北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

一、上诉人诉称

张明海上诉请求：一、依法撤销一审判决，将本案发回一审法院重审；或依法改判，确认张勇与白菊电器公司之间签订的关于北京市朝阳区×号房屋的《房屋买卖契约》无效。二、判令张勇、白菊电器公司承担本案全部诉讼费用。

事实与理由：一审判决认定事实错误，违反法定程序，适用法律不当，具体如下：

一、现有证据可以充分证明张勇与白菊电器公司买卖涉案房屋的行为已经构成恶意串通，损害国家、他人利益，一审判决对此未予认定，应当依法纠正。1.张勇与白菊电器公司明知其买卖涉案房屋的行为违反国务院及北京市的相关政策。根据2007年《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》（北京市人民政府第200号令）第三条、《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧住房意见的通知》（国办发[1988]13号）第二章、《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）第十五条等规定，只有产权单位的职工或公有住房的实际承租人才能以成本价购买公有住房。在北京市第三中级人民法院作出的生效判决中，已认定“涉案房屋买受人既非白菊电器公司职工，也非中化供销或者化工部职工，又不属于原在二用人单位工作的调离人员”。同时，本案中，张勇也承认其并非白菊电器公司的职工，也不是诉争房屋的实际承租人。白菊电器公司在明知张勇不符合以房改形式买卖公有住房的条件下，仍与之签署涉案房屋的买卖合同，且以成本价交易，办理房产证过户手续，构成恶意串通，损害国家或第三人利益的行为，应认定无效。2.张勇与白菊电器公司明知其买卖涉案房屋的行为会造成国有资产流失，损害国家利益及张明海的合法权益，但其却仍擅自买卖涉案房屋，其买卖行为已构成恶意串通。张勇以每平方米1560元的低价购买涉案房屋，而签约时所在小区的市场价约为每平方米45000元，差价悬殊。白菊电器公司是国有企业，张勇以明显低于市场价的价格买入涉案房屋将造成国有资产流失，损害国家利益。同时，根据相关政策，只有张明海对涉案房屋享有继续承租的权利，以及以成本价优先购买的权利。3．张勇与白菊电器公司恶意串通，通过不正当方式掩盖其非法的行为，侵害国家、张明海的合法权益，其买卖合同应当被认定为无效。本案中，张勇并不是白菊电器公司的职工，但白菊电器公司在向北京市朝阳区人民政府住房保障与改革办公室进行房改备案时，将张勇以职工的名义进行房改申报，并备注“放弃工龄”。由此可见，张勇与白菊电器公司明知不应以成本价购房，却谎称为白菊电器公司的员工，通过不正当的方式掩盖非法行为，明显构成恶意串通侵害国家、第三人合法权益的行为。

二、一审判决认为白菊电器公司是为了解决历史遗留问题，支付的房价款不是签订涉案《房屋买卖契约》的唯一条件，张勇与白菊电器公司的行为不构成恶意串通，属于认定事实错误，适用法律不当，应当依法予以纠正。1.事实上，在本案中，无论是 姚世光还是崔宏一审时均未出庭，张勇与白菊电器公司也从未提交任何 姚世光解决历史遗留问题的对价的证据。 姚世光或崔宏作为一方的《房屋买卖合同》真实性不应确认。张明海提交的证据可证明本次房改并未经过北京市国资委批准，白菊电器公司提交的北京国资委批复并非经合法途径获得。2．解决历史遗留问题应在符合法律法规的范围内进行。白菊电器公司应妥善保护张明海的合法权益。3.本案中没有证据证明张勇系按其所称的条件购买涉案房屋，没有证据证明张勇、 姚世光或崔宏履行了除每平方米1560元成本价之外的对价。

三、 姚世光是白菊电器公司主张的买卖关系的实际当事人，对于查明本案事实有重要意义，一审法院未同意张明海关于追加被告的申请，遗漏了当事人，严重违反法定程序。 姚世光及崔宏与本案的历史遗留问题有密切联系，不参与诉讼，难以查明所谓历史遗留问题，无从证明问题解决的现状。同时，张明海在提起本案诉讼时，诉讼请求为要求确认张勇与白菊电器公司之间签订的房屋买卖契约无效。但是，在诉讼过程中，张勇与白菊电器公司反复声称涉案房屋的实际购买人为姚世光，由崔宏作为全权代理人，涉案房屋过户到张勇名下只是为规避北京市房屋限购政策的“借名买房”。因此，应当追加 姚世光及其代理人崔宏为共同被告，以查明本案房屋买卖的实际当事人和其向白菊电器公司取得涉案房屋的对价，进而确认其行为是否损害国家、张明海的利益。

二、被上诉人辩称

白菊电器公司辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请予维持。多份生效民事判决书证明，白菊电器公司是涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、处分的权利，张勇与白菊电器公司签订的房屋买卖契约是为了解决历史遗留问题，并未违反法律法规的强制性规定。生效民事判决书亦确认，张明海对涉案房屋没有合法使用权及所有权，其不具有合法诉讼地位，无权对产权人的处分行为提出无效之诉。白菊电器公司是涉案房屋的原产权人，该权利具有排他性，张明海引用房改政策，编造事实，请求确认合同无效，其用意是阻止产权人行使处分权利，达到强买强卖的目的，造成诉累。

张勇辩称，同意一审判决，同意白菊电器公司的答辩意见。本案争议事实已有生效判决进行认定，此前张明海提起的对于涉案房屋享有使用权的诉讼，法院对于张勇取得房产证合法性以及支付购房款的事实进行了全面审查，认定张明海对涉案房屋不享有权利。本案基于相同事实，只是变换了诉讼请求。第二，本案应建立在已生效判决基础上，张勇只要证明是如何善意购得涉案房屋，涉案房屋是房改房，根据相关政策，应由白菊电器公司的上级机关决定。张勇是见到了白菊电器公司上级单位及国资委盖章批复之后才决定购买的。张勇并不违反相关法律及政策。张明海以实际占有人自居，但生效判决认定其不具有合法使用权。张勇是善意购买人并支付了相应对价。综上，请求法院维持原判。

张明海向一审法院起诉请求：确认张勇、白菊电器公司签订的关于北京市朝阳区×号房屋的《房屋买卖契约》无效。

一审法院认定事实：1998年，化学工业部与中国石油天然气总公司、中国石油化工总公司共同组建国家石油和化学工业局；2000年，撤销国家石油和化学工业局，撤销的委管国家局的有关行政职能并入国家经贸委，组建机关服务管理局；2001年，国家石油和化学工业局机关服务中心更名为国家经贸委石化机关服务中心；2004年，国家经贸委石化机关服务中心改冠名为国务院国有资产监督管理委员会石化机关服务中心。

2011年，案外人 姚世光将白菊电器公司诉至一审法院，要求白菊电器公司将北京市朝阳区安苑里小区9号楼1单元401号、501号、601号，2单元501号、601号，3单元501号、601号，10号楼1单元101号、201号、301号、401号、501号、601号，11号楼1单元501号、601号，2单元201号、601号共计17套房屋过户至 姚世光名下。一审法院经审理于2012年1月作出（2011）朝民初字第27536号民事判决：驳回 姚世光的全部诉讼请求。

三、本院查明

 姚世光不服判决上诉。北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）经审理查明以下事实：

北京市朝阳区安苑里小区4至11号楼家属宿舍是由北京无线电唱机厂（以下简称电唱机厂）等四家单位联合建设的，根据联建协议，涉案楼房所在的9号楼、10号楼、11号楼归电唱机厂所有。

1987年，电唱机厂为解决职工住房困难，用涉案楼房与 姚世光置换了一部分平房，并将涉案楼房交付 姚世光使用。后电唱机厂变更为北京环宇电器公司。1997年前后，北京环宇电器公司就涉案楼房所在的9号楼、10号楼、11号楼办理了产权登记，产权登记在该公司名下。1998年，北京环宇电器公司变更为北京白菊电器集团。2006年，北京白菊电器集团变更为北京白菊电器有限公司。

 姚世光提交了6份加盖有“北京无线电唱机厂行政科”印章并有其本人签名的《房屋租赁契约》。契约的起租日期均为手写的“87年10月”，主要内容为，“一、本租约为乙方取得承租房屋使用权的凭证。甲乙双方均有遵守国家有关住宅法律、本市房屋政策法令和本厂制定的管房条例的义务。三、按照市换房规定，乙方欲与第三者换房时须征得甲方同意。四、乙方有下列情况之一时，甲方可以终止租约，收回房屋。八、乙方不得擅自拆改、增添房屋或设备。九、乙方退房屋时，应于七日前通知甲方”。在上述契约中，房屋坐落、房屋状况、甲方（唱机厂）及乙方（ 姚世光）名称、立约日期（1987年10月）以及附记“此换房已过户乙方，不受契约第三、四、九条约定”均为手写字样。

白菊电器公司、 姚世光均认可 姚世光换得17套三居室后，通过其他单位将房屋转租给化工部某单位使用，目前有16套房屋仍由化工部单位职工居住，1套在 姚世光控制之下。

四、本院认为

二中院经审理认为：根据查明的事实， 姚世光与白菊电器公司换房事实存在，但双方并未签订书面的换房协议，现有书证仅为 姚世光持有的表明17套房屋房号的6份房屋租赁契约，租赁契约无法体现换房为所有权性质的置换。 姚世光主张当年换房行为为置换房屋所有权，据此要求白菊电器公司为其办理过户，缺乏事实依据，法院难以支持。二中院于2012年5月作出（2012）二中民终字第04123号民事判决：驳回上诉，维持原判。

2015年，张明海作为原告将白菊电器公司、张勇、国务院国有资产监督管理委员会石化机关服务中心（以下简称机关服务中心）以物权保护纠纷为由诉至一审法院，其中，白菊电器公司、张勇为被告，机关服务中心为第三人，该案中，张明海要求确认其享有北京市朝阳区×号房屋的合法使用权。

该案在审理中，张明海出示了协议书（以下分别简称为协议书1、2、3、4）。

协议书1中，甲方为中国化学工程总公司北京重型机械化公司，乙方为中国化工供销公司，落款日期为1987年10月24日。协议主要内容是：经协商甲方同意将西坝河99号楼一套三居室住房（88平方米）和安贞里13号一套三居室住房（75平方米），按原总造价271336.32元，转给乙方，由乙方管理使用，产权归乙方所有。甲方将住房证、房间钥匙一并交给乙方后，乙方一次性将款给甲方付清等。

协议书2中，甲方为中国化学工程总公司北京重型机械化公司，乙方为化工部供销公司，落款日期为1987年11月21日。协议主要内容是：经协商乙方同意将小关203平方米（三居室三套，每套67.69平方米）住房转给乙方，总金额为337921元（总金额包括所有费用在内)，产权归乙方所有，由乙方管理使用，甲方负责煤气安装、落户口、粮食关系、学生入学等事宜，协议签定后，甲方将住房证、钥匙交给乙方，乙方拨款给甲方50%，以上事宜办完，将款付清等。

协议书3中，甲方为中国化学工程总公司北京重型机械化公司，乙方为中国化工供销公司，落款日期为1987年12月4日。协议主要内容是：经协商甲方同意将1083平方米（三居室拾陆套，每套67.69平方米）住房转给乙方，总投资额为1802805.12元，产权归乙方所有，由乙方管理使用，甲方将住房证交给乙方后，乙方拨款50%给甲方，甲方负责水、电、双气及室内粉刷于3月前完工将钥匙交给乙方，甲方负责办理户口、粮食关系、副食证、学生入学等事宜，上述事宜办完后，乙方将剩余50%款一次给甲方付清等。

协议书4中，甲方为中国化工供销公司，乙方为化工部行政司，落款日期为1987年12月25日。协议主要内容是：甲方经有关单位介绍转让的安外小关地区原北京无线电唱机厂六层宿舍楼的三居室十六套住房，面积1083平方米、每平方米1632元，每套面积67.69平方米、共金额1767456元（包括税金、工程配套费用等）。因三居室甲方分配有困难愿意将其中的十套转给乙方使用。面积按协商指定房间的实有面积6769平方米计算，十套应付金额1104700元。甲方在收到住房证、房间钥匙同时转交给乙方。房间维修、产权转让手续由甲方负责统一催办等。

张明海出示北京环宇电器公司致中国化工供销总公司房产处的函件，主要内容是北京环宇电器公司向中国化工供销总公司房产处表明涉案房屋产权属于北京环宇电器公司，要求对此内容予以确认等。张明海出示北京白菊电器集团致中国化工供销总公司印章的函件，主要内容是北京白菊电器集团主张通过由中国化工供销总公司就涉案房屋给予补偿的方式解决历史遗留问题。

张明海出示《中央国家机关公有住房租赁合同》，该合同甲方处盖有国务院国有资产监督管理委员会石化机关服务中心房产处印章，乙方为张明海，日期为2012年1月1日，租赁房屋坐落为朝阳区小关安苑里×号。

审理中，张勇出示了白菊电器公司（合同甲方）与 姚世光（合同乙方）于2014年1月签订的《房屋买卖合同》，合同主要内容是：“甲方同意将北京市朝阳区安苑里小区9号楼1单元401号、501号、601号，2单元501号、601号，3单元501号、601号，10号楼1单元101号、201号、301号、401号、501号、601号，11号楼1单元501号、601号，2单元201号、601号共计17套楼房的房屋产权按房改房政策出售给乙方，具体售房约定如下：1.购买房屋的质量及配套设施：现状房屋及设施，乙方对现状房屋及使用情况进行了充分的了解和认可。2.面积：房屋的建筑面积按照甲方委托的房产测绘机构实测建筑面积为准。价格：计500万元。购房款支付：本协议签订后甲方向公积金管理中心缴纳相关费用前二日，乙方一次性向甲方支付购房款200万元整，在乙方领取房屋产权证之前2日，乙方将剩余的全部购房款一次性支付给甲方。甲方同意，将17套房产过户至乙方提供的自然人名下（乙方提供的自然人名单及相关资料作为本合同附件），乙方承诺，由此产生的一切纠纷及法律后果由乙方自行承担。考虑解决历史遗留甲方职工（68户）住房问题，乙方承诺保证甲方职工（68户）能按照公租标准长期租住现住房屋。其中甲方位于海淀区小西门19号平房的6户职工因发生纠纷致使不能入住，乙方承诺与该6户协商并签署相关补偿协议，对其他甲方（62户）已入住职工，可能存在房屋使用纠纷且不能予以解决的，由乙方按上述6户同等条件（即参照本协议签订时甲方出售给乙方的房屋市场价格约300万元每套及补偿价格每户45万元的比例、拆迁补偿分配比例不变）予以解决等。

张勇出示了 姚世光（甲方）、张勇（乙方）签订的《房屋买卖合同》，合同主要内容是：甲方同意将位于北京市朝阳区×号房屋按房改房性质出售给乙方，价格以230万元/套计算，购房款第一笔甲方按照白菊电器公司要求，通知乙方支付的时间及金额，由乙方或其委托付款人直接汇入白菊电器公司账户，乙方自己承担相关费用，第二笔房款在交付房屋产权证书后6个月内，乙方向甲方支付剩余款项等。

张勇出示了协议书，协议书甲方为 姚世光，乙方为中国人民解放军驻扎华北无线电器材公司军事代表室，协议书主要内容是：甲方在安外小关地区与北京无线电唱机厂换房达成协议，唱机厂为满足职工分房，用楼房三居室调换平房四间。为满足乙方急需部分宿舍，经双方协商，甲方同意将上述楼房的一部分面积为1083平方米（三居室十六套，每套67.69平方米）住房借租给乙方，使用期为贰拾贰年。十六套住房的总租金为1687456元。具体房号是：安苑里九号楼一门401、501，2门501、601，3门501、601，10号楼1门101、201、301、401、501、601，11号楼1门501、601，2门201、601。本协议签章后，乙方将上述金额的50%先付给甲方，甲方同时交给乙方房门钥匙等。

该案经审理，一审法院于2015年7月作出（2015）朝民初字第3509号民事判决：驳回张明海的诉讼请求。张明海不服判决上诉。

该案中，本院经审理查明以下事实：一审认定的事实除 姚世光与解放军驻扎华北无线电器材公司军事代表室的协议书真实性无法确认外，其他事实属实，本院予以确认；二审期间查明，涉案房屋买受人既非白菊电器公司职工，也非机关服务中心职工，又不属于原在二用人单位工作的调离人员。应当事人申请，本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心收集证据。根据档案记载，白菊电器公司与张勇订立的房屋买卖契约约定，由张勇以房改房成本价购买涉案房屋。经质证，当事人均认可本院收集证据的真实性。

该案本院经审理认为：涉案房屋系机关服务中心基于劳动关系或人事关系安排张明海使用，但由于之前该房屋的前手流转情况十分复杂，加之其他历史原因，机关服务中心安排张明海使用房屋时并未获得涉案房屋的全部相关权利，现张勇取得了房屋登记，在之前的相关问题并未理顺解决之前，本院对张明海要求单独对其使用权进行确认的请求无法支持。本院于2015年12月作出（2015）三中民终字第12836号民事判决：驳回上诉，维持原判。

本案审理中，张明海除出示了在（2015）朝民初字第3509号民事案件中出示的《中央国家机关公有住房租赁合同》外还出示了白菊电器公司（卖方、甲方）与张勇（买方、乙方）于2014年5月27日签订的《房屋买卖契约》，主要内容为：根据（2000）京房改办字第（696）号文件精神，经北京隆达轻工控股有限责任公司审核批准，甲乙双方就房屋的出售订立《房屋买卖契约》，双方共同遵守：一、甲方将坐落在朝阳区安苑里×号居住房屋，总建筑面积68.84平方米，按成本价每建筑平方米1560元出售现房。二、乙方按照国家房改政策规定的成本价格1560元购买住房，购房款一次付清。三、双方订立协议后由甲方到各区房屋管理有关部门办理手续，甲方取得《房屋买卖契约》并凭此契约到各区房屋管理有关部门办理产权登记，其各项费用由乙方按规定缴纳，乙方向甲方付清全部购房费用后，领取《房屋所有权证》。六、根据（94）京房改办字第054号文件第八条规定，职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳税费后，收入归个人所有等内容。

张明海出示了盖有北京环宇电器公司财务专用章的供暖费发票一张，收费项目为供暖费，金额为15173.8元。

一审审理中，白菊电器公司表示北京隆达轻工控股有限责任公司系其上级公司，就涉案房屋的相关历史遗留问题，其曾向北京隆达轻工控股有限责任公司提交报告，对此，白菊电器公司出示白菊办字[2014]1号《关于北京白菊电器有限公司非经营性资产房改维稳的报告》，主要内容为：北京隆达轻工控股有限责任公司：原北京无线电唱机厂（于1990年并入白菊电器公司）为解决职工住房困难问题，曾以17套自建职工宿舍楼房与自然人 姚世光置换68间平房用于安置企业职工。置换后房屋权属问题纠纷不断，职工正常生活受到影响，职工长年上访，造成不稳定因素，影响了社会和谐。为彻底解决房屋置换历史遗留问题，白菊电器公司经与当事人、住房职工及政府相关部门多方协商提出下述解决方案： 姚世光因身体原因委托外甥女崔宏全权处理换房后续事宜，崔宏负责彻底解决历史遗留的平房问题。经她与不能入住的6户协商，达成按照每户45万元另加30%拆迁补偿（此后拆迁时）的标准支付补偿款，6户承诺不再就房屋问题提出任何异议。其余62间平房住户今后如房屋使用权发生纠纷，由崔宏负责出面解决。崔宏抵押2套住房8年给白菊电器公司，作为解决纠纷的保证，抵押涉及的全部费用由崔宏承担。安苑里宿舍的17套楼房由白菊电器公司向崔宏以房改房方式进行出售，出售价格为8000元/建筑平米+100万元（1177平米*8000+100万元=1042万）。其中1177平米*1560=184万上缴市公积金管理中心，1042-184=858万支付给白菊电器公司。房屋产权过户到崔宏提供的17个自然人名下。17套房现居住人的问题由崔宏解决。房屋买卖过程中的税费由崔宏承担等内容。

白菊电器公司出示了隆达资经字[2014]12号《关于北京白菊电器有限公司非经营性资产历史遗留问题的批复》，该批复中盖有北京隆达轻工控股有限责任公司公章，主要内容为：白菊电器公司：你公司白菊办字[2014]1号《关于北京白菊电器有限公司非经营性资产房改维稳的报告》收悉。鉴于你公司上报的职工宿舍置换形成的历史问题因受政策影响权属多年无法落实，涉及68户职工利益纠纷不断，经控股公司有关部门研究，批复如下：原则同意你公司提出的关于解决1988年原北京无线电唱机厂以17套自建职工宿舍楼房与自然人 姚世光置换68间平房用于安置企业职工的历史遗留问题方案。因涉及你公司68户职工住房利益，请你公司在方案实施中要确保职工和谐稳定的大局及社会安定，不出现群访事件。在方案实施中，你公司要与代理人签订相关协议，就17套房屋过户完成后白菊职工68户平房后期发生纠纷解决的责任做出明确约定等内容。

一审法院另查，2014年5月，白菊电器公司与张勇签订《房屋买卖契约》，约定由张勇购买涉案房屋，房屋总建筑面积68.84平方米，按成本价每建筑平方米1560元出售现房。同年7月，涉案房屋办理房屋所有权证，所有权人登记为张勇，房屋性质为房改房（成本价）。

张明海陈述涉案房屋现由张明海占有、使用；张勇陈述其未实际占有、使用涉案房屋。

一审法院认为，本案中，张明海主张张勇、白菊电器公司之买卖行为系恶意串通损害国家、集体及第三人利益的意见，一审法院认为，一方面，依据本案已查明的事实，可以确认白菊电器公司系涉案房屋的原产权人，该公司对其所有的房屋享有占有、使用、收益、处分等直接支配的权利，该权利具有排他性。白菊电器公司与张勇签订《房屋买卖契约》系其处分涉案房屋之行为，签订《房屋买卖契约》亦为张勇、白菊电器公司之真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定。另一方面，涉案房屋以此种方式进行交易系为解决相关历史遗留问题，张勇支付房价款亦非签订涉案《房屋买卖契约》的唯一条件，在此情形下，依据现有证据，一审法院难以做出张勇、白菊电器公司之房屋买卖行为属恶意串通的认定。另，关于张勇、白菊电器公司提出的张明海主体资格不适格的抗辩意见，一审法院认为，张明海虽非涉案《房屋买卖契约》的当事人，但根据本案已查明的事实可见，张明海系基于相关单位的分配使用涉案房屋，并非出于故意，因此张明海并非与本案无直接利害关系，故对张勇、白菊电器公司的该项抗辩意见，一审法院不予采信。关于张勇、白菊电器公司提出的“一事不再理”的抗辩意见，一审法院认为，本案与之前已作出生效判决的案件，法律关系并不相同，并非“一事”，故对张勇、白菊电器公司之该项抗辩意见，一审法院亦不予采信。综上，张明海在本案中要求确认张勇、白菊电器公司签订的《房屋买卖契约》无效的请求，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回张明海的诉讼请求。

二审裁判结果

二审中，张明海提交如下新证据：

1. 姚世光与中国人民解放军驻扎华北无线电器材公司军事代表室（以下简称军事代表室）签订的租赁合同，证明 姚世光同意将涉案房屋租给军事代表室。2.军事代表室与北京市城区第二建筑工程公司（以下简称城区二建）签订的买卖协议书，证明军事代表室同意将小关地区三居室三套、十六套卖予城区二建。3.城区二建与中国化学工程总公司北京重型机械化公司（以下简称北重机械化）签订的房屋买卖协议，证明城区二建将小关地区三居室三套卖予北重机械化。4.北重机械化与中国化工供销公司（以下简称中化供销）签订的房屋买卖协议，证明北重机械化将小关地区三居室三套、十六套卖予中化供销。5.北重机械化人员于洪波出具的情况说明、北重机械化结算通知，证明中化供销为解决住房问题，委托北重机械化与城区二建联系联合建房事宜，后因未能按期交房，城区二建将已经建成的小关地区住房19套卖予中化供销。6.与上述房屋买卖合同履行对应的款项收付明细，证明中化供销将款项支付北重机械化，北重机械化将款项支付军事代表室。7.录音，证明于洪波作为北重机械化经办此事的联络人，其确认 姚世光是涉案房屋的真实出卖人， 姚世光通过军事代表室将涉案房屋卖予北重机械化。8.关于上报《北京白菊电器集团售房方案》的请示、北京白菊电器集团1999年出售公有住宅楼实施方案、北京二轻有限责任公司关于北京白菊电器集团售房方案的批复，证明在房改房安置中，白菊电器公司明确认可购房主体应该是房屋的实际承租人，白菊电器公司明知17位上诉人符合规定。9.《住房城乡建设部办公厅关于协助调查意见的函》，证明张勇、白菊电器公司签署的房屋买卖合同违反房改的流程和相关的国家政策。

白菊电器公司认可证据1、2的真实性，但认为证据2不完整，军事代表室与城区二建系租赁关系；不认可证据3至7的真实性及关联性；认可证据8、9的真实性，不认可证明目的。

张勇不认可证据2的真实性，其他意见与白菊电器公司的质证意见一致。

白菊电器公司提交军事代表室与城区二建签订的买卖协议书的附件，证明张明海提交的证据2陈述的事实不真实。

张明海对该证据真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可。张明海认为即便联建房一事不是事实，也不代表北重机械化、中化供销跟城区二建签订购房合同不是事实，历史背景条件下都是以租代买。城区二建在向北重机械化销售涉案房屋时，提供过其与军事代表室签订的房屋买卖协议书，但从未提供协议书附件。

张勇认可白菊电器公司证据的真实性及证明目的。

为查清案件事实，本院通知案外人崔宏到庭作证。崔宏陈述称： 姚世光系其表舅，现已去世。2013年6月3日， 姚世光公证委托崔宏全权办理涉案房屋的相关事宜。 姚世光与白菊电器公司置换房屋的情况基本如白菊电器公司所述，但 姚世光最初取得68套平房的情况崔宏并不清楚。 姚世光取得涉案房屋后，出租给了军事代表室，后来流转到了化工部系统，但具体的流转情况崔宏并不清楚。涉案的17套房屋中，有1套控制在 姚世光公司会计的手中，2套抵押给了白菊电器公司，以确保崔宏解决白菊电器公司职工出现的问题。 姚世光当时与军事代表室约定的租期为22年，即2009年到期。到期后，崔宏与化工部系统沟通腾房，化工部系统要求崔宏出示所有权凭证。后崔宏与白菊电器公司沟通购买所有权，最终签订了协议。购买涉案房屋的17人中，14人是通过案外人席利召找到的，剩下的3人中有一个是 姚世光公司会计。张勇等购买人是否去看过房屋的具体情况崔宏并不清楚，但席利召去看过房屋。崔宏与席利召约定购买涉案房屋的价格是230万元1套，白菊电器公司要求崔宏给付的价款为1300万元。这1300万元中包含6名白菊电器公司职工的补偿款，每人应该是50万元，但白菊电器公司具体给付情况崔宏不了解。1300万元分三笔支付，第一笔是2014年5月16日支付了500万元，第二笔是2014年6月30日支付了300万元，第三笔是2014年7月1日支付了500万元。张勇等人的购房款是他们统一给席利召，然后席利召转给崔宏，崔宏再向白菊电器公司支付。席利召共向崔宏付款2300万元，剩余900余万元约定腾房后再支付。现在崔宏手中还有1000万元。崔宏就其主张的 姚世光的授权及房款支付情况提交了《公证书》1份及白菊电器公司出具的收据3张。

对于崔宏的证言及其提交的证据，张明海发表了如下质证意见：不认可证人证言真实性，亦不认可崔宏提交的证据。关于崔宏陈述的买卖协议及找过化工部交涉、履行合同情况均没有书面证据佐证，故不认可。白菊电器公司及张勇均认可证人证言及相关证据。

另查，《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第三条规定，凡有本市城镇常住户口的职工，均可向所在单位或现住房产权单位申请购买公有住宅楼房。

本院对于一审法院认定的其他事实予以确认。

本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点包括：张明海作为本案主体是否适格、本案诉讼是否违反“一事不再理”原则及涉案《房屋买卖契约》是否无效。

一、张明海作为本案主体是否适格及本案诉讼是否违反“一事不再理”原则。

张明海虽非涉案《房屋买卖契约》的当事人，但从涉案房屋流转的整个过程看，张明海系基于劳动关系或人事关系被安排长期居住于涉案房屋，张明海亦曾将白菊电器公司、张勇及机关服务中心以物权保护纠纷为由诉至法院，要求确认享有涉诉房屋的合法使用权，故张明海与本案并非无直接利害关系，提起本案诉讼主体适格，本院对白菊电器公司及张勇的该项抗辩意见不予采信。另外，本案与现有生效判决所涉法律关系并不相同，不违反“一事不再理”的原则，故对白菊电器公司及张勇的该项抗辩意见，本院亦不予采信。

二、白菊电器公司与张勇签订的《房屋买卖契约》是否无效。

本案为确认合同无效纠纷，张明海主张确认白菊电器公司与张勇签订的《房屋买卖契约》无效的依据是白菊电器公司与张勇恶意串通损害国家、集体及第三人的合法权益，因此本案双方争议的焦点为白菊电器公司与张勇签订的《房屋买卖契约》是否构成恶意串通。“恶意串通”指合同当事人在主观上具有损害他人权益的故意，在明知或应知所签订的合同将损害国家、集体或者第三人利益的情况下而仍然为之。当事人主观心态如何，是认定是否构成恶意串通的关键，主观心态属个人内心活动范畴，除当事人自认外，一般难以证明，但依照社会经验法则，在全面分析订立合同时的具体情况、合同内容以及合同履行情况的基础上可以综合判定合同当事人是否存在恶意串通的事实。

其一，关于涉案《房屋买卖契约》签订时各方当事人的权利基础。涉案房屋的买卖绝非普通意义上的公房买卖，无论是白菊电器公司对涉案房屋的所有权、 姚世光通过房屋置换所获得的使用权还是张明海等人实际享有的居住权，均源自我国20世纪80年代末。本院认为，考虑到该时期我国社会权利观念、财产观念的时代性特点，应坚持权利本位结合社会公益的原则，结合历史的维度认定各方当事人的权利。一方面，白菊电器公司虽系涉诉房屋的原所有权人，但其1987年已将涉案房屋与 姚世光提供的68间平房进行置换，获得了68间平房的使用权，相关权利已经完成交换，其认可白菊电器公司的部分职工已获得平房拆迁利益，亦认可 姚世光获得了17套涉案房屋的使用权，故即使白菊电器公司于1997年前后办理了涉诉房屋的所有权登记，基于我国公有住房所有权与使用权相分离较为普遍的历史背景以及涉案房屋已完成置换的事实，白菊电器公司获得的所有权并非具有完全性，所有权已与其实质权能产生分离。另一方面， 姚世光经过房屋置换获得涉案房屋的使用权后，经过自身权利处分并获得了交易对价，将涉案房屋交付于案外人，几经流转至化工部系统，由相关单位安排张明海等人实际长期居住使用，张明海与涉诉房屋存在直接的利害关系。张勇依据 姚世光与军事代表室签订的《协议书》主张涉案房屋租期仅为22年，但该《协议书》仅为复印件，且无其他证据相佐证，故本院无法确认。虽然 姚世光可基于历史因素向白菊电器公司要求实现所有权与使用权相统一，但不应无视张明海等实际居住人的相关利益。张明海作为涉案房屋的实际使用人，长期居住于此，其对涉诉房屋的权利亦应得到各方当事人的尊重。

其二，关于涉案《房屋买卖契约》的具体内容及履行情况。首先，关于合同当事人的主观认识，白菊电器公司与张勇签订《房屋买卖契约》时对涉案房屋已由他人长期占有使用均系明知，且白菊电器公司明确知晓实际居住人系由相关单位安排居住，而张勇作为房屋买受人亦未提交证据证明其曾实地查验房屋状况，甚至与 姚世光约定待居住人实际腾房后再交付余款，故可认定白菊电器公司与张勇对于签订合同后将产生的争议均明知且持放任态度；其次，《房屋买卖契约》约定张勇以按照国家房改政策购买涉案房屋，而根据北京市的相关政策，购买公有住宅楼房的主体为有本市城镇常住户口的职工，可向所在单位或现住房产权单位申请购买公有住宅楼房。现涉案房屋内有实际居住人长期居住，白菊电器公司未考虑实际居住人的权益直接出售于 姚世光提供的买受人，有违公平原则及国家政策初衷；再次，关于涉案房屋的交易价格，无论是《房屋买卖契约》约定的每建筑平方米1560元，还是张勇与 姚世光约定的每套房屋230万元，均明显低于涉案房屋所在地区市场正常交易价格；复次，关于购房款的给付， 姚世光的代理人崔宏在二审庭审中陈述系由案外人席利召统一向其支付，而张勇未提交证据证明其直接支付过购房款，与社会常理及正常市场交易习惯不符；最后，关于涉案房屋的交付，《房屋买卖契约》既未明确约定，张勇亦未要求交付期限，双方权利义务明显不对等。根据上述事实可以认定，白菊电器公司在签订《房屋买卖契约》时并非完全所有权人，张勇亦非普通善意买受人，双方在签订合同时明知涉案房屋由第三人合法占有，且《房屋买卖契约》的签订将损害第三人的合法权益。在此情况下，白菊电器公司与张勇仍进行交易，足见双方对于此损害事实的发生在主观上若非积极追求，亦属明知而放任损害结果发生的态度，故足以认定其存在主观恶意，双方的行为实际损害了张明海的利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定的合同无效情节，故涉案《房屋买卖契约》应属无效。一审判决对此认定错误，本院予以纠正。

另，关于白菊电器公司、 姚世光与相关单位就涉案房屋产生的纠纷，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理，各方如有争议，可另行解决。

综上所述，张明海的上诉理由部分成立，本院予以采信。一审法院判决认定事实及适用法律存在错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

五、裁判结果

一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初1638号民事判决；

二、确认北京白菊电器有限公司与张勇签订的关于北京市朝阳区×房屋的《房屋买卖契约》无效。

本判决为终审判决。