扣除被上诉人李长法一家的公益事业费，而且将被上诉人李长法列入粮食直补层面。XX村村民委员会已确立认同李长法为本集体经济组织成员。二、李长法的户口未入迁XX村的缘故系税收优惠政策调节，义务不可以归入李长法。三、重视本地农村房屋买卖的买卖习惯性，李长法在原居所湖北省KK县已无房子、农田等生产资料，现居所选购的房子、农田等是其不可或缺发展趋势的物质条件，故彼此签署的房产买卖及土地转让协议合乎本地买卖习惯性，应予以维护。在房子及农田被征缴后，相对赔偿款应归李长法全部。四、维护合同书买卖的安全系数和可靠性，彼此签署的房产买卖及土地转让协议已执行结束。而在出让房子及农田7年后，因动迁征收土地所产生的权益，葛燕双否定协议的法律效力，违背诚实信用原则。五、以出让方法土地流转农村土地承包承包权的，备案归属于抵抗要素，不登记备案并不抵触土地承包承包权的土地流转，亦不造成出让失效的法律法规不良影响。

湖北省枝江市人民法院按照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十条、第三十八条之规定，作出如下判决：驳回申诉上诉人葛燕双的诉请。

葛燕双持原审提起诉讼建议提到上诉。技术专业房产律师靳双权觉得：

一，从案子实际上看，彼此当事人对《房屋买卖协议》的內容均给予认同。在协议签署后，李长法已按承诺向葛燕双结清了所有购房款，葛燕双亦将房子所有权证及农田经营承包所有权证交货李长法。尽管李长法在选购葛燕双房子及承包地后，无法将其户籍迁移至XX村村民委员会，也未办房子及农田的产权过户办理手续，但XX村村民委员会已实锤确认接纳李长法以及亲人为其集体经济组织成员，并且为其申请办理了农村直补卡银行帐户，扣除了李长法以及亲人的公益事业费。葛燕双房产出售后，在XX镇古街另购住宅。原审上述评定李长法已本质上具有集体经济组织成员资格恰当，葛燕双以李长法户口未入迁、不具有资格为由，认为《房屋买卖协议》失效与查清的客观事实不符合。

二、从合同书內容上看，彼此所签署的《房屋买卖协议》并无《合同法》第五十二条相关合同无效的情况，都不具有第五十四条规定的可撤消情况。《物权法》第十五条规定“当事人中间签订相关开设、变动、出让和杀死不动产物权的合同书，除法律法规另有规定或是合同书另有承诺外，自合同书创立时起效；未办物权备案的，不影响合同效力。”因而，合同书只造成债务请求权的法律法规实际效果，即便合同书不可以获得执行，仅造成合同违约责任，而不可以评定合同无效。未交货或是未办备案不影响合同效力。葛燕双以宅基地转让未依法处理房子及土地使用权证登记为由，规定确定涉及《房屋买卖协议》失效的上诉原因亦欠缺法律规定。

三、《农村土地承包法》第三十七条第一款规定“土地承包承包权采用违法分包租赁、交换、出让或是别的方法土地流转，当事人彼此理应签署书面形式合同书。采用出让方法土地流转的，理应经发包方愿意；采用违法分包、租赁、交换或是别的方法土地流转的，理应报发包方办理备案。”第三十八条规定“土地承包承包权采用交换、出让方法土地流转，当事人规定备案的，理应向市级左右地区市人民政府申请办理备案。没经备案，不可抵抗善意第三人。”由此可见，农村土地承包的出让未办备案，仅仅不可以抵抗善意第三人。就合同书彼此来讲，合同书早已创立、起效，即对彼此当事人具备约束。

四、就此案来讲，李长法与葛燕双已签署《房屋买卖协议》，并对土地承包的出让开展了确立承诺，且房产买卖及土地转让个人行为已获得XX村村民委员会认同。即便彼此未办所有权证产权过户办理手续，也并不影响合同效力。因而，XX村村民委员会根据葛燕双与李长法签署的《房屋买卖协议》及李长法在村具体定居生活和开展生产的实际情况，与李长法签署《征地补偿协议》合法有效。湖北省宜昌市初级人民法院按照《中华人民共和国民诉法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

律师提议：

农村集体经济组织成员资格內容。农村集体经济组织成员资格涉及到其成员基础生存权，包括：土地承包承包权、征缴、农村征地赔偿款分配权、房基地分配权、参加团体事务管理管理权等。以其牵扯农户的基础民事权利，归属于《立法法》第四十二条第（一）项规定的法律保留事宜，只有由人大常委会制订的法律法规。法院不适合对于开展确定。现阶段，在我国都还没相对的一致的法律法规就农村集体经济组织成员资格评定难题作出规定。因了解不一样，司法部门实践活动中出現了不一样可用规范和裁判员結果。

二、地区曾对农村集体经济组织成员资格的评定作出过有利探寻。关键有几种评定规范：1.户口规范。即单单从是不是具备本集体经济组织所在城市居民户口做为分辨根据；2.复合型方式。既以户口规范为基本，综合性考虑其在本集体经济组织所在城市长期性生产、生活来分辨；3.权利与义务关联是不是产生。即务必与本团体组织产生实际上的权利与义务关联及管理方法关联的人，才具备农村集体经济组织成员资格。但流行见解觉得理应综合性所述评定规范比较有效，而这都是全国性大部分地区的通行做法，即关键還是以户口、与集体经济组织的紧密水平、具体生产现实状况、是不是行使权力、享有相对支配权等相联络，做为分辨其是不是具备集体经济组织成员资格的通常标准，而并不是单一地从户口开展评定。

三、参考可用本案例时还应留意的难题。农村房屋购买合同涉及到土地承包，且牵扯房基地。对比别的房屋购买合同比较繁杂。农村房屋买卖关键有几种情况是城乡居民在农村购房。关键案例为北京画家村案子；二是城乡居民擅自在别的农村集体经济组织内购房，且房子所属集体经济组织无意；三是城乡居民经别的农村集体经济组织愿意，在其内购房，且在组织内长期性生产、生活，并执行相关责任。此案中涉案房屋购买合同，显而易见归属于第三类情况。解决个例要以客观事实为依据，多重判断，解决更应慎重。