北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

原告中国利通置业有限公司诉称：原告系一家由原国有企业中国包装总公司全资设立并于2000年2月改制而来的有限责任公司，后更名至现有企业名称。改制前原告的企业名称为中国包装新技术实业总公司，企业性质为国有独资。1997年，中国包装新技术实业总公司以150万元的价格购买了位于北京市西城区XX胡同6号院的14间房屋，所有权证于2000年4月24日取得，证书显示产权性质为国有。2002年1月18日，原、被告签订房屋买卖协议，协议约定原告将该套房产以人民币65万元的价格转让给被告，同年4月办理了房产过户手续，现诉争房屋登记在被告的名下。日前，经原告财务审计部门多次审计发现，上述房产的交易行为存在严重瑕疵，涉案房产属于国有资产，国有资产的转让，国家对此有严格的要求，凡不符合相关规定不得转让，即使转让亦应属于无效行为。相关财务审计部门此次财务审计后的情况汇报引起了相关领导的高度重视，后经调查核实，由于上述房产转让时的中国包装新技术实业总公司的负责领导与被告及第三人私交甚厚，恰逢国企改制，其以规避资产风险为由与本案被告签订上述房产买卖协议，后将诉争房产以超低价格（不及原购买价格的三分之一），且未严格履行国有资产评估转让及审批的相关规定，将诉争房产出卖给被告，并办理了过户手续。原告认为，依照国有资产对外转让相关法律法规之规定，国有资产的对外转让须经国有资产管理部门的同意。并由具备国家规定资质的资产评估机构进行国有资产评估，交易双方应严格按照评估机构的评估价格进行国有资产的交易，且交易价格不应低于评估价格。然而，综合本案事实，本案被告的房产购买行为与上述规定明显不符，被告明知该房产为国有资产，且未经国有资产管理部门的审核与资产评估的情形下，却凭借与公司领导的私人关系，与其恶意串通，签署房产买卖协议，导致上述房产以超低价格出卖给被告，截止目前，被告亦从未实际履行过任何付款义务，被告未支付相应对价而取得诉争房屋产权，亦有饽于正常的交易习惯。现原告诉至法院，请求法院判令原、被告签订的房屋买卖协议无效，诉讼费用及保全费用由被告承担。

二、被告辩称

被告张昌辩称，一、1997年原告以150万元购进诉争房屋，并不是原告所述的以65万元售出，而是在2001年以180万元价款转让，这是原告与第三人的真实意思表示。因为房屋转让协议第二条明确载明涉案房屋以人民币180万元转让给第三人，而且原告原法人代表高瞻的说明和第三人法人代表谢伟志的情况说明均可证实，所以原告与第三人之间的房屋转让的法律关系是真实存在的，其房屋价款以债抵顶是不争的事实。二、原、被告签订的房屋买卖协议书是原告依据房屋转让协议第四条之约定履行的合同义务，涉案房屋登记在被告名下代持，证明房屋转让协议已经履行完毕，是原告真实意思表示的行为结果。房屋转让协议第四条：甲方（原告）收齐全部房价款后代乙方佛山太阳软包装材料有限公司办理有关房屋转让手续。房屋转让协议证据来源于：原告在第2010西民初字第8150号确认合同无效纠纷一案中，当时作为第一被告提供的唯一一份证据，同时也是原告曾在2013年7月9日撤诉的不当得利纠纷一案中也曾作为证据提交的证据之一。三、事实证明：对于涉案房屋请示、审批，原告不仅仅是知道，而且亲自递交关于转让房产的请示报告，且亲自委托评估公司并亲自办理过户到被告名下。这些根据本案的案外人即原告的大股东中国包装总公司在2010年第8150号确认合同无效纠纷一案中已作为证据提交，且本案原告并未否认或提交异议，况且较比150万元买进的房屋，以180万元转让并未悖于正常的交易习惯。如果说有串通行为也是原告与案外人中国包装总公司串通，制造了第8150号确认合同无效一案的诉讼，案外人中国包装总公司的代理律师都是原告方帮助推荐的。四、《中华人民共和国企业国有资产法》是2008年10月28日颁布，而涉案房屋转让的行为在2001年11月30日前，因此，国有资产法对本案的房屋转让没用溯及力。五、原告孤立的、片面的断章取义请求房屋买卖协议书无效是没有事实和根据的，是无根之诉。第一、只诉房屋买卖协议书无效，而不提交房屋转让协议书。因为，房屋买卖协议书是根据房屋转让协议履行的事实，是原告履行房屋转让协议真实意思的行为。第二、只提交房产部门的房屋买卖协议书，而不提交房产部门的房产卖契，致使房产档案不完整，且原告的起诉已经超过诉讼时效。综上所述，不同意原告的诉讼请求。

三、本院查明

第三人佛山太阳复合包装印刷有限公司管理人述称，1.诉争房屋由原告经审批和评估后，180万元价格转让，不存在诉状所诉私下恶意低价转让国有资产情形。诉状所述的价格65万元只是为了办理过户，实际转让价格是180万元。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十二条规定，当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。诉争房屋是否属于国有资产缺乏充分证据，即使属于国有资产，原告转让房屋的行为经过事先的审批和评估，也不属于原告所讲私下恶意串通。若存在私下恶意侵吞国有资产，数额巨大已经触犯刑法，应通过刑事程序解决。早在2010年就已经启动刑事程序，并未得出构成侵吞国有资产的结论。所以本案中不应再有侵吞国有资产、损害国家利益的疑问。原告提出的理由并不符合法律规定的合同无效的事由。二、买卖双方是否存在债权债务、是否已经付款，对合同效力没有影响，更不影响房屋产权归属。原、被告签订的房屋转让协议并未将双方存在债务作为合同生效的条件。以货款冲抵购房款是双方后来补充协议约定的支付方式，而且没有约定这是唯一支付方式。若按原告所述没有实际发生货款冲抵，则原告可以继续要求付款。拖欠购房款只是形成合同债，不影响合同效力。三、原告多年来以各种方式提起诉讼，综观原告所提出的各种理由，从之前的主张不当得利、返还财产、违规避税、确权，到现在的主张合同无效、侵吞国有资产等等，最终目的都是追讨房屋产权。然而，从物权法角度，诉争房屋已完成过户的产权登记，物权转让已生效，原告所提事由都不可以对抗物权的转移。被告受第三人所托代持诉争房屋，房屋过户到被告名下表明房屋买卖协议已经履行完毕，物权已转移。任何基于合同效力的争议最终都不会影响房屋物权的现状。退一步讲，即使确认合同无效，也没有返还房屋的可能。所以恳请法院在处理合同效力的问题上，切勿片面考虑某一环节、片面解决，以免造成各种无法解决的后续影响问题。四、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。五、原告对第三人的反诉不符合程序，法院不应受理。

经审理查明：西城区XX胡同（XX胡同）6号房产14间系中国包装新技术实业总公司购置，购置价格150万，购置时间2000年3月27日，产权类别国有产。2000年9月18日，中国包装新技术实业总公司变更名称为中国包装新技术有限公司。2006年4月5日，中国包装新技术有限公司变更名称为本案原告。2001年10月29日，中国包装总公司出具关于中国包装新技术有限公司转让房产请示的批复，内容为：“一、原则同意你司处置西城区XX6号院房产。二、资产处置前要进行评估确认，并以评估价格为依据变现资产。”2001年11月23日，中商资产评估有限责任公司出具中国包装新技术有限公司资产评估报告书，该报告书内容为：“本次委托评估的房屋建筑物为中国包装新技术有限公司位于西城区XX胡同6号的四合院落，南北房、东西厢房及其后加附属用房及天井等11个项目，建筑面积171.6m2，占地214.5m2。该资产系资产占有方从北京市西城区房地产市场购进，支付房价款150万元，同时于当年10月进行外装修及锅炉供暖设备购置与安装，支付费用12.6万元，2000年7月至10月资产占有方对其全面进行室内装修及完善各项水、暖、电设施支付费用86892.99元，资产占有方实际支付费用共计171.29万元。土地开发费采用基准地价修正方法评估，房屋建筑物采用重置成本法评估。本次受托评估对象在评估基准日所表现的市场价值为210.03万元。”该评估报告作出后，中国包装新技术有限公司未将该报告上报上级公司中国包装总公司确认备案。2001年12月3日，中国包装总公司向北京市房地产交易所出具证明，内容为：“经董事会办公会研究，同意将北京西城区XX胡同6号院房产转让给张昌，请协助办理有关转让手续。”该证明上盖有中国包装总公司公章及法人韩家增签字。诉讼中，原告对诉争房产档案中的中国包装总公司出具给北京市房地产交易所证明中公章及法人韩家增签字的真实性提出异议，要求进行司法鉴定。诉讼中，本院调取中国包装总公司同时期文件的印章及同时期韩家增的签字作为样本，经原、被告及第三人同意后报请北京市高级人民法院摇号确定北京天平司法鉴定中心对证明中的公章及韩家增签字进行司法鉴定。2014年7月，北京天平司法鉴定中心出具鉴定报告，鉴定结论为：经过与样本比对，检材上中国包装总公司公章及韩家增签字均与样本不一致。2002年1月18日，中国包装新技术有限公司（甲方）与被告张昌（乙方）签订房屋买卖协议书，该协议书约定，甲方愿意将其所有的北京市西城区XX胡同6号的房屋共计14间卖与乙方，双方约定房价款为65万元整，甲乙双方如在过户前终止买卖，须双方共同到西城区房地产交易所办理书面撤件手续。2002年1月18日，中国包装新技术有限公司与被告签订房屋买卖保证书，保证书内容为：“服从国家的房管政策，按有关规定办理买卖过户手续。2002年1月14日，中国包装新技术有限公司法定代表人高瞻出具法定代表人身份证明书及授权委托书，委托孙秀琴办理西城区XX胡同6号房屋买卖立契手续。2002年1月18日，中国包装新技术有限公司在北京市房地产交易所出具的单位申请出卖房屋登记表上盖章，该登记表记载房屋坐落西城区XX胡同6号房屋14间，卖房原因空闲，拟售房价65万元。同日，被告在西城区房地产交易所出具的申请购买登记表上签字，该表记载购买房屋地址西城区XX胡同6号购买价款65万元。2002年2月7日，中国包装新技术有限公司与被告张昌签订房产卖契，中国包装新技术有限公司将西城区XX胡同6号房产14间（171.6平方米）出卖给被告议定卖价65万元整。2002年4月11日，被告取得西城区XX胡同（XX胡同）6号房产14间的产权证。诉讼中，被告提出房屋买卖协议中的65万元购房款并未给付原告，被告在2003年前是替第三人代持该房产的所有权。被告同时向本院提供中国包装新技术有限公司（甲方）与佛山太阳软包装材料有限公司（乙方）签订的房屋转让协议，该协议约定，甲方确认北京市西城区鼓楼西大街XX胡同6号院房产属于其所有，甲方将上述房产以人民币180万元转让给乙方，乙方须在2001年11月30日前付清房屋转让价款，甲方收齐全部房价款后代乙方办理有关房屋过户转名手续。被告仅能向本院提供该房屋转让协议的复印件，并提出该份转让协议系在上次诉讼中向法院提供，原告提出并没有被告提供的原告与第三人签订的房屋转让协议的原件，对其真实性不予认可。同时被告在庭审中提供中国包装新技术有限公司（甲方）与佛山太阳软包装材料有限公司（乙方）签订房屋转让协议之补充协议复印件。该协议约定，甲乙双方经协商一致，就双方签订的房屋买卖协议第二条补充如下，一、乙方须向甲方支付的180万元房屋转让款以甲方欠乙方的货款冲抵。在甲乙双方就甲方所欠乙方货款签署了确认书的同时，视同乙方已向甲方付清了前述全部房价款。2、本补充协议经双方签署生效。诉讼中，被告提供上几次诉讼的庭审笔录，该笔录显示，原告曾向上级主管公司中国包装总公司提出申请，将诉争房屋转让给佛山太阳软包装材料有限公司，并签订房屋转让协议及补充协议，由于佛山太阳软包装材料有限公司无法将诉争房产登记在自己名下，在未经中国包装总公司批准同意的情况下，原告与佛山太阳软包装材料有限公司驻北京办事处工作人员张昌即本案被告签订房屋买卖协议，约定诉争房屋过户价65万元，并将诉争房屋过户到被告名下。同时，佛山太阳软包装材料有限公司未将购房款180万元支付给原告，且原告否认与佛山太阳软包装材料有限公司之间存在债权债务关系。佛山太阳软包装材料有限公司未就与原告之间存在债权债务关系向本院提供相应证据予以证明。2002年10月16日，佛山太阳软包装材料有限公司变更名称为佛山太阳复合包装印刷有限公司。

四、本院认为

另查，2005年8月31日，佛山市禅城区人民法院出具（2005）佛禅法破字第28号案件受理通知书，内容为，本院根据债权人佛山市鸿景纸管制品有限公司的破产申请，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条和《最高人民法院（关于审理企业破产案件若干问题的规定）》第十条规定，决定立案受理佛山太阳复合包装印刷有限公司破产还债一案。2007年5月15日，广东省佛山市禅城区人民法院出具（2005）佛禅法破字第28-1号民事裁定书，宣告佛山太阳复合包装印刷有限公司破产还债，由本院指定清算组接管佛山太阳复合包装印刷有限公司。2007年6月28日，广东省佛山市禅城区人民法院出具（2005）佛禅法破字第28-5号指定管理人决定书，指定佛山太阳复合包装印刷有限公司清算组为佛山太阳复合包装印刷有限公司管理人，管理人凭本决定书刻制管理人印章，原清算组公章应交公安机关销毁并将销毁证明报本院。2013年5月27日，广东省佛山市中级人民法院出具（2013）佛中法民二破字第16-1号民事裁定书，由广东省佛山市中级人民法院受理广东省佛山市禅城区人民法院（2005）佛禅法破字第28号破产案件，本案原已进行的破产程序继续有效。2014年6月25日，广东省佛山市中级人民法院作出（2013）佛中法民二初字第15-1号民事裁定书，内容为：“本案为房屋所有权确权纠纷。中国利通置业有限公司与张昌签订的《房屋买卖协议书》、佛山太阳复合包装印刷有限公司与中国利通置业有限公司签订的《房屋转让协议》及《房屋转让协议之补充协议》所涉房屋均为北京市西城区XX胡同6号，该房屋为本案诉讼标的。由于中国利通置业有限公司在（2013）西民初字第17189号案件中主张确认无效的房屋买卖合同与本案房屋所有权确权有关，本案的审理须以北京市西城区人民法院上述案件的审理结果为依据，而该案件尚未审结，故本案须中止诉讼。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（五）项、第一百五十四条第（六）项的规定，裁定如下：本案中止诉讼。”

五、裁判结果

诉讼中，被告提供北京市长安公证处出具的公证书，公证事项为保全证据公证，公证内容为谢伟志在《情况说明》签字系其本人签字。《情况说明》的内容为：“在1992年—1994年间，佛山太阳包装有限公司、佛山太阳软包装材料有限公司及佛山星光包装材料有限公司以下简称“太阳包装”、“太阳软包”、“星光包装”三家公司的全部厂房、宿舍及办公楼等设施全部由陆伟公司所建。工程款陆续给付后大约还欠陆伟公司750万元左右。在2003年前后，陆伟及当时的镇（街道）相关领导在北京看了XX胡同6号院的房子，按当时市值抵顶工程款300万，并将房本交给了陆伟，并吩咐陆伟本人抓紧时间办理有关手续，虽然后来由于本人的各种原因离开公司，但是北京XX胡同6号院的房子抵给陆伟是客观存在的。我是太阳包装、星光包装、太阳软包等几家企业的法人代表，这三家企业是同一控制人，同一管理层、同一办公场地，资产及运营都没有分开、因此，完全有权用三家公司其中的资产抵顶相关债务。”同时，被告张昌出具说明，主要内容为，诉争房屋在2003年前系替佛山太阳软包装材料有限公司代持。2003年后系替陆伟代持，陆伟实际控制、使用、维护诉争房屋，先后投入十几万元对诉争房屋进行维修，并为维权支付大量的律师费、差旅费。被告为证明对诉争房屋系对陆伟代持，向本院提供兴业银行网上转账受理回单、中国建设银行特种转账借方凭证、借款证明、佛山市房建集团有限公司出具的证明、佛山市工商行政管理局出具的核准变更登记企业通知书、被告与北京浩顺达建筑装饰有限公司签订北京市家庭居室装饰装修工程施工合同及工程款收款收据等证据材料。原告对其上述证据材料真实性不予认可，并且提出没有直接证据证明被告对诉争房屋系对陆伟代持。第三人对上述证据不予认可，并提出陆伟当时挂靠在佛山市房建集团有限公司下属公司对外进行施工，关于陆伟所主张的第三人对其的债务，佛山市房建集团有限公司已对施工厂房第三人所欠的债务向佛山市禅城区人民法院申报债权，申报金额为本金790万元，如果第三人用诉争房屋向向陆伟进行抵债，那么佛山市房建集团有限公司就不会向法院申报破产债权。

诉讼中，原告申请诉讼保全，本院依法作出裁定，将西城区XX胡同（XX胡同）6号房产的房档予以查封，查封期间禁止进行过户、转让。

上述事实：有产权证、企业名称变更证明、中国包装总公司出具关于中国包装新技术有限公司转让房产请示的批复、资产评估报告、中国包装总公司向北京市房地产交易所出具证明、北京天平司法鉴定中心出具的司法鉴定书、房屋买卖协议书、中国包装新技术有限公司与被告签订房屋买卖保证书、中国包装新技术有限公司法定代表人高瞻出具法定代表人身份证明书及授权委托书、诉争房屋档案材料、房屋转让协议、房屋转让协议之补充协议、佛山市禅城区人民法院出具（2005）佛禅法破字第28号案件受理通知书、广东省佛山市禅城区人民法院出具（2005）佛禅法破字第28-1号民事裁定书、广东省佛山市禅城区人民法院出具（2005）佛禅法破字第28-5号指定管理人决定书、广东省佛山市中级人民法院出具（2013）佛中法民二破字第16-1号民事裁定书、广东省佛山市中级人民法院作出（2013）佛中法民二初字第15-1号民事裁定书、北京市长安公证处出具的公证书、申报债权通知书、情况说明及原、被告陈述等证据材料在案佐证。

本院认为：本案诉争房屋北京市西城区XX胡同（XX胡同）6号院系原告于1997年花费150万元购置，产权登记在原告名下，产权性质为国有产。原告在转让诉争房产前对该房屋进行了修缮及添置设备，根据评估报告评估价格为210.03万元。2001年10月，原告报上级主管公司中国包装总公司提出拟转让诉争房产，中国包装总公司提出原则上同意转让，但资产处置前要进行评估确认，并以评估价为依据变现资产，并按照国家有关政策法规，规范运作，并将转让后的有关资料报总公司资产运营部备案。本案原告委托中商资产评估有限责任公司对诉争房产价格进行了评估，评估价格为210.03万元。评估完毕后，原告就同一诉争房产与第三人及被告分别签订房屋转让协议、房屋转让协议之补充协议及房屋买卖协议书，虽然在房管部门最终过户备案的是原、被告签订的房屋买卖协议书，但根据本案前中国包装总公司起诉原、被告房屋买卖合同的庭审记录，原告最初将诉争房屋出卖的对象为本案中第三人，购房款通过抵债的方式冲抵，双方并签订了房屋转让协议及房屋转让协议之补充协议，但由于诉争房屋的产权无法过户到第三人名下，被告系第三人驻北京办事处工作人员，具有北京户籍，原告未经上级主管公司中国包装总公司同意，擅自又与被告签订了房屋买卖协议书，该房屋买卖协议书约定的房屋成交价格为65万元。根据相关法律及行政法规规定，国有资产占有单位对国有资产进行拍卖、转让时，应当进行资产评估。评估报告作出后应报其主管部门审查，主管部门审查同意后，报同级国有资产管理行政主管部门确认资产评估结果，对于应当进行资产评估的情形没有进行评估的或者没有按照规定立项确认的，该经济行为无效。本案中，原告虽委托中商资产评估有限责任公司对诉争房产价格进行了评估，但未将评估报告报送上级主管部门进行审计确认，且无论与第三人签订房屋转让协议（房价款180万元），还是与被告签订的房屋买卖协议书（房价款65万元）均低于评估报告对诉争房产的评估价格210.03万元。同时，原告将诉争房产转让给被告未经上级主管公司中国包装总公司同意，根据本案中本院委托的北京天平司法鉴定中心出具的鉴定报告，在诉争房产转移档案中中国包装总公司出具给北京市房地产交易所同意将诉争房产转让给被告的函件中公章及法人韩家增签字均为虚假。再从诉争房产买卖关系的履行情况看，无论是原告与第三人签订的房屋转让协议约定房价款180万元，还是与被告签订的房屋买卖协议书约定的房价款65万元，第三人及被告均未向本院提供相关证据证明向原告支付了上述房价款。根据原告与第三人签订的房屋转让协议之补充协议约定房价款180万元通过抵债方式冲抵，但第三人未向本院提供证据证明原告与第三人之间存在债权债务关系。关于第三人与被告主张的被告在2003年前系替第三人代持诉争房产，原告对此不予认可，提出原告与被告签订房屋买卖协议书未经上级公司中国包装总公司批准同意，且未进行国有资产评估，不符合国有资产转让的法定形式，原、被告签订的房屋买卖协议书应属无效。同时，原告与第三人签订的房屋转让协议及房屋转让协议之补充协议亦未经上级主管公司中国包装总公司批准同意，故上述两份协议亦应属于无效协议。本院认为，原告与第三人签订房屋转让协议及房屋转让协议之补充协议后，该协议约定的过户价格明显低于评估价格，且双方未将上述协议报送中国包装总公司批准，亦没有以上述两份协议为基础办理诉争房屋的产权过户，该协议并没有实际履行。从这两份协议的效力性质上看，存在转让国有资产低于评估价格，且未报送上级主管公司中国包装总公司批准同意的情形，故原告与第三人签订的房屋转让协议及房屋转让协议之补充协议应属无效，根据无效协议的法律性质，上述两份协议自签订时就无效，故在无效协议基础上不存在被告与第三人主张的代持行为。后原告又以同一标的与被告签订房屋买卖协议书，该房屋买卖协议书亦未经上级公司中国包装总公司批准同意，也未进行国有资产评估，但根据虚假的中国包装总公司批准转让的证明办理了诉争房屋的产权过户，被告及第三人未提供相应证据证明被告替第三人代持诉争房产，同时第三人在本次诉讼中明确表示不对诉争房产主张实体权利，故被告主张替第三人代持诉争房产的主张，本院不予采信。本案中，原、被告双方虽然签署了房屋买卖协议书，以买卖的形式将原属于原告名下的诉争房屋产权过户登记在被告名下，但因诉争房产属于国有性质，原、被告双方均未采取有效措施积极办理评估确认及前置审批手续，双方签订的房屋买卖协议书约定的房屋价格明显低于原购置价格及出卖时的市场价格，并且为逃避监管达到产权过户的目的，采取私刻主管单位印章及模仿法人韩家增签字的方式骗取房管部门的过户登记，故原、被告签订的房屋买卖协议书违反国家法律、法规的强制性规定，并存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，应属无效协议，现原告要求确认原、被告签订的房屋买卖协议书无效的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。被告答辩意见中主张现对诉争房产系替陆伟代持，首先原告与陆伟之间、被告与陆伟之间及第三人与陆伟之间未签订有任何房屋买卖协议，其次被告主张系替陆伟代持诉争房产未提供充分证据予以证明，故对被告的主张及答辩意见本院不予采信。被告所主张的诉讼时效问题，缺乏法律依据本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项，第五十八条之规定，判决如下：

确认原告中国利通置业有限公司与被告张昌签订的房屋买卖协议书无效。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内仍未交纳上诉费用的，按自动撤回上诉处理。