北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、原告诉称

迟小双、迟力帆向本院提出诉讼请求：1、刘涛、张方返还购房款160万元及利息，利息计算方式分两笔：以30万元为基数自2009年5月25日起计算，以130万元为基数自2009年7月22日起计算，均按照中国人民银行同期贷款利息计算至实际返还之日；2、刘涛、张方赔偿房屋差价损失7403240元；3、刘涛、张方支付装修损失100万元；4、刘涛、张方赔偿违约金20万元。

事实和理由：2009年5月25日，迟小双、迟力帆与刘涛签订《房屋买卖协议》，约定刘涛同意将位于北京市朝阳区xx房屋及附属的车位（地下一层xx号）出售给二原告，总交易金额270万元。《房屋买卖协议》签订后，我们依约向刘涛付款160万元。刘涛也将该房屋和车位交付我们，我们对该房屋进行了装修，花费100万元。因该房屋过户相关事宜，迟小双与刘涛又于2009年12月27日签订了《房屋买卖补充协议》。2014年1月17日，刘涛以迟小双、迟力帆违约及共有人张方不同意出卖为由要求解除双方签署的《房屋买卖协议》。北京市第三中级人民法院以共有人不同意出卖、合同客观上不能履行为由，判决解除双方签署的《房屋买卖协议》。现房屋及车位均已退回刘涛、张方。我们认为，双方签署的《房屋买卖协议》有效，且张方对协议的签署、房屋的出卖及交付是知情的、也是同意的。因刘涛、张方反悔导致《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》解除，二人行为构成违约，应承担相应的违约责任。为此，特向法院提起诉讼，请求判如所请。

二、被告辩称

刘涛辩称：我同意返还房款160万元，但不同意支付利息。我认为差价损失中包含了利息。关于房屋差价损失1000万元，在2014朝民初字第11658号案件审理过程中，法官明确释明迟小双、迟力帆是否主张差价损失和返还房款，该案三中院于2014年11月19日已经作出生效判决，需要扣除迟小双、迟力帆未采取合理措施不当扩大的损失以及迟小双、迟力帆违约造成的损失。差价损失应该扣除我们代缴的2015年1月-2015年7月22日的供暖费5354.16元，代缴的2015年1月-2015年7月物业费、水电、车位管理费，合计15102.82元，因判决生效后，迟小双、迟力帆拒绝履行义务，我申请法院强制执行，支付了开锁费用大门580元，车位地锁260元以及执行费用。

自2014年11月19日二审判决生效，我给迟小双、迟力帆五天的自动履行期，自2014年11月23日计算至2015年7月23日共计八个月的房屋占用费，每月40000元，共计32万元，我们主张双倍的房屋占用费损失64万元，这部分应该从迟小双、迟力帆的损失中扣除。另外还应该扣除2009年5月23日至2014年11月23日期间的房屋占用费，按照每月4万元计算，共计276万元。

因为刘涛只占房屋所有权的百分之一，因此迟小双、迟力帆所有损失刘涛只应该承担百分之一，另外因为迟小双、迟力帆只支付了160万元，所以我们认为刘涛承担的损失应该是160÷270*1%*差价。

关于装修损失，我不同意支付，迟小双、迟力帆没有装修，我交付房屋是精装修，迟小双、迟力帆使用房屋是作为员工宿舍，是上下铺，因此可以佐证没有进行装修。

关于违约金，我认为迟小双、迟力帆主张违约金已经过了诉讼时效，诉讼时效应该从2010年6月30日开始计算，因为补充协议约定，刘涛应该于2010年6月30日办理完毕过户手续。

张方辩称：我不同意迟小双、迟力帆全部诉讼请求。我不是合同相对方，无论是买卖协议，还是生效判决，都没有确认我有违约责任，因此不应该承担相应法律后果。

三、本院查明

本院经审理查明：2009年5月25日，刘涛（甲方）与迟力帆、迟小双（乙方）签订《房屋买卖协议》（以下简称协议），协议约定甲方同意将北京市朝阳区xx房屋（以下简称7A号房屋）及附属车位（地下一层xx号，以下简称31号车位）出售给乙方，总交易金额270万元；在此协议签订时乙方支付甲方30万元作为订金，甲方在收取订金后3个工作日内将7A号房屋及31号车位交付乙方使用；在甲乙双方约定的时间（具体时间另定，但不得晚过2009年6月30日），甲乙双方及见证人共同前往7A号房屋的贷款银行办理还款及解押手续，所需款项由乙方在剩余应付款中扣除。还款及解押手续完成后甲乙双方及见证人立即前往房管局办理产权变更，产权变更完成后（同时）乙方将剩余房款一次性交付给甲方；上述内容除经甲方双方共同同意修改外，必须在2009年7月10日前完成所有手续，若因为甲方原因造成交易无法如期完成乙方有权要求解除协议，在接到乙方的解除协议通知后，甲方除在5个工作日内退还乙方所支付的所有款项外，还需承担乙方在使用期间内发生的物业、水、电、煤、暖、车位、有限电视以及装修费用，并支付乙方20万元作为违约补偿。

协议签订当日，迟力帆、迟小双向刘涛交纳了30万元，2009年7月22日转账支付130万元。刘涛向迟力帆、迟小双交付了7A号房屋和31号车位。

2009年12月27日，刘涛与迟小双签订《房屋买卖补充协议》（以下简称补充协议），载“本人刘涛……已于八月份收到乙方（打入行为建行）人民币壹佰陆拾万圆整，余款壹佰壹拾万元整将于双方过户时支付，因甲方房屋共有人张方暂时无法从美国到北京办理过户手续（发传真委托刘涛全权办理，于2009年12月29日发传真给迟小双），本人刘涛保证所有手续必须于2010年6月30日之前办理，如果因甲方原因推迟，本人刘涛将承担所有责任，房屋买卖价格以房屋买卖协议为准（不随市场价格波动），由此造成的损失全部由刘涛本人承担”。该补充协议未实际履行。

因双方在履行上述合同中发生争议，2013年6月，刘涛在本院起诉迟力帆、迟小双房屋买卖合同纠纷，以迟小双、迟力帆违约及张方不同意出售房屋为由，要求解除与迟力帆、迟小双于2009年5月25签订的《房屋买卖协议》，收回7A号房屋及31号车位。迟小双、迟力帆反诉要求确认《房屋买卖协议》有效，刘涛继续履行合同，配合办理过户手续。我院在该案审理中追加张方作为第三人，查明，7A号房屋系刘涛与张方按份共有，刘涛占1%份额，张方占99%份额，刘涛系张方之子。张方在该案中称刘涛从未告知其出售7A号房屋及31号车位的情况，本人也不同意出售。刘涛亦当庭自认售房未经张方同意，故协议已经无法履行。迟力帆、迟小双仅出具声明佐证张方委托刘涛出售房屋事宜，该声明载“本人张方和刘涛共有房屋一套（北京市朝阳区xx，及所属车位地下一层xx号）现卖于乙方迟力帆、迟小双（已于2009年5月25日签署买卖协议），所有事宜全权交由刘涛处理”。迟力帆、迟小双称该声明系2009年12月28日由张方从美国发送传真至迟小双处，故无原件。本院对该声明未予采信，确认迟力帆、迟小双未能提供充分证据证明刘涛售房行为已经张方同意，故在张方表示不同意追认的情况，协议与补充协议均客观上无法履行，据此于2014年9月10日作出（2014）朝民初字第xx号，一、确认《房屋买卖协议》有效；二、《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》自判决生效之日解除；三、迟力帆、迟小双腾退07A号房屋及31号车位；四、驳回迟力帆、迟小双的其他反诉请求。迟力帆、迟小双上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2014年11月19日作出（2014）三中民终字第xx号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

2014年12月11日，迟力帆、迟小双在本院以房屋买卖合同纠纷起诉刘涛，要求刘涛承担违约责任，后因对（2014）三中民终字第xx号民事判决书向北京市高级人民法院申请再审于2015年1月23日撤诉。迟力帆、迟小双自述北京市高级人民法院于2015年9月16日驳回了其再审申请，二人实际于2015年7月23日腾退7A号房屋。

审理中，根据迟力帆、迟小双的申请，本院对7A号房屋及31号车位市场差价委托评估。北京康正宏基房地产评估有限公司作出《不动产估价报告书》，评估意见为：以2014年11月19日为价值时点，7A号房屋总价8990973元，31号车位总价272687元；以2016年11月12日为价值时点，7A号房屋总价9807929元，31号车位总价295311元。迟力帆、迟小双认可评估意见，要求以2016年11月12日为市场价值标准确认差价为7403240元。刘涛、张方对评估结论提出异议并申请鉴定人出庭进行了质证，鉴定人在质证中称评估价格中已经考虑了房屋装修价值。刘涛、张方认为迟力帆、迟小双怠于主张权利导致损失扩大，应以2014年11月19日确认差价的时点。迟力帆、迟小双支付了评估费27655元。刘涛支付鉴定人出庭费3500元。

四、本院认为

本院认为：《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容合法有效。根据生效判决，系因刘涛无权处分原因导致合同目的无法实现，可以认定刘涛构成根本违约，应承担违约责任，其已经收取房款应返还迟力帆、迟小双。

根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。据此迟力帆、迟小双要求刘涛赔偿违约金，具有法律和合同依据，应予支持。根据鉴定结论，房屋差价损失明显高于违约金数额，故应在违约金基础上给予增加。具体数额考虑以下两个因素：一是评估价值时点的选取问题。本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案，因刘涛违约导致迟力帆、迟小双损失的发生时间应为另案判决生效之日即2014年11月19日。迟力帆、迟小双本案起诉时间为2016年11月12日，其在法定诉讼时效期间内选择起诉时间属于正当行使诉讼权利，不能视为法律规定的未采取适当措施导致损失扩大。据此，本院对迟力帆、迟小双主张的以本次起诉时间作为评估时点的意见予以采信，确认7A号房屋和31号车位现价值为10103240元，房屋差价为7403240元；二是根据审理查明的情况，迟力帆、迟小双尚有110万元房款未支付，该部分款项的衍生利益应从损失中扣除，本院酌定为30万元。综上，对于迟力帆主张的超过违约金部分的差价损失，本院予以部分支持。

对于已付房款的利息损失。违约责任应以可得利益损失为限，而已付房款利息与房屋差价、违约金赔偿从可能利益角度看不可能同时存在。故在迟力帆、迟小双已获违约金和房屋差价损失赔偿情况下，其利息主张本院不再支持。

对于装修损失，房屋价值评估意见中已经考虑到装修价值，且迟力帆、迟小双未提供充分证据证明装修程度和具体费用数额，故该项损失已包括在差价损失中予以补偿，迟力帆、迟小双再行要求赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。

张方并非合同当事人，迟力帆、迟小双要求其承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于刘涛所述因迟力帆、迟小双迟延履行生效判决而垫付的费用和发生的占用费是否是在本案中冲抵一节。本案系主要解决刘涛恶意违约导致的违约赔偿，刘涛所述问题实质为迟力帆、迟小双无权占有的法律责任，且涉及执行程序和占用费标准的认定，在刘涛未明确在本案中提起反诉的情况下，一并审查必然导致诉讼拖延。据此，本院对刘涛上述冲抵意见不予采纳，刘涛可就此另行起诉。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

五、裁判结果

一、被告刘涛于本判决生效后七日内返还原告迟小双、原告迟力帆购房款一百六十万元；

二、被告刘涛于本判决生效后七日内赔偿房屋差价损失六百九十万零三千二百四十元；

三、被告刘涛于本判决生效后七日内赔偿原告迟小双、原告迟力帆违约金二十万元；

四、驳回原告迟小双、原告迟力帆的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于北京市第三中级人民法院。