北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

【案情简介】

　　2014年2月，张某夫妇与开发商签订一份房屋买卖合同，总价为63万元。合同附件载明的房型图显示，以人员站立于门口面向房内为准，主卧、次卧、卫生间位于右侧；餐厅、客厅、厨房位于左侧。合同签订当日，张某夫妇一次性付清了购房款。

　　2015年6月，开发商向张某夫妇发出交房通知。张某夫妇验房后却发现，房屋的实际格局与合同附件及房型宣传册的房屋布局相反。张某夫妇认为，开发商交付的房屋无法实现合同目的，已构成根本违约，并开发商发出律师函。

　　【法律评析】

　　根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条规定赋予了合同目的不能实现时非违约方的法定解除权。合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，合同法上述规定的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础予以明确约定时，该特定的主观目的已被客观化，属于合同法第九十四条的规制范围。

　　众所周知，房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。本案中，张某夫妇在合同中对房屋内部左右布局进行明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，依法应受尊重和保护。

　　【维权策略】

　　综合实务中房屋买卖合同纠纷案件来看，当前房屋买卖合同纠纷普遍存在一个共性，在房价高涨的大背景下，卖方宁愿违约甚至支付双倍定金，也不惜单方撕毁合同。此时应当如何维权呢？本文为大家梳理出如下几点建议：

　　01

　　确认双方是否建立买卖合同关系

　　房屋买卖合同是要式合同。什么是要式合同？就是合同的成立必须采取法律规定的形式或履行相应的程序，一般来说就是要履行书面形式。

　　《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同。”《城市房地产开发经营管理条例》第28规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。”

　　如双方签订了书面合同，且合同所附条件成就，合同并不违反法律强制性规定等，双方毫无疑问建立了买卖合同关系。

　　02

　　确认对方是否根本性违约并固定证据

　　合同成立、生效，双方应当依约履行合同。但在合同履行过程中，违约者不胜枚举。如一方违约，另一方需要及时确认违约程度，并锁定证据。打官司某种程度就是打证据，如果自己不能及时搜集、固定对己方有力的证据，则有可能陷入即使自己有理也难以维权的危险境地。

　　03

　　买方选择继续履行合同

　　根据合同法第107条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”可知，当一方违约时（不履行合同义务），另一方可以起诉要求继续履行合同。

　　如房屋无质量问题和权利瑕疵，房屋交付不存在障碍（如上例中房屋已经交由买方），且买方能够付清房款（限购的地方还需要买方具备购房资格），此时即使卖方不配合过户也能够强制办理过户手续，那么法院应当判决支持继续履行合同。

　　04

　　买方选择解除合同并赔偿损失

　　卖方根本违约后，如买方选择解除合同，法院自然支持买方诉请。问题的关键在于如何弥补守约方的损失！

　　《合同法》第97条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”

　　总而言之，在房屋买卖合同纠纷中，一方违约时，另一方应当学会用法律武器维护己方利益。如何维权，需要结合实际情况及证据资料进行综合考虑。希望上述建议能对大家有所帮助。