北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

一基本案情

上诉人诉称

李唐上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回方山一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由方山负担。事实和理由：1.一审法院判决适用法律错误。李唐、方山所签订合同未违反《合同法》约定。我国法律法规中并没有禁止农村房屋买卖行为的明确规定。2.一审判决程序违法，判决中存在不同的法律关系。3.一审判决违背了诚实信用、公平原则。

被上诉人辩称

方山辩称，房屋买卖立约无效，农村房屋宅基地不允许买卖。

方山向一审法院起诉请求：1.确认方山、李唐买卖房屋的合同无效；2.方山返还李唐坐落于北京市房山区阎村镇开古庄村三里123号的房屋（以下简称123号院）。

一审法院认定事实：方山为北京市房山区阎村镇开古庄村村民，李唐为城镇居民。方山在北京市房山区×××123号有宅院一处，建有北房四间、东房2间。

1997年10月15日，原告方山（卖方）与被告李唐（买方）签订《房产买卖立约》，约定方山自愿将自家房屋北房4间、东房2间及围墙卖给李唐。此房屋坐落在开古庄村东北角南北路东侧，西至南北大街，南至东西街，东至李长荣，北至陈水。此院东西长14.5米，南北长14.5米；南面、北面有红砖围墙，此房北侧有散水。此房屋作价：人民币5.5万元，款项当面付清并不下欠。自立字之日起房屋产权归甲方李唐所有永远为业。除国家政策性征地外，家族不得干预。空后无凭证立此为据。

合同签订当日，李唐向方山支付了房款55000元；方山亦将123号宅院及房屋交付给李唐。上述事实，双方当事人没有争议，法院予以确认。

一审庭审中，李唐称入住123号院后新建东房1间、对宅院地面进行水泥硬化以及对房屋进行了装修。法院向李唐释明可能判决协议无效并返还房屋，问其是否提起反诉以及就房屋申请采取证据保全。李唐表示不提起反诉，也不申请房屋证据保全。

一审法院认为：当事人所签订的合同，违反法律、行政法规的强制性规定的，为无效合同。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中李唐系城镇居民，不享有对北京市房山区阎村镇开古庄村宅基地使用的权利。故方山与李唐签订的《房产买卖立约》违反了相关法律的强制性规定，应属无效。方山要求确认《房产买卖立约》无效，具有法律依据，法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。方山要求李唐返还依据该《房产买卖立约》取得的房屋，具有事实及法律依据，法院予以支持。鉴于李唐在法院释明之后明确表示不提起反诉，对于购房价款返还等相关问题本案不予处理，李唐可另行通过协商、诉讼等方式解决。李唐认为双方房屋买卖合同有效的抗辩意见，依据不足，法院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年9月判决如下：一、方山与李唐于一九九七年十月十五日签订的《房产买卖立约》无效；二、李唐于判决生效之日起六十日内将坐落于北京市房山区阎村镇开古庄村123号院内的房屋等返还给方山。

二审中，双方当事人均未提交新证据。李唐认为一审法院经审理查明部分漏列部分事实，但未提供相应证据予以证明，不予认可。经审理查明的事实与一审法院认定事实无异，予以确认。

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

律师点评

房产律师靳双权认为，综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点为方山和李唐签订的《房产买卖立约》是否违反我国法律的强制性规定。

当事人订立合同，不得违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦不得损害社会公共利益和第三人合法权益。

依据我国土地管理法相关规定，农村宅基地属于农村集体组织所有，不得在非本集体经济组织成员之间进行买卖。本案中，方山和李唐签订的《房产买卖立约》，系双方达成买卖合同关系，但合同所涉及的标的物系构筑于农村集体经济组织土地之上的房屋，该房屋与其所在的土地具有不可分割的关系，房屋的买卖行为势必涉及土地的相关权利。依据查明的事实，李唐并非北京市房山区闫村镇开古庄村的集体经济组织成员，故李唐无权享有该村宅基地使用权，亦不能通过交易方式取得涉案房屋所有权。

综上所述法院的判决是正确的。