北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）一基本案情
原告诉称
李若向本院提出诉讼请求：1、要求被告胡照给付涉案宅院及房屋拆迁所获利益的80%，即8193270元（孟玮玮名下508800元+胡照名下1725308元+定向安置房屋优惠购买价及差额（22620元*354平方米=8007480元）=总和10241588元*百分之八十=8193270元；2、被告胡照承担诉讼费用。事实与理由：1993年9月，胡照与李华签订涉及北京市怀柔区×镇×村×号院的《房产卖契》，由李华取得涉案房屋院落所有权，并缴纳税费。1996年4月，李若从李华处购买涉案房屋院落并缴纳土地占用费、管理费和契税等税费，办理了购房手续和《房产卖契》，取得203号院落房屋所有权并对房屋、院墙进行重整和装修，安装了电话，投入大量时间和财物，并一直在此居住。2011年，胡照起诉我至怀柔区人民法院，要求确认涉案房屋买卖合同无效并返还房屋院落。2012年9月19日，北京市怀柔区人民法院作出（2011）怀民初字第05869号民事判决书，认定胡照对合同无效承担主要责任，确认涉案房屋买卖合同无效，互相返还。此后，胡照至今未对我就信赖利益损失进行赔偿，故诉至法院。
被告辩称
胡照辩称，1、原告所述本案不存在信赖利益损失；2、即使有信赖利益损失问题也已经超出诉讼时效，原告无胜诉权；3、即使不考虑时效问题，存在信赖利益损失原告的诉求也没有法律依据。原告不存在信赖利益损失的事实，原告于1996年买房，2012年11月8日被确认合同无效，在原来的一审二审诉讼中，就房屋买卖合同无效所产生的后果二审都做出了明示原告是否提起反诉，且判决书有明确记载。本案原告在一二审中均表示放弃了自己的请求，信赖利益损失是考虑买受人在买受期间存在的因素，所以信赖利益损失是一种补救的救济方式，这个救济方式规定的是应当是两层意思，一是对出卖人因土地升值及拆迁所获利益，第二买受人因房屋现值和房屋价格差异所造成的损失。这两种补救方式二选一，救济时间节点都是2012年12月28日。关于诉讼时效问题，退一步讲当时确实存在法律上两种补救条件，是否应该受诉讼时效的限制，按照原告的意见没有超过时效，如果没有超过时效是在法定时间内，事实上按照原告的观点是不适用时效。原告没有证据证明没有超过时效，如果不适用时效就另一观点，原告的诉是什么诉，准确说原告是请求权诉，法律明确规定请求权诉适用时效。我们找到关于适用时效的规定答记者问中明确说请求权应当适用时效的规定。本案确认时间就应该是确认时效止，事隔5年原告才起诉。原审判决涉及的诉讼中断问题，孟昭武第一份证言即使是真的也不存在诉讼中断的事实，无法证明诉讼中断。原告要求的赔偿即使真的不考虑时效，即使原告应该得到救助，也应该有时效的限制，绝非是拆迁额的百分之八十。仅仅涉及的是拆迁物的补偿，原被告之间房屋买卖的事实法律已经明确规定不合法。我国农村宅基地所有权及使用权是分离的，虽然使用权转移，但是所有权是不能买卖。公民不能随意对宅基地使用权随意进行处置。被告胡照对宅基地的取得是基于父母留下来的宅院，分给胡照的。综上，原告之诉不能成立。
李华辩称，同意原告的诉讼请求
二本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院予以列出：
1、杨丽芹证言称其于2014年至2016年间多次亲自或通过电话找胡照，但未能见到胡照本人及家属。李若委托杨丽芹处理合同无效后的后事，杨丽芹多次与孟昭武打招呼，但均未能联系上胡照。经质证，李若对杨丽芹证言认可，称杨丽芹多次找到胡照与其协商，故使诉讼时效中断。胡照对杨丽芹证言不认可。李华对杨丽芹证言认可。
2、李若提交的孟昭武于2016年9月28日出具证言称：“李华、李若于2014年春季、2015年、2016年期间，3次到怀柔区雁栖湖镇北台村找到我，我帮助他们电话联系到了胡照，让他们继续沟通，他们如何具体协商怀柔区雁栖湖镇北台上村203号院的买卖合同被判决无效后的损失赔偿事宜，我就不知道了。”胡照提交的孟昭武于2017年1月15日出具证言称：“我是北台上村民孟昭武，在村里担任多年村干部，我不能做伪证。以前我给李华、李若姐俩出具的证明材料是在我不知情的情况下做出的伪证，不是我的真实本意。2012年以来至今她们也没与我联系，更没有通过我联系胡照。庭审中，孟昭武出庭作证，称其对2016年9月28日的证言内容存在误解的情况下签字的，其以为是为了证明通过其牵线买卖房屋。李若在判决后未找过其联系胡照，双方也没有见过面，没给打电话。其认可2017年1月15日的证言的内容。
3、胡照提交的其他证据：（1）、照片及装修合同、维修合同，证明收回房屋时的现状及装修情况；（2）、照片，证明装修后的情况。李若质证意见：对证据1、2的真实性无法确认，与本案没有关联性，退一步房子即便不装修我们同样取得拆迁款。李华质证意见：同意原告的质证意见。最早涉案房屋装修不是为了居住。
本院经审理认定事实如下：胡照原系北京市怀柔区雁栖镇北台上村农民，后于1986年转为城镇居民户口，其父母孟广生（已故）、魏淑义均系北京市怀柔区雁栖镇北台上村农民。李华、李若均系城镇居民户口。北京市怀柔区×镇×村×号院系胡照家祖宅，由胡照一家共同居住使用。1990年11月12日，胡照作为户主及申请人取得了原怀柔县范各庄乡人民政府核发的《范各庄乡村民翻建房屋施工证》及《个人房屋建设计划任务书》，对该院内房屋进行了翻建，批准面积为268.8平方米。1993年9月15日，胡照与李华签订《房产卖契》，约定胡照将上述宅院内房屋6间以3万元的价格卖与李华。合同签订后，李华向胡照交纳了购房款，胡照向李华交付了该宅院，李华向原怀柔县范各庄乡人民政府交纳了房产买卖管理费500元，向原怀柔县房地产交易所交纳了房产买卖手续费150元、房产契税900元。1996年4月19日，李华与李若签订《房产买卖协议》及《房产卖契》，约定李华将上述宅院内房屋6间以1.8万元的价格卖与李若。合同签订后，李若向李华交纳了购房款1.8万元，李华向李若交付了该宅院，李若向原怀柔县房地产交易所交纳了房产买卖手续费180元、房产契税1080元。后该宅院由李若居住使用。
2011年11月，胡照起诉至本院，称其认为李华、李若均是城镇居民，无权购买农村房屋。故起诉请求确认胡照与李华、李华与李若签订的房屋买卖协议无效，李华、李若返还房屋。李若未就房屋买卖协议无效的法律后果提出反诉。本院于2012年9月19日作出（2011）怀民初字第05869号民事判决书，判决：一、胡照与李华于1993年9月以及李华与李若于1996年4月19日就坐落于北京市怀柔区×镇×村×号院内的北房6间所分别达成的房屋买卖协议无效；二、李若于判决生效后十日内将坐落于北京市怀柔区×镇×村×号院内的北房6间返还给胡照；三、胡照于判决生效后十日内返还李华购房款3万元；李华于判决生效后十日内返还李若购房款1.8万元。判决后，李若不服一审判决上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2012年11月28日作出（2012）二中民终字第17570号民事判决书认为因李若未就房屋买卖协议无效的法律后果提出反诉，故李若可结合出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异所造成损失等因素，另行主张信赖利益损失。最后判决结果为：驳回上诉，维持原判。
另查明，涉案宅院及房屋现已被征地拆除，被拆迁人分别为胡照和孟玮玮（胡照之子）。以胡照为被拆迁人所签订的拆迁补偿协议中，拆迁人支付胡照拆迁补偿费共计1331353元，其中宅基地区位补偿价为982870元，房屋重置成新价128663元，附属物补偿价219820元。拆迁人支付胡照拆迁补助费4570元。拆迁人支付胡照各项拆迁奖励费共计389385元。以孟玮玮为被拆迁人所签订的拆迁补偿协议中，拆迁人支付孟玮玮拆迁补偿费364800元，即宅基地区位补偿价为364800元。拆迁人支付孟玮玮各项拆迁奖励费共计144000元。另拆迁人与胡照签订了“定向安置房购房协议书”按照胡照享有的优惠购房面积258.65平方米回购房屋两套，一套产权人姓名为梁宗霞（胡照）之妻，一套产权人姓名为胡照。优惠购房价为每平方米4500元，二人购房面积均为130.7平方米。拆迁人与孟玮玮签订了“定向安置房购房协议书”按照孟玮玮享有的优惠购房面积96平方米回购房屋一套，一套产权人姓名为孟玮玮，优惠购房价为每平方米4500元，孟玮玮购房面积104.49平方米，超出优惠购房面积8.49平方米，补缴差价9000元。超出优惠购房面积补缴房款76410元。三裁判结果
一、胡照于本判决生效后七日内给付李若信赖利益损失款943369元；
二、驳回李若其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：本案争议焦点在于李若的起诉是否超过诉讼时效。（2012）二中民终字第17570号民事判决中释明李若可结合出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异所造成损失等因素，另行主张信赖利益损失。本案中，涉诉房屋已被拆迁，应从拆迁之日起计算诉讼时效，故李若主张信赖利益损失未超诉讼时效，予以支持。鉴于胡照与李若的房屋买卖合同纠纷判决后双方已经相互履行完毕，故李若主张的信赖利益损失数额应以拆迁评估报告中涉诉宅院的宅基地区位补偿价总额为标准予以计算，酌定李若享有70%的份额。至于其他拆迁利益，李若非拆迁协议相对方，故不应享有。本案被告李华并非适格赔偿义务主体，亦不应承担相应责任。综上所述， 法院的判决是正确的。