北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

刘玉国、刘胜海向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告刘胜海与被告于2001年6月6日签订的《房产买卖协议书》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系父子关系。位于北京市怀柔区桥梓镇×村村西北角（现×村39号）西房五间的房屋是原告刘胜海购买的，该院集体土地建设用地使用证登记在原告刘玉国名下。2001年6月6日，原告刘胜海与被告签订了《房产买卖协议书》，原告刘胜海将前述宅院的房屋以27000元的价格卖给被告。因被告是城镇居民，不属于本集体经济组织成员，不享有购买农村房屋的资格，该买卖合同违反了国家法律的强制性规定，属于无效合同，不受法律保护。原告为维护自身合法权益起诉至法院。

二、被告辩称

王帆辩称，我认为合同有效，我可以退出房屋，但是原告必须给我解决一部分养老问题。

三、本院查明

原告向法庭提交了2001年6月6日签订的《房产买卖协议书》、北宅乡宅基地登记卡、现状的照片、证明信等证据，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告还向法庭提交了刘传文、刘力与刘胜海签订的合同。

被告向法庭提交的照片、收条等证据，原告无异议，本院予以确认并在卷佐证。

本院现场勘查笔录及照片，双方均无异议，本院予以确认并在卷作证。

本院经审理认定事实如下：

刘玉国与刘胜海系父子关系，二人均为北京市怀柔区桥梓镇×村村民。

1993年12月30日，刘玉国取得编号为043的北宅乡（镇）宅基地登记卡，其上载明：户主姓名刘玉国，家庭人口2，现住址北宅乡（镇）×村，建房时间1982年，批准面积249平方米，东西15.2米，南北16.4米，四至：东至渠道、西至山坡、南至山坡、北至山墙。

2001年6月6日，刘胜海（甲方）与王帆（乙方）签订《房产买卖协议书》，载明：经双方友好协商，在互利而又无损于他人及集体利益的原则下议定：甲方愿将北京市怀柔县北宅乡（现桥梓镇）×村西北处私有房屋共五间（土地证户主姓名刘玉国）售予乙方，特签订本协议以共同遵守。一、房屋坐落：怀柔县北宅乡×村西北五间西房。四至：东至水渠边、南至山坡、西至房后小道、北至房北山墙。上述四至是根据现房主刘胜海1989年4月13日与旧房主所签的房契的四至所确定的土地使用范围而议定的。二、甲方同意将上述五间西房售予乙方，与房屋相关的四至范围内的土地使用权同时转让乙方。三、房屋售价为人民币贰万柒仟元整。四、付款方式及违约：首付定金壹万元，同时签订协议书，至此双方均不得违约，否则违约方必须承担对方的一切经济损失。壹万柒仟元余款待2002年5月乙方有入住条件时一次性付清。届时甲方将该房的土地使用证移交乙方。该房及四至范围内的物业所有权全部归乙方所有。五、甲方确认并保证该房无产权问题，若发生产权人界定不清等有关问题，均由甲方自行负责解决，乙方不与其他任何人就产权问题发生干系。如果发生产权纠纷而给乙方造成的经济损失由甲方承担。六、本协议签订后，甲方协助乙方对房屋周边整修对房屋装修等，所用工费和料费由乙方承担。七、若遇国家政策及自然灾害等一切不可抗拒因素致使此协议不能继续执行，双方均不对对方承担责任……。甲方落款处刘胜海签字、乙方落款处王帆签字、中证人落款处三人签字。

2019年3月15日，北京市怀柔区桥梓镇×村村民委员会出具证明一份，载明：我村村民刘胜海身份证号×××，刘胜海和刘胜海同为壹人。

四、本院认为

本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，刘胜海与王帆签订的《房产买卖协议书》中，买卖标的物不仅是房屋，还包含了相应的宅基地使用权。被告不属于怀柔区桥梓镇×村村集体经济组织成员，不得享受桥梓镇×村集体经济组织成员待遇，刘胜海与王帆签订的房产买卖协议书违反了我国现行的土地管理法律法规、政策的禁止性规定，应为无效。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：

五、裁判结果

刘佐（左）田与王帆于2001年6月6日签订的《房产买卖协议书》无效。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。