北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人诉称

京华信托公司上诉请求：撤销二中院（2018）京02民初386号民事判决，发回重审或改判支持京华信托公司原审诉讼请求。事实与理由：原审法院判决驳回京华信托公司请求返还北京市平谷区建设街丙5楼2-6-12号房屋（以下简称诉争房屋），理由是根据房管部门保存的档案材料，京华信托公司取得该物权登记所基于的基础债权关系，系京华信托公司与北京渔阳房地产开发公司（以下简称渔阳开发公司，后变更为城乡开发公司）于1996年签订的《联建协议》，因协议已经生效判决确认无效，认定该房屋的实际权利人尚存争议，故对京华信托公司诉讼请求暂不予支持。管理人受法院指派对京华信托公司进行清算，依法负有维护京华信托公司财产安全及广大债权人权益的法定职责。管理人在法庭审理过程中，已如实向法庭提交了京华信托公司与本案相关的全部卷宗材料，明确向法庭指出京华信托公司取得房产权属证明已时隔20年，当时京华信托公司与城乡开发公司前身渔阳开发公司经办人员现已无从查找，具体经办过程无法查清，但房产权属证明经国家房产管理部门审核后签发本身就证明相关房产手续办理符合法律规定，现在要求京华信托公司提供联建协议等当时办理房产所有权证的材料强人所难，对此应由对方举证。综上，京华信托公司认为原审判决认定事实不清，为维护京华信托公司全体债权人合法权益，请求法院依法撤销原判，发回重审，或改判支持京华信托公司原审诉求。

二、被上诉人辩称

李易友辩称，一审法院判决公平公正，请二审法院维持原判。

城乡开发公司辩称，认可一审判决，京华信托公司的请求没有事实与法律依据。第一，城乡开发公司与李易友之间不存在房屋买卖合同关系，城乡开发公司亦未收取过李易友交纳的购房款。第二，城乡开发公司与京华信托公司没有签订过任何协议。第三，京华信托公司取得涉案房屋的产权没有合法性，在一审中已予以认定。第四，城乡开发公司未实际占有控制过涉案房屋，京华信托公司的诉讼请求与城乡开发公司没有关联。

一审原告诉称

京华信托公司向一审法院提出诉讼请求：李易友、城乡开发公司返还京华信托公司所有的位于北京市平谷区建设街丙5楼2-6-12号房产。事实及理由：1996年京华信托公司从渔阳开发公司(后变更为城乡开发公司)取得诉争房屋的产权，办理了房产证。但渔阳开发公司在京华信托公司不知情的情况下将诉争房屋擅自出售给李易友。2011年二中院受理京华信托公司破产案件后，指定北京京华信托投资公司破产管理人（以下简称破产管理人）对包括诉争房屋在内的京华信托公司全部破产财产进行清理处置。2014年李易友在二中院向破产管理人提起诉讼，诉称诉争房屋其已付款购买,要求将诉争房屋过户至其名下，诉讼中其提出撤诉申请，后经二中院裁定准许其撤诉。由于渔阳开发公司擅自出售诉争房屋，导致李易友实际占有诉争房屋，损害了京华信托公司之产权人权利，并导致全体债权人所有的破产财产无法处置变现。现破产管理人为维护京华信托公司全体债权人之合法权益，诉至法院请求李易友、城乡开发公司返还京华信托公司所有的诉争房屋。

三、法院查明

一审法院认定事实：1996年11月，京华信托公司取得了北京市平谷县房地产管理局为诉争房屋填发的《房屋所有权证》，所有权人为京华信托公司，所有权性质为全民。在房管部门保存的房屋档案中，存有显示为京华信托公司与渔阳开发公司于1996年6月18日签订的《联建协议》（档案复印件）一份，载明：甲方：渔阳开发公司，乙方：京华信托公司；坐落于平谷县平谷镇建设街丙5号楼2单元5、6、7、8、9、10、11、12号房由双方合建，经协商以上房屋产权归京华信托公司所有，以上协议内容由双方共同承担法律责任，其房产管理按有关规定执行。

2010年12月12日，京华信托公司因未按规定参加年检，被北京市工商管理局朝阳分局吊销营业执照。2011年3月23日，二中院作出民事裁定书，裁定受理京华信托公司清算组对京华信托公司的破产清算申请；指定京华信托公司清算组为京华信托公司的管理人。目前，京华信托公司尚处于破产清算程序中。

2013年，李易友在二中院向破产管理人提起诉讼，要求将诉争房屋过户至其名下。后李易友于2014年10月15日向二中院申请撤回起诉，二中院于2014年10月15日出具（2014）二中民初字第05079号民事裁定，准许李易友撤回起诉。

2016年5月，京华信托公司向二中院提起诉讼，要求李易友腾退诉争房屋。二中院一审对京华信托公司的诉讼请求予以支持。判决后，李易友不服提出上诉。我院经审理，裁定撤销原判，将该案发回二中院重审。发回重审后，二中院另行组织合议庭予以审理，即本案。

2017年1月，李易友以京华信托公司及城乡开发公司为被告向二中院提起诉讼，要求确认京华信托公司与城乡开发公司于1996年6月18日签订的《联建协议》无效。二中院经审理于2017年12月判决：确认京华信托公司与渔阳开发公司之间载明签订时间为1996年6月18日的《联建协议》无效。判决后，京华信托公司不服提出上诉。我院经审理，于2018年8月判决：驳回上诉，维持原判。

上述案件审理中，二中院曾赴不动产登记部门调取档案材料，诉争房屋所涉土地的原使用权人为北京市平谷中学。诉争房屋所在楼栋的其他房屋的档案材料中，另保存有北京市平谷中学与北京市渔阳建筑开发公司之间于1993年2月1日签订的《集资合建住宅楼协议书》、平谷县计划委员会1993年4月15日《基本建设项目正式计划批复》、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证等档案材料。经二中院赴北京市平谷中学调查核实，该单位行政服务中心相关负责人员答复称，该协议属实且与北京市平谷中学留存的合同文本内容一致。

另查，原渔阳开发公司系自1993年经批准成立的全民所有制企业。1999年4月13日，经北京市平谷县工商行政管理局批准，渔阳开发公司更名为北京鑫兆房地产开发公司。2004年5月18日，经北京市工商行政管理局批准，北京鑫兆房地产开发公司更名为北京鑫兆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫兆公司）。2015年9月15日，城乡开发公司与鑫兆公司签订了一份《吸收合并协议》。该协议主要约定：城乡开发公司与鑫兆公司同意实行吸收合并，城乡开发公司吸收鑫兆公司，并于2016年6月30日前完成合并及所有与本次合并相关的工商变更。城乡开发公司继续存在，鑫兆公司解散并注销。城乡开发公司与鑫兆公司完成合并及所有与本次合并相关的工商登记变更手续之日起的所有财产及权利义务，均由城乡开发公司无条件承受；原鑫兆公司所有的债务由城乡开发公司承担，债权由城乡开发公司享有。2015年11月28日，城乡开发公司在新京报上刊登了上述《吸收合并协议》相关的主要内容。2016年3月23日，北京市工商行政管理局平谷分局依据鑫兆公司注销登记申请，对鑫兆公司予以注销。案外人原北京市渔阳建筑开发公司系自1985年成立集体所有制企业，后经更名，现名称为北京市渔阳建筑开发有限公司，性质为有限责任公司。

一审法院审理中，各方均认可诉争房屋由李易友长期占有使用的事实。李易友为证明其购买并居住使用诉争房屋的事实，提供了以下证据予以证明:1、渔阳开发公司与李易友签订的《售房协议书》；用以证明李易友通过买卖方式取得诉争房屋，享有房屋买受人的相关权利。2、加盖渔阳开发公司财务专用章的《收据》；用以证明李易友已经履行完毕买受人支付购房款之义务。3、电力公司证明、发票，用以证明李易友实际使用诉争房屋。4、北京歌华有线电视网络股份有限公司平谷分公司之发票，用以证明李易友交纳有线电视费用。5、北京市平谷区自来水管理所水费管理科证明及水费收据，用以证明李易友实际使用诉争房屋。6、取暖费交费证明及发票，用以证明诉争房屋已交付李易友，其实际居住使用诉争房屋。7、卫生费收据，用以证明诉争房屋已交付李易友。李易友已实际居住使用诉争房屋。8、建南社区证明，用以证明李易友长期居住使用诉争房屋。9、北京天龙祥源物业管理有限公司居住证明，用以证明诉争房屋由李易友实际居住使用。城乡开发公司对李易友提交的上述证据的真实性均不予认可，认为在签署《售房协议书》时渔阳开发公司的公章已经收缴，故现证据上的公章不能确认真实性。但认可诉争房屋由李易友长期占有使用的事实。京华信托公司对李易友提交的上述证据的真实性予以认可，但对购房行为不予认可，认为缺乏正式的购房合同及付款发票，但对于李易友系长期占有使用诉争房屋之事实表示认可。

一审法院认为

一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，京华信托公司提起诉讼，以其对诉争房屋享有物权为由，要求李易友腾退该房屋。根据本案现有证据显示，京华信托公司确持有相关行政部门颁发的房屋所有权证书，该房屋的所有权亦登记在京华信托公司名下。但根据房管部门保存的档案材料，京华信托公司取得该物权登记所基于的基础债权关系，系京华信托公司与渔阳开发公司于1996年6月18日签订的《联建协议》。现该协议已经生效判决确认无效，因无效合同自始不发生法律效力，故该基础债权关系已经消灭。而京华信托公司亦未就其取得该物权系基于其他法律关系的事实，于本案中并未尽到必要的举证责任。鉴于此，诉争房屋虽已登记在京华信托公司名下，但因该物权变动现缺乏合法有效的原因行为支持，而我国物权法在物权变动模式上亦未采纳物权行为无因性原则，故应认定该房屋的实际权利人尚存争议。京华信托公司在此情况下径行要求李易友返还房屋，尚缺乏充分依据，对其该项诉讼请求暂不予支持。因城乡开发公司并未占有诉争房屋，故京华信托公司要求城乡开发公司返还房屋的诉讼请求，无事实依据，不予支持。判决：驳回京华信托公司的诉讼请求。

本院对一审法院认定的案件事实予以确认。另补充认定事实如下：2016年，陈蓉、李易友、李春雨以北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称市规土委）为被告，京华信托公司、城乡开发公司为第三人分别向北京市平谷区人民法院提起行政诉讼，请求确认市规土委将北京市平谷区建设街丙5号楼2-5-9号、2-6-12号、2-6-11号房屋产权登记在第三人京华信托公司名下的行为违法，撤销被诉房屋所有权证。2018年11月6日，北京市平谷区人民法院分别作出一审行政判决书，认为被诉登记行为系依据《联建协议》办理，现该《联建协议》已被生效判决确认无效，故被诉登记行为的事实基础已不存在，判决撤销原平谷县房地产管理局（现职能由市规土委承担）向第三人京华信托公司填发上述房屋《房屋所有权证》的行为，撤销第三人京华信托公司持有的上述房屋《房屋所有权证》。现三起案件在北京市第三中级法院二审审理过程中。

四、本院认为

本院认为，本案中，京华信托公司系以其对涉案房屋享有所有权为由，要求李易友腾退房屋。尽管京华信托公司现仍持有相关行政部门颁发的房屋所有权证书，该房屋的所有权亦登记在京华信托公司名下。但无论是不动产登记簿还是不动产权利证书对于所记载的权利仅具有推定效力，并非具有绝对的证明力，在当事人举证证明不动产登记簿所表彰的物权状态与真实权利状态不符的情况下不动产登记簿记载的物权权属和内容可以被推翻。本案中，根据房屋管理部门保存的档案材料，京华信托公司取得涉案房屋的物权登记所依赖的基础债权关系为京华信托公司与渔阳开发公司于1996年6月18日签订的《联建协议》，现该协议已为生效判决确认无效，自始不发生法律效力。鉴于我国物权法在物权变动模式上未采纳物权行为无因性原则，故在导致物权变动的基础债权关系被认定为无效的情况下，物权变动的效力势必受到原因行为即基础债权关系效力的影响，京华信托公司在涉案房屋的实际权利人尚存争议，物权变动可能因原因行为的效力而被否定的情况下要求李易友返还房屋，尚缺乏充分依据。因城乡开发公司并未占有诉争房屋，故京华信托公司要求城乡开发公司返还房屋的诉讼请求，亦缺乏事实依据。综上所述，京华信托公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

五、裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。