北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

购买商品房，除了要看五证、二书之外，还要注意什么问题呢？相信大家都听说过商品房买卖问题，对于商品房买卖问题我们一定要学会处理，以下是说房网为您带来相关法律知识解答。一定要看清楚“五证”，它们是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。“两书”指《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，那么说房来介绍下。

　　一、商品房买卖中，什么是商品房的五证、二书？

　　“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房销售预售许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。严格的来说，有了“五证”才可进行银行住房贷款。

　　二、商品房买卖中，哪些房地产不能转让？

　　根据我国《城市房地产管理法》第38条的规定，下列房地产，不得转让：

　　（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

　　（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　（3）依法收回土地使用权的；

　　（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　（5）权属有争议的；

　　（6）未依法登记领取权属证书的；

　　（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　三、商品房买卖中，广告中所写的“起价、均价、套价”等具体是什么意思？

　　一般来说，“起价”是该楼盘中最低的售价。一个楼盘中可能只有几套这样价格的房子。“均价”在多层楼盘中多是指2—5层的售价，在高层楼盘中则多是位于6—8层的售价；“套价”则是开发商以每套房子为单位的出售价格，每套房产根据所在楼层及朝向各有不同的售价。

　　四、商品房买卖中，售楼广告上的内容，开发商一定要兑现吗？

　　如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写的非常明确具体，内容确定，这些内容将对房屋的价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。

　　五、商品房买卖中，买来的住房面积缩水怎么办？

　　面积缩水是购房族经常遇到的问题，对于房屋“面积缩水”的问题，应该以房地产管理部门所做的测量面积为准。根据误差值的不同情况，法律上规定了不同的处理方式，购房者可要求开发商（卖房者）承担相应的法律责任。

　　六、商品房买卖中，房屋交付使用后，房产证迟迟办不下来，开发商是否承担违约责任？

如果是开发商的原因造成房产证迟迟未能办下来的，出卖人应承担相应的违约责任，所以为了更好地维护自己的权益，购房者在签订购房合同时，最好约定办理房产证的期限，把时间约定明确，以防开发商恶意拖延办证时间，同时明确约定开发商的违约责任。商品房买卖问题是属于房屋交易中重要的问题，这都是需要购房者花时间和技巧去获取相关信息的，如果您对商品房买卖问题还有疑问的话，可以选择我们说房网专业律师团队，让您整个过程放心安心省心。