北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

一、上诉人诉称

吕凡、李英芳上诉请求：请求撤销一审判决，驳回雷德军、陈倩的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误，在案证据及相关事实足以推断出陈倩、雷德军早已知晓并同意雷维出售北京市丰台区莲怡园北路1号院4号楼4单元601室的房屋（以下简称案涉房屋）一事。首先，雷维的原配贾婷于2002年去世，至今已16年有余。并且案涉房屋早于2008年春天即交付吕凡、李英芳家庭居住至今，期间从未有人提出过异议，而雷德军也同样居住在丰台区，因此陈倩、雷德军主张在十余年间对案涉房屋不闻不问，不知情案涉房屋的买卖一事不符合生活常识。其次，根据陈倩、雷德军所述，雷维不顾雷德军的反对而再婚，随即与陈倩、雷德军不再来往，双方关系恶化。同时在本案中又主张雷维再婚后擅自出售尚未分割的案涉房屋，侵吞全部售房款。依据生活常识双方关系本应进一步恶化到水火不容的地步。然而在围绕案涉房屋的一系列案件中，雷维与陈倩、雷德军却又共用证据原件，完全认可对方的主张（雷维甚至单方认可与并不相识的吕凡、李英芳之间存在恶意串通），攻守同盟。显然足以排除雷维存在私自出售案涉房屋侵吞遗产的可能。即对于出售案涉房屋陈倩、雷德军显然是明知的。一审判决适用法律错误。仅就吕凡、李英芳在房屋买卖合同纠纷中提出的确认合同有效的诉请而言，一审判决在说理部分虽然认定了案涉房屋买卖合同的效力，并保留了（2018）京0106民初10063号民事判决对应的判项，但同时却整体撤销了对应的二审判决，造成针对合同效力的认定体现在一审判决的判项中，在房屋买卖合同纠纷的当事人已经上诉的情况下，确认合同有效的诉请缺少二审判项的确认，导致吕凡、李英芳的该项诉请被实质上撤销的结果。

二、被上诉人辩称

雷德军、陈倩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回吕凡、李英芳的上诉请求。

雷维辩称，同意一审判决，同意陈倩、雷德军的意见。

一审原告诉称

陈倩、雷德军向一审法院提出诉讼请求：1.撤销二中院作出的（2018）京02民终7694号民事判决；2.撤销北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院）作出的（2018）京0106民初10063号民事判决第一项、第二项。事实和理由：雷维与吕凡、李英芳在（2018）京02民终7694号案件中的诉争系案涉房屋的房屋买卖合同纠纷。案涉房屋为雷维与贾婷（陈倩之女，雷德军之母）的夫妻共同财产。贾婷去世后，包括案涉房屋在内的遗产并未进行遗产分割。雷维再婚，与陈倩、雷德军不再联系，且在未告知、未征得陈倩和雷德军同意的情况下，与吕凡、李英芳达成案涉房屋的买卖交易，侵害了陈倩、雷德军的合法财产权益，并且在吕凡、李英芳起诉雷维房屋买卖合同纠纷案件后，雷维也未告知陈倩、雷德军。丰台法院在审理房屋买卖合同纠纷案件中，对于案涉房屋是否为夫妻共同财产、雷维的结婚情况、贾婷去世的事实均未查清，导致陈倩、雷德军作为此房屋的共同权利人失去了及时参与案件审理，主张权利的机会，并且陈倩、雷德军更是不同意将房屋出售。二中院二审审理房屋买卖合同纠纷案件中，陈倩、雷德军请求以第三人身份参与该案诉讼，二中院未予准许。故陈倩、雷德军根据法律规定提起第三人撤销之诉，请求法院支持陈倩、雷德军的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院认定事实：贾婷（2002年12月6日死亡）生前与雷维系夫妻，二人于1984年结婚，雷德军系二人之女。贾德举（2000年死亡）与陈倩系贾婷之父母。

1999年12月4日，雷维与北京市丰台区六里桥农工商联合公司（该公司于2004年11月更名为北京天创伟业投资公司）签订《内销住宅楼房买卖契约》，约定雷维购买北京市丰台区六里桥招贤楼小区7号楼4单元6层601号房屋（后该房屋更名为莲怡园北路1号院4号楼4单元601，即案涉房屋）。

2008年6月13日，雷维（卖方、甲方）与吕凡、李英芳（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，合同载明：甲方将坐落在北京市丰台区莲怡园北路1号院4号楼4门601室房屋壹套，房屋性质为农民（工龄）平价楼，现经双方自愿协商达成买卖协议，特立此合同，以便双方共同遵守。……三、房屋为复式结构下面三室一厅，面积为78.4平方米，上面一室一厅，面积为50.1平方米，总共128.5平方米。四、房屋价格为人民币陆拾捌万元整，乙方一次性支付给甲方，甲方出具收条，身份证号码。五、房屋支付，甲方收到乙方房款，甲方无条件的将当时购房发票以及当时购房一切手续给乙方，从此归乙方拥有，甲方无权要回。六、乙方将来办理产权时，甲方应协助乙方出示所需要的证明以及手续，以便乙方顺利办理产权证，甲方还应协助乙方办理过户手续，过户费由乙方自负。七、雷维（甲方）应带全家以及所有后代签写此合同，以免将来给一方带来损失。八、房屋所有者，乙方支付甲方房款后，乙方就是房屋的所有者。九、自签约之日起，双方均不得解除合同，如甲乙双方有一方违约均应向对方支付壹佰万元现金给对方作为违约金。该合同除有雷维、吕凡、李英芳签字，抬头处还有靖亚红、吕旭东签字。雷维认可靖亚红是其再婚妻子，二人于2008年结婚，靖亚红改过户口，结婚时名字为靖雅堾。

2008年6月13日，雷维出具收条一张，载明：房款已付清（总款：陆拾捌万元整）。后，雷维将案涉房屋交付给吕凡、李英芳，吕凡等人自2008年居住至今。2017年11月1日，李英芳代雷维补交购房款78735.6元，并交纳2000元产权办理费用。2017年11月15日，雷维又收到李英芳支付的41264.4元。

一审原告诉称

2018年，吕凡、李英芳向丰台法院起诉请求：1.确认李英芳、吕凡与雷维于2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令雷维协助吕凡、李英芳办理案涉房屋的转移登记手续，将该房屋转移登记至吕凡、李英芳名下；3.判令雷维向吕凡、李英芳返还因代雷维办理案涉房屋初始登记而垫付的购房款78735.6元、登记费2000元；4.判令雷维赔偿吕凡、李英芳律师费损失2万元。丰台法院经审理作出（2018）京0106民初10063号民事判决，判决：一、吕凡、李英芳与雷维于2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、雷维于判决生效之日起7日内协助吕凡、李英芳办理案涉房屋的转移登记手续，将该房屋转移登记至吕凡、李英芳名下；三、驳回吕凡、李英芳其他的诉讼请求。吕凡、李英芳与雷维均不服一审判决，向二中院提起上诉。二中院经审理于2018年9月27日作出（2018）京02民终7694号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。

陈倩、雷德军主张因不能归责于本人的事由未参加诉讼，理由是陈倩、雷德军向二中院邮寄过参加诉讼的申请，未获得法院准许。吕凡、李英芳表示（2018）京02民终7694号案件法官庭审时说过，雷维要求中止诉讼，法院也没有准许。结合具有冲突诉讼利益当事人的陈述，一审法院认定陈倩、雷德军申请参加诉讼未获准许，属于不可归责于当事人的事由未参加诉讼。

一审法院审理中，陈倩、雷德军主张李英芳、吕凡与雷维签订的《房屋买卖合同》无效，理由：根据双方签订合同的第七条，“雷维（甲方）应带全家以及所有后代签写此合同，以免将来给一方带来损失”，是“带全家”而不是“代全家”，所以李英芳、吕凡知晓雷维的家庭情况，不然没有必要如此约定，据此可以认定他们是恶意串通。

李英芳、吕凡认可没有直接证据证明雷德军、陈倩知晓雷维的售房行为，但主张有间接证据，通过陈倩、雷德军与雷维的诉讼配合行为就可以推断。李英芳、吕凡认为既然陈倩、雷德军认为雷维擅自处分房屋，那双方关系应该会恶化，但是在陈倩、雷德军知晓事情后短期内可以使用对方的证据，也在诉讼中认可对方的意见，这些行为又显得很亲密，所以这些矛盾的情况，应可以反推雷维未擅自处分遗产。

一审法院审理中，陈倩、雷德军提交一份参加诉讼申请书及邮寄查询单，证明其曾向原生效判决案件承办人邮寄要求参加诉讼的申请书。吕凡、李英芳申请法院调取三份材料，分别是北京市丰台区档案馆于2018年6月27日出具的婚姻关系证明文件对应的申请材料、太平桥派出所2018年6月26日出具的雷维户口情况的《证明信》所对应的申请材料、太平桥派出所2018年6月26日出具的贾婷死亡情况的《证明信》所对应的申请材料，拟证明陈倩、雷德军与雷维恶意串通、虚假诉讼，因吕凡、李英芳申请调取的材料与其证明目的缺乏关联，调取缺乏必要性，法院对其申请不予准许。

一审法院认为

一审法院认为，本案是陈倩、雷德军依据第三人撤销之诉的相关规定提起的诉讼，结合当事人的诉讼请求，本案的争议焦点为：一、未参加诉讼能否归责于陈倩、雷德军；二、吕凡、李英芳与雷维的合同是否有效；三、吕凡、李英芳与雷维的合同是否应继续履行。

焦点一，未参加诉讼能否归责于陈倩、雷德军。庭审中雷德军、陈倩陈述曾申请要求参加诉讼未获准许，并提供相关证据佐证，经核实，已生效判决未将陈倩、雷德军列为当事人，对此，二人并无明显过错，应认定陈倩、雷德军系因不能归责于本人事由未参加诉讼。

焦点二，吕凡、李英芳与雷维的合同是否有效。首先，根据查明事实可知，案涉房屋系贾婷与雷维夫妻婚姻关系存续期间取得的财产，应为夫妻共同财产。贾婷死亡后，陈倩、雷德军作为贾婷的继承人对案涉房屋享有权利。案涉房屋未进行分割前，陈倩、雷德军与雷维对案涉房屋应是共同共有。其次，雷维自行与吕凡、李英芳签订合同，并没有证据显示陈倩、雷德军知晓并同意，所以雷维是无权处分。最后，雷德军、陈倩主张雷维与吕凡、李英芳构成恶意串通，但合同上有案外人靖亚红签字，雷维表示靖亚红改名为靖雅堾，并认可是其妻子，另外吕凡、李英芳具体支付了房款，并在房屋居住多年，根据现有证据，不足以认定恶意串通事实的存在。故陈倩、雷德军以吕凡、李英芳与雷维构成恶意串通为由主张合同无效，不能成立，陈倩、雷德军要求撤销该部分判决，予以驳回。

焦点三，吕凡、李英芳与雷维的合同是否应继续履行。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”吕凡、李英芳并没有证据证明雷维处分案涉房屋时经过陈倩、雷德军的同意，陈倩、雷德军亦不认可自己同意雷维出售案涉房屋，即使陈倩、雷德军提交的诉讼证据来源于雷维，亦无法推翻雷维未经全体共有权人的同意处分案涉房屋的事实。根据上述规定，共同共有时应经全体共同共有人同意，所以在未获得全体共同共有人同意的情况下，吕凡、李英芳要求雷维履行非金钱给付义务及履行办理案涉房屋转移登记的义务，属于法律上不能履行，生效判决支持吕凡、李英芳要求转移登记的请求有误，应予纠正。

一审法院强调，本案鉴于一审判决对原生效判决相关判项进行了撤销处理，吕凡、李英芳与雷维如认为剩余部分内容利益失衡或者原生效判决作出的基础已不存在的，可以依据审判监督程序处理。

综上所述，陈倩、雷德军的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，判决如下：1.撤销二中院（2018）京02民终7694号民事判决；2.撤销丰台法院（2018）京0106民初10063号民事判决第二项；3.驳回陈倩、雷德军的其他诉讼请求。

本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。

三、本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。

四、本院认为

本院认为：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百一十九条之规定，提起第三人撤销之诉中第三人应当以“生效裁判文书的主文有损害到其民事权益的可能性”为前提，且该第三人并非因归责于本人的事由未参加诉讼。本案中，案涉房屋系雷维与其妻贾婷（2002年12月6日死亡）的夫妻共同财产，贾婷去世后，案涉房屋中属于贾婷的份额作为遗产，在分家析产前，由其法定继承人雷维、雷德军（雷维与贾婷之女）、陈倩（贾婷之母）共同共有。（2018）京0106民初10063号民事判决第二项，“雷维于判决生效之日起7日内协助吕凡、李英芳办理案涉房屋的转移登记手续，将该房屋转移登记至吕凡、李英芳名下”确存在损害雷德军、陈倩民事权益的可能性。另外，庭审中雷德军、陈倩陈述曾向二中院申请要求参加诉讼，未获准许，并提供相关证据佐证。陈倩、雷德军未能参加房屋买卖合同纠纷案件，二人并无明显过错，应认定陈倩、雷德军系因不能归责于本人事由未参加诉讼。本院认为，陈倩、雷德军是第三人撤销之诉的适格主体。

根据查明事实可知，吕凡、李英芳与雷维买卖案涉房屋前并不相识。陈倩、雷德军以吕凡、李英芳与雷维构成恶意串通为由主张合同无效，并未提供相应证据予以证明。故本院认为吕凡、李英芳与雷维于2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》有效。

关于陈倩、雷德军请求撤销（2018）京02民终7694号民事判决、（2018）京0106民初10063号民事判决第二项是否成立一节。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”雷维、雷德军、陈倩系案涉房屋的共同共有人，雷维处分案涉房屋时应当经过雷德军、陈倩的同意，否则为无权处分。吕凡、李英芳主张雷德军、陈倩知晓并同意雷维出卖案涉房屋的行为，缺乏依据，本院不予采信。在本院审理过程中陈倩、雷德军表明不同意雷维出售案涉房屋，吕凡、李英芳要求雷维履行办理案涉房屋转移登记的义务，属于法律上履行不能。吕凡、李英芳与雷维之间的《房屋买卖合同》已无法继续履行，（2018）京0106民初10063号民事判决第二项应当予以撤销。

（2018）京02民终7694号民事判决与（2018）京0106民初10063号民事判决均系基于吕凡、李英芳主张《房屋买卖合同》继续履行而作出。若吕凡、李英芳另行以《房屋买卖合同》无法继续履行为由，主张返还办理案涉房屋首次登记而垫付的房款、登记费等，法院应当受理。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

五、裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。