北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

原告闫丽鑫、赵静、赵俊向本院提出诉讼请求：1、确认被告王传凤与张一、被告刘建国、刘小伟、魏华签订的房屋及宅基地买卖合同无效。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月，原告发现得知坐落在北京市房山区x镇x村x号和x号由原告所有的房屋西房3间和北房3间和使用的宅基地被被告王传凤卖给了张一、被告刘建国、刘小伟、魏华。被告刘建国与张一原系夫妻关系，婚后数年离婚，数年后张一去世。被告刘建国与张一离婚后与被告魏华结婚，现原告的房屋被被告刘小伟、魏华、刘建国占有、使用、受益。被告王传凤不是x村x号和x号房屋所有权人和宅基地使用权人，无权处分买卖原告所有的房屋和使用的宅基地，被告王传凤与张一、被告刘建国、刘小伟、魏华所签订的房屋买卖合同和宅基地买卖合同不具备主体资格，属无权处分，违反法律禁止性规定的行为。被告王传凤与张一、被告刘建国、刘小伟、魏华所签订的房屋买卖和宅基地买卖合同，依法应属无效。为了维护原告的合法权益，依照我国合同法等相关法律的规定，请求人民法院依法确认被告王传凤与张一、被告刘小伟、魏华、刘建国签订的房屋买卖合同和宅基地买卖合同无效。

二、被告辩称

被告王传凤辩称，房子不是我卖的，是老人卖的，我母亲叫王芬，她是1992年把房子卖给张一一，现在叫张一。这个买卖和我没有关系。

被告刘小伟、刘建国辩称，案原告起诉事由已经超过诉讼时效，法院应予驳回起诉。本案原告起诉的宅基地买卖为刘小伟母亲及刘建国的前妻张一于1993年从王传凤处合法购买所得，现已过25年，早已超过法律规定的20年最长诉讼时效，从权利被侵害之日起，超过20年的不被保护，请法院驳回原告诉讼请求。

被告魏华未答辩。

三、本院查明

经审理查明：王永顺与王芬为夫妻，王友、王传凤为二人收养的子女。王友与原告闫丽鑫为夫妻，赵静、赵俊为二人所生子女。张一与刘建国原系夫妻，二人生育一女刘小伟。张一与刘建国于1990年登记离婚，离婚时，刘小伟由张一抚养。王永顺与王芬在北京市房山区x镇x村有宅院一处，院内原建有房屋6间（北房、西房各3间）。王友于1985年3月因车祸死亡，此后不久，闫丽鑫即携带2个女儿改嫁他人，搬离x村。王永顺在1991年左右去世。1992年12月1日，王芬与张一签订《房产买卖契约》，内容为：“今有x村民王芬将祖业产房屋六间，其中北房三间（土坯房）、西房三间，座落在x村吴家场。四至北边与董湘、张立成北土墙齐为界，南与吴泽、吴润才、吴润山南墙并齐，东边与李清云砖墙齐，西边与骆凤山原王芬的土墙齐。南北宽西边壹拾捌米伍、东边壹拾柒米伍，东西长伍拾叁米整。将祖业产房屋6间卖给张维义（其中包括院内所有树木），合人民币肆仟元其中交x村占地费壹仟元笔下立清，空口无凭立字为据。”该契约载明的卖方人为王芬，买方人为张一一，中间人为马清、宋峰，代笔人为马长清，中证人为赵凡、段学军、王群、程丽华、王伟、苏强。以上人名上均摁有手印。后张一去世，刘小伟由刘建国抚养。张一从王芬手中购买房屋及宅院，亦由刘小伟、刘建国等居住使用。2017年，诉争的宅院被拆迁，分别由刘小伟及刘建国的妻子魏华同相关单位签订拆迁安置补偿协议。审理中，王传凤表示诉争的房屋及宅院是母亲王芬所卖并提交了当时的《房产买卖契约》予以证实；原告主张诉争房屋由王友生前所建，宅院应归原告所有，并表示不认可《房产买卖契约》的真实性，称房产系王传凤所卖。

另查明，张一同王芬签订《房产买卖契约》购买本案诉争宅院的房屋时，张一为x村村民。

上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的派出所证明、林权证复印件、户口证明及证人段学华、段龙的当庭证言；被告王传凤提供的《房产买卖契约》、户籍信息；被告刘建国提供的拆迁材料、离婚申请书，本院对段佳佳、苏强的谈话笔录等在案佐证。

四、本院认为

本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告王传凤主张诉争房屋宅院系母亲王芬出售给张一，并提供了《房产买卖契约》予以证实，本院亦向契约上载明的部分中证人段佳佳、苏强核实了情况，二人均称诉争房产是王芬本人所卖，中证人当时均是x村、x村的村干部，该契约是真实的。因此，本院确定诉争宅院房屋的买卖双方是王芬和张一，而且张一购买房产时户口登记在x村，仍为x村村民，故张一购买王芬家的宅基地上房屋并无不当，有权取得x村的宅基地。张一去世后，该宅院房产移转到刘小伟、刘建国、魏华等人，并不影响王芬与张一房屋买卖行为的效力。因此，原告主张诉争的宅院房屋为被告王传凤出售给张一，被告刘小伟、刘建国、魏华等人不是x村村民无权取得诉争的宅院及房屋，请求确认双方签订的房屋及宅基地买卖合同无效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告魏华经传票传唤未到庭参加诉讼，应缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

五、裁判结果

驳回原告闫丽鑫、赵静、赵俊的诉讼请求。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，依法交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。