北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人诉称

张贵文、曹鑫上诉请求：1.撤销原审判决第六项，改判支持“反诉被告王欣欣向反诉原告张贵文、曹鑫支付因其不履行合同造成反诉原告房屋差价损失100万元”的诉求；2.由王欣欣承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人要求被上诉人赔偿房屋差价损失具有合同依据。二、被上诉人违约给上诉人造成“合同履行后可以获得的利益”的损失即房价差价损失，是客观存在的不争事实。三、上诉人要求被上诉人在双倍返还定金之外另行以赔偿房屋差价损失100万元承担违约责任，有法律依据。四、一审法院不支持上诉人要求在双倍返还定金之外另外以赔偿房屋差价损失100万元方式承担违约责任，实际上纵容了被上诉人的违约行为，判决不公平。

二、被上诉人辩称

王欣欣答辩称，双方实际上已经达成口头解除协议煤气不应当承担任何违约责任。

住房担保公司发表意见称，对于房屋交易双方协商和合同解除情况不了解。

王欣欣向一审法院提出诉讼请求：1.张贵文、曹鑫、李新华将王欣欣存入住房担保公司的保证金131万元返还给王欣欣，并支付经济损失（以131万元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础的逾期罚息利率，从2016年7月18日起计至实际返还之日止，暂计至2018年4月12日为161870元）；2.张贵文、曹鑫将厦门市思明区龙虎南四里10号302室房屋腾空，与床5张、电视1台、洗衣机1台、冰箱1台、餐桌1套、沙发1套、钥匙3套一并返还给王欣欣，并向王欣欣支付占用房屋期间的占用费（按照每月1万元的标准，自2016年7月12日起计至实际返还之日止，暂计至2018年4月11日为21万元）。

张贵文向一审法院提出反诉请求：1.王欣欣向张贵文返还因其不履行合同的双倍定金160万元；2.王欣欣向张贵文返还垫付的讼争房屋银行贷款利息120560.67元；3.王欣欣向张贵文支付因其不履行合同造成的房屋差价损失暂计100万元。

一审法院认定事实：本案讼争的厦门市思明区龙虎南四里10号302室房屋（建筑面积200.63平方米）登记在王欣欣名下。

2016年4月29日，王欣欣（甲方）与张贵文（乙方）签订《房产买卖居间协议书》，约定：甲方将讼争房屋出售给乙方，成交总价为910万元，购房定金为50万元；乙方于2016年5月30日前将购房款510万元存入住房担保公司，由住房担保公司支付给甲方；乙方向银行申请商业贷款350万元，该贷款由银行直接转至甲方账户；讼争房屋已办理土地房屋权证，但处于抵押状态；甲乙双方应于2016年5月30日前前往房管部门办理交易过户登记手续，若于2016年5月30日前因一方原因无法办理交易过户登记手续，守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任（违约责任详见本协议第十二条）；甲方应于2016年8月15日前将房屋交付给乙方使用；经协商，甲乙双方通过住房担保公司办理手续，费用双方各付一半。上述协议第十二条约定：甲乙双方签订本协议后，不得中途悔约。①若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方，并自悔约之日起三日内将乙方已支付的购房款（不计利息）返还乙方，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，并承担乙方对该房屋的装修费用。……③若甲方不能按期交付房屋或乙方不能按期支付购房款，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋总额的0.05%的违约金。任何一方逾期超过5日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条对应条款的约定承担违约责任。……

2016年5月3日，王欣欣出具一份《收据》，确认收到张贵文支付的讼争房屋购房定金50万元（由张贵文丈夫曹鑫于2016年4月30日将30万元和2016年5月3日将20万元转入王欣欣账户）。2016年5月29日，王欣欣又出具一份《收据》，确认收到张贵文购买讼争房屋购房定金30万元（由张贵文丈夫曹鑫于2016年5月15日将10万元和2016年5月29日将20万元转入王欣欣账户）。审理中，张贵文主张双方约定将定金变更为80万元；王欣欣主张双方约定的定金为50万元，并未变更为80万元，上述两份《收据》为套写，王欣欣在签署后一份《收据》时没有注意看款项性质是“购房定金”。

2016年5月9日，王欣欣、张贵文委托住房担保公司办理转按揭过户手续。2016年5月10日，张贵文向住房担保公司转入53万元。2016年6月7日，张贵文向住房担保公司转入439万元，王欣欣向住房担保公司转入211万元。

2016年6月11日，王欣欣将讼争房屋交付给张贵文，一并交接的物品包括床5张、电视1台、洗衣机1台、冰箱1台、餐桌1套、沙发1套、钥匙3套。此后，讼争房屋由张贵文及其丈夫曹鑫占有使用至今。张贵文、曹鑫于审理中表示，在王欣欣付清赔偿款后，张贵文、曹鑫同意将讼争房屋返还给王欣欣。

2016年6月23日，讼争房屋因另案被本院冻结。

2016年7月11日，因讼争房屋被法院冻结，张贵文、王欣欣协商一致共同向住房担保公司申请退件退费，将王欣欣存入的211万元退至王欣欣指定的李新华账户。李新华系张贵文的亲戚，前述211万元退至李新华账户后，李新华将全部款项交付给张贵文。张贵文于2016年7月17日出具一份《收条》，内容为：张贵文收到王欣欣131万元，待双方签订的《房产买卖居间协议书》全部履行完毕之后双方进行最终结算，结算后本人将余款返还王欣欣。2017年3月15日，住房担保公司应张贵文要求将492万元退还至张贵文账户。

一审另查明，王欣欣以讼争房屋为抵押向案外人厦门农村商业银行股份有限公司北区支行借款999万元。张贵文分别于2016年7月22日、2016年8月22日代王欣欣偿还贷款利息59250.27元、61310.4元，共计120560.67元。

一审又查明，一审法院在审理郑金花与王欣欣等民间借贷纠纷一案中，于2016年6月23日冻结了王欣欣名下的讼争房屋，张贵文向一审法院提出异议，一审法院于2016年10月28日作出（2016）闽0203执保684号之一执行裁定书，驳回张贵文的执行异议请求。之后，张贵文向一审法院提起执行异议之诉，一审法院经审理于2017年7月18日作出（2016）闽0203民初18252号民事判决书，驳回张贵文的诉讼请求。张贵文不服，提起上诉。厦门市中级人民法院于2018年3月28日作出（2018）闽02民终143号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

一审法院认为：王欣欣与张贵文签订的《房产买卖居间协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。讼争合同签订后，张贵文向王欣欣支付购房定金，王欣欣将讼争房屋交付给张贵文，且双方共同委托住房担保公司办理转按揭过户手续并向住房担保公司交付相应款项。后因王欣欣的个人债务原因，讼争房屋被法院冻结，导致讼争房屋无法过户至张贵文名下，讼争合同无法继续履行，王欣欣的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。王欣欣主张买卖双方已协商一致解除讼争合同，但未提交充分证据予以证明，且张贵文对此不予确认，故对王欣欣的上述主张不予采纳。从双方提出的本、反诉诉求来看，均以解除讼争合同为前提，故认定双方对于解除讼争合同均不持异议。讼争合同解除后，张贵文应将讼争房屋及王欣欣已支付的款项返还给王欣欣，王欣欣应将张贵文已支付或垫付的款项返还给张贵文，并向张贵文承担违约责任。

王欣欣因履行讼争合同需要向住房担保公司转入211万元，该款项后经李新华账户转入张贵文账户，王欣欣诉请张贵文返还131万元（已扣除张贵文向王欣欣支付的80万元），予以支持。王欣欣诉请张贵文腾空返还讼争房屋及床5张、电视1台、洗衣机1台、冰箱1台、餐桌1套、沙发1套、钥匙3套，本院予以支持。鉴于张贵文、曹鑫系夫妻关系，购房不动产系家庭大额支出，讼争房屋交付后由张贵文、曹鑫共同占有使用，且张贵文、曹鑫对王欣欣诉请其二人共同承担法律责任也未持有异议，故曹鑫应与张贵文共同向王欣欣返还上述131万元以及讼争房屋、相关物品。因王欣欣违约在先，且双方因讼争合同的履行事宜尚存争议，故王欣欣诉请张贵文、曹鑫支付前述131万元的经济损失以及讼争房屋的占用费，不予支持。李新华仅为前述131万元的经手人，李新华收到款项后即交付给张贵文，王欣欣诉请李新华承担还款责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。

因王欣欣违约在先且已构成根本违约，导致讼争合同无法继续履行，张贵文诉请王欣欣双倍返还定金，符合合同约定和法律规定，予以支持。虽然双方在讼争合同中约定购房定金为50万元，但从双方的后续履行情况来看，尤其是从王欣欣出具的两份《收据》可以看出，双方已协商一致将购房定金变更为80万元。鉴于王欣欣诉请张贵文返还的款项已预先扣除了80万元，故王欣欣还应向张贵文支付双倍定金差额80万元。张贵文代王欣欣垫付银行贷款利息120560.67元，张贵文诉请王欣欣返还，予以支持。张贵文诉请王欣欣支付房屋差价损失，缺乏合同依据，且张贵文并未提交充分证据证明讼争房屋的市场价值，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张贵文、曹鑫于判决生效之日起十五日内将厦门市思明区龙虎南四里10号302室房屋腾空并连同床5张、电视1台、洗衣机1台、冰箱1台、餐桌1套、沙发1套、钥匙3套一并返还给王欣欣；二、张贵文、曹鑫于判决生效之日起十五日内向王欣欣返还款项131万元；三、王欣欣于判决生效之日起十五日内向张贵文支付双倍定金差额80万元；四、王欣欣于判决生效之日起十五日内向张贵文返还其垫付的银行贷款利息120560.67元；五、驳回王欣欣的其他诉讼请求；六、驳回张贵文的其他反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取为9968元，由王欣欣负担2204元，张贵文、曹鑫负担7764元；反诉案件受理费减半收取为14282元，由张贵文负担9449元，王欣欣负担4833元。

三、本院查明

经审理查明，各方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。

本院二审期间，根据上诉人张贵文、曹鑫的申请，本院依法调取厦门市集美区人民法院（2018）闽0211执35号一案中委托第三方机构作出的编号为“厦深房估司字【2018】0119号”的房地产评估报告。该报告评估价值时点为2018年8月14日，估价结果为1092.69万元。张贵文、曹鑫质证认为从证据可以看出该房屋在估价时的价格高出成交价，中间的差价应当认定为上诉人的损失。王欣欣质证认为，房产价格具有波动性，不能以该节点的评估价格作为现在市场价格，也不能以该价格与当时成交价作为比较。

四、本院认为

本院认为，本案二审的争议焦点是王欣欣是否应赔偿张贵文主张的房屋差价损失100万元。上诉人张贵文、曹鑫主张双倍返还定金不足以赔偿王欣欣未依约履行合同造成的损失，应就此承担举证责任。讼争合同成立于但其张贵文、曹鑫二审申请调取的房产评估报告评估价值时点为2018年8月14日，房屋市场价格具有变动性，该证据与其主张的房屋差价损失缺乏关联性。一审法院在支持张贵文要求王欣欣支付双倍定金差额80万元诉求的同时，对差价损失部分不予支持并无不当。综上，张贵文、曹鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

五、二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费13800元，由张贵文、曹鑫负担。

本判决为终审判决。