北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）一、基础案件

1、原告诉称

2015年3月，王情诉称：2015年1月3日，我和王潮涌经经纪公司居间签署房屋购买合同，承诺王潮涌选购我位于房山302号房子，价钱为1325000元，首付445000元，于楼盘校检通过及王潮涌购房资格审核通过10日内付款；王潮涌服务承诺遵循国家和北京市有关住宅限购政策，因违背限购令造成买房合同失效或消除，想要担负一切法律依据；如王潮涌未按承诺時间支付，逾期超出15天我有权利终止合同，王潮涌应付款楼价款10%的合同违约金，我退还已支付项，期内全部花费及居间附加费由王潮涌担负。合同书签署当日我将房本放到中介储存。后经审核发觉王潮涌不具有购房资格，双方无法达成一致协议。因王潮涌未遵循限购令，造成合同书没法执行，王潮涌的个人行为已构成违约。规定确认2015年1月3日签署的总量房屋购买合同截至2015年2月11日消除、王潮涌赔付我合同违约金132500元。

2、被上诉人辩称并反诉

王潮涌辩称并反诉称：也没有刻意不履行合同的恶意，未准时支付的結果不是我缘故导致的，也没有违背合同书的有关要求。XX经纪公司未向我明确买房风险，买卖中不选用北京市总量房屋购买合同（经记交易量版），而用自主定编的合同书替代，是导致合同书不可以正常执行的缘故之首。我就是外省人，沒有在北京买房工作经验，经纪公司做为技术专业组织，在沒有出示相对原材料时就判断我具备购房资格，误导我签署了不可以保持合同书目地的合同书，误导我交了订金，造成合同书不可以正常执行。

买房保证书并不是必需条文，拟定于2013年，但最关键的京六条、京十五条却闭口不谈，该保证书不可以体现当事人的真实含意因此不可以受法律法规维护。综上所述，导致不可以执行的缘故取决于不能变更的不可抗力，合同规定因不可抗力不可以执行的，依据不可抗力的危害，一部分或所有免去义务。不愿意张力诉讼请求。现我提到反诉，因我未违约，因而王情扣除我订金2万余元沒有根据，经纪公司未执行告之责任、未能付款订金以前确认我的购房资格，因此要承担责任，反诉规定王情退还订金2万余元，经纪公司承担责任。

XX经纪公司辩称：我企业认同张力的诉讼请求，我企业未扣除订金，不愿意王潮涌的反诉恳求。己方觉得违约方是王潮涌，在签订的那时候不断确认了并了解了他是不是有购房资格，他十分明确地说有购房资格，我们那时候跟她说他会再确认一下。之后他详尽资询了的确不符购房资格，我们开展调解，她说用朋友的姓名购房，审核通过了王潮涌又说无需自己朋友的姓名购房了。针对这一购房的事儿我们中介公司干了2次调解工作中。签订当日屋主还刻意问王潮涌是不是有购房资格，他明确说有购房资格。

二、法院查清

2015年1月3日，张力与王潮涌签署的总量房屋购买合同（经记交易量版），承诺王潮涌购买王情全部的位于房山302号房子，购房款为1325000元，首付445000元，于楼盘校检通过及王潮涌购房资格审核通过10日内付款；王潮涌应在同一年1月15此前出示准确无误的购房资格审核原材料；王潮涌服务承诺遵循国家和北京市有关住宅限购政策，因违背限购令造成买房合同失效或消除，想要担负一切法律依据；如王潮涌未按承诺時间支付、迟延不相互配合张力办理流程的或其他违约个人行为造成买卖不可以开展，逾期超出15巨星情有权利单方面终止合同，王潮涌应付款楼价款10%的合同违约金，王情退还王潮涌已支付项，期内全部花费及居间附加费由王潮涌担负。

合同书签署当日王潮涌给付王情订金2万余元。同一年1月15此前经审核发觉王潮涌不具有购房资格，王潮涌未按承诺时间递交有关购房资格核实通过原材料，造成合同书没法再次执行，王情曾于2015年2月7日向王潮涌及经纪公司传出终止合同通知，王潮涌及XX经纪公司于同一年2月11日接到该通知。

判决后，王潮涌不服提到上诉规定降低合同违约金。

三、法院判决

1、王情与王潮涌及房产经纪企业签署的总量房屋购买合同（经记交易量版）截至2015年2月11日消除。

2、王潮涌给付王情合同违约金五万元；

3、王情退还王潮涌订金二万余元。

4、驳回申诉张力的别的诉讼请求；

四、律师评价

依规创立的合同书受法律法规维护。此案中，张力与王潮涌签署的总量房屋购买合同系彼此真实意思表示，仍未违背法律法规、政策法规的强制要求，应是合理合法合理，彼此均应依照合同规定执行分别责任。王潮涌因其不具备购房资格构成不可抗力为由认为免除责任，但目前直接证据说明，彼此仍未承诺不可抗力的实际情况，且根据法律法规之要求，“不可抗力”系不可以预料、不可以防止且不可以摆脱的客观条件。

北京市政府距今2013年即刚开始实行《有关贯彻落实当地住宅限购令相关难题的通知》，该通知对非当地户口日常餐厨垃圾可否选购当地住宅作了明文规定，王潮涌签合同时要了解所述通知內容，并应可以根据通知內容独立分辨其是不是具备购房资格，王潮涌不具备购房资格并不是不可抗力，对王潮涌的此项认为，法院未予适用。在签合同时，王潮涌服务承诺遵循国家和北京市有关住宅限购政策，因违背限购令造成买房合同失效或消除，想要担负一切法律依据，现合同书因王潮涌不具备购房资格而不可以执行，合同书不可以执行应归责于王潮涌，故王潮涌应担负合同违约责任。

承诺的合同违约金太过高过导致的损害的，当事人可以恳求人民检察院给予适度降低。此案中，王潮涌并无瞒报不具备购房资格的故意和刻意，在彼此签合同后没多久王潮涌即告之张力其不具备购房资格，张力亦在获知之事后向王潮涌传出了消除通知，合同书中承诺的关键权利与义务并未具体执行，现张力又仍未质证证实其受到损害，在此类状况下，如仍按原合同规定担负合同违约责任，则对王潮涌处罚太重，法院依据平等原则，融合合同的履行状况、当事人的过失水平及预期利益等要素充分考虑，对王潮涌规定降低合同违约责任的抗辩认为给予适用，法院判决王潮涌依照合同规定担负合同违约责任，有失公平公正，法院给予改正。