北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
基础案件：

上诉人：田某

被上诉人：祝甲、祝乙

田某与祝乙系夫妻感情，祝乙与祝甲系亲弟兄的关系。1995年，祝乙与祝甲签署了房屋买卖协议，承诺：祝乙与亲人商议，愿将北房三个、西房二间卖与祝甲所有。两人均在房屋买卖协议上签名。房屋买卖协议中的北房三个和西房二间是田某与祝乙结婚后在A村昌集建（96宅地）字第XX号房基地上修建房子，系田某与祝乙结婚后夫妻共同财产。A村昌集建（96宅地）字第XX号宅基地使用权人为因素田某，祝甲1995年选购该房基地上房子后，迄今未办房基地工商变更审核办理手续，昌集建（96宅地）字第XX号房基地的所有权人始终为田某。祝甲于1995年选购A村昌集建（96宅地）字第XX号房基地上房子时，在A村已有着昌集建（96宅地）4第YY号宅基地使用权。此房契签署后，祝乙将要昌集建（96宅地）字第XX号房基地上房子交付使用祝甲。

2006年，田某因其于2005年4月26号才获知该房产买卖个人行为，祝乙在其不知道的状况下与祝甲签署的房屋买卖协议影响了其做为房子现有人为因素由提起诉讼至法院，要求诉请祝乙与祝甲签署的房屋买卖协议书失效。

本案一审法院指出，乡村私有化房产买卖务必执行严苛的程序流程，祝甲那时候已成A村昌集建（96宅地）字第YY号宅基地使用权人，其选购昌集建（96宅地）字第XX号房基地房子的个人行为违反了每户一宅准则。其次，祝甲选购讼争房子后，始终未办工商变更审核办理手续，其选购个人行为不符乡村私有化房产买卖的起效要素。讼争房子的宅基地使用权人为因素田某，该出售个人行为损害了田某的合法权利。上述，一审法院判决祝乙与祝甲于1995年签署的房契失效。

祝甲不服气，提及上告，称一审法院评定客观事实不清，无证据，法律适用有误，彼此被告方签署的房屋买卖协议合理合法合理，要求撤销原判。

再审法院另查证：祝甲签署房屋买卖协议全过程中，有正中间见证人李某到场。其出庭做证时表达，在祝甲前去祝乙家里送交购房款6000元时，田某到场明知。

法院查证：

再审法院案件审理指出，祝乙与祝甲达到的房屋买卖协议是彼此的真實意思表示，內容不违背法律法规，该协议书合理合法合理，应遭受法律法规维护。祝甲与祝乙均系村内群众，有权利对自身在村内的私有化房子开展处理，判决评定此案被告方买卖房屋的个人行为违背“每户一宅”准则，欠缺法律规定。除此之外，房屋所有权变动登记的执行是否，是所有权转移的必需要素，具备公示公告法律效力，但并非房屋购买合同的起效要素。此案中，彼此被告方志愿达到房屋买卖协议，并已具体执行，该合同书创立并起效。判决核对祝乙与祝甲于1995年签署的房契失效，属法律适用失当，本院给予改判

上述，法院做出最终判决：撤消一审民事判决；驳回申诉田某需要核对祝乙与祝甲于1995年签署的房契失效的诉请。

律师评价：

专业房地产律师靳双权指出此案异议的聚焦有2个，一要买卖交易乡村私有化房子能否违背每户一宅准则，二是申请办理房屋所有权变动登记能否为房屋购买合同的起效要素。

1.“每户一宅”的含意

户一宅”的法律规定乃《中华人民共和国土地管理法》第63条，即“乡村群众每户只有有着某处房基地，其房基地的总面积不超省、自治州、市辖区要求的规范乡村群众出售、出租住房后，再申请办理房基地的，未予准许。”融合如今乡村的特性，剖析此条要求，对“每户一宅”准则的正确认识理应是，限定反复申请办理房基地，而并非限定房屋产权的移转。在我国房子支配权和农田支配权相分离出来，人们亦能够发布，在乡村团体机构组员内出让乡村私有化房子，并非违背每户一宅准则。

2.乡村私有化房子的出让限定

考虑到乡村私有化房子是创建在农村住宅上的，而依据房地产业出让时的“房地产一体化”准则，出让乡村私有化房子时，其宅基地使用权也将一同出让，而宅基地使用权的特性，决策了其出让要受限制。

（1）审核宅基地使用权的准则

依据有关要求，审核获得宅基地使用权应具有5个准则：一要具备群众资质；二是执行要求程序流程；三是合乎土地利用规划；四要以户为单位，依据总数明确总面积；五是分派的规范和总面积，不可超过本地省政府的要求。

（2）宅基地使用权的特性

房基地由团体无尝出示给村内群众，含有褔利特性，其做为这种用益物权，是农户生产制造和生活的保障，因而，在我国现行标准政策法规只容许宅基地使用权由村内群众具有。

3）宅基地使用权的出让限定

《物权法》第175条要求：“早已备案的宅基地使用权出让或是消除的，理应立即申请办理备案或是销户备案”，说明宅基地使用权能够出让。可是，考虑到宅基地使用权是给与村内群众的这种褔利，在现行标准法律法规体系下，自身就带有法律主体的特殊性，因而其出让遭受必须的限定。中办国办1999年5月6日公布的《有关提升土地转让管理方法禁止炒卖农田的通告》和2003年12月二十四日国务院办公厅《有关改革创新严苛土地规划的决策》均要求：严禁城乡居民选购房基地和农村住宅。能够发布，宅基地使用权只有在村内群众中间开展出让。

考虑到此，群众尽管对其房子具有使用权，有权利开展处理，但考虑到“房地产体”准则，乡村私有化房子的买卖交易，也只有在相同集体经济组织的群众中间开展。

这儿必须表明的是，因为在我国现行标准法律法规规章制度对于层面的要求很不健全，且等級不一样的相关法律法规中间亦存有矛盾着，在可用上造成了众多异议。再此挑选的是这种最合适的的剖析，也是法院在解决此类纠纷案件时广泛选用的分辨方式 。而随之民工很多入城、农村自建房出現闲置不用，且“棚户区”的动迁更新改造等社会问题的日渐增加，该层面的法律法规急缺健全，以处理实践活动中出現的问題。

3.宅基地使用权工商变更能否房屋购买合同的起效要素

在中国《物权法》施行实施以后，对这一难题的参考答案，早已十分一目了然，即被告方中间签订相关开设、变动、出让和消除不动产物权的合同书，除法律法规另有要求或是合同书另有承诺外，自合同书创立时起效；未办物权备案的，不影响合同效力。看得见，房屋购买合同的起效是否，与能否开展了工商变更不相干。

此案产生时尽管《物权法》并未施行实施，但根据《担保法》及其有关的法律条文亦可以感受到立法者坚持不懈债务个人行为与物权个人行为的区别准则。最高法院《有关可用（中华人民共和国担保法）若干意见难题的表述（一）》第9条要求：“按照担保法第四十四条第2款的要求，法律法规、行政规章要求合同书理应申请办理准许办理手续，或是申请办理准许、备案等办理手续才起效，在一审法庭辩论结束前被告方仍未办准许办理手续的，或是仍未办准许、备案等办理手续的，人民检察院理应评定该合同书未起效；法律法规、行政规章要求合同书理应申请办理登记，但未要求备案后起效的，被告方未办登记不影响合同的效力，合同书担保物使用权以及他物权不可以迁移。”房屋购买合同是这种典型性的债权合同，法律法规、行政规章并沒有要求房屋购买合同在申请办理变动登记以后才起效，因而宅基地使用权工商变更是宅基地使用权变动的起效要素，而并非房屋购买合同的起效要素，能否申请办理登记不影响合同的效力。

此案中，见证人证实祝甲前去祝乙家里送交购房款6000元时，田某到场明知，可评定对房子的出让，乃夫妇的相互满意。考虑到买卖方全是一个村群众，法律法规容许其买卖交易农村自建房，该个人行为并非违背“每户一宅”准则。未办登记，并非影响彼此中间买卖交易合同的效力。