北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

上诉人诉称

上诉人徐海运上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉请。

事实和理由：被上诉人已经被吊销营业执照，其行为是非法的，诉讼主体不适格，没有收取租金的依据。被上诉人提供的证据是伪造的。系争房屋至今没有办出产权证，与被上诉人的行为有直接关系。被上诉人称其在2012年就把房屋出售给动迁公司了，其无权收取租金。上诉人是动迁居民，租赁凭证只是为了办理户口的，当初安置房屋的面积差额至今没有解决。

被上诉人辩称

被上诉人中技公司辩称，双方之间已经有多次诉讼，一审判决正确，要求维持原判。

中技公司向一审法院起诉请求：徐海运支付自2016年1月至2016年12月居住上海市XX路XX弄XX号XX室房屋租金及保安、保洁费共计人民币1,590元（以下币种相同；房租为1,302元，保安、保洁费为288元）。

一审法院认定事实：2003年5月，案外人上海Z公司（以下简称Z公司）开具《住房配售单》，记载：原住房为案外人徐某（亡）承租的上海市XX路XX弄XX号房屋；新配房屋为系争房屋（二室户，建筑面积59.51平方米，直管房）；受配人为徐海运夫妻二人；调配类型为动拆迁。案外人Z公司和案外人Y公司在“调配或售房单位意见”一栏中加盖了拆迁安置专用章。

2003年6月30日，中技公司作为出租人，向徐海运发放了系争房屋的《租用公房凭证》。该凭证上记载：租赁户名为徐海运，月租108.50元；南间租赁面积为17.5平方米，北间租赁面积为9.2平方米，灶间租赁面积为8.3平方米，阳台租赁面积为3.6平方米；调配单位为“上海XX公司”；起租日期是2003年6月16日。该租赁凭证上的承租人处盖有徐海运的印章。2003年，XX路XX弄XX号XX号、XX号XX号、XX号XX号15个门牌号纳入华欣家园基地范围，上述XX路XX弄15个门牌号取消，XX路XX弄XX号XX号重新编订为XX路XX弄XX号-XX号；XX路XX弄XX号XX号重新编订为XX路XX弄XX号-XX号；XX路XX弄XX号XX号重新编订为XX路XX弄XX号-XX号。

自2002年12月27日起中技公司的企业状态为吊销未注销。2013年6月10日，中技公司（甲方）与上海XX有限公司（以下简称汇成物业公司；乙方）签订物业服务合同，约定XX路XX弄XX、XX、XX号（简称“老三幢”）的物业管理服务在甲方维修后由甲方委托乙方管理。甲方统一缴纳物业服务费的房屋，在甲方统一缴纳后，属单位产权房的房屋，由甲方自行向各具体的物业使用人收取租金及保安、保洁等相关费用，与乙方无涉。本合同签署后，在“老三幢”内所有使用权房，凡涉及产权转移、代理经租、售后公房买卖、使用权房更户等事宜均仍由甲方全权负责办理。同年11月，中技公司及汇成物业公司联合发布《关于华欣家园“老三幢”物业服务移交和接管的公告》，称：自2013年1月1日起，正式由汇成物业公司接管“老三幢”物业服务工作。公告指出，单位使用权房的房屋使用人仍向中技公司交纳房屋租金。

2013年11月22日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局发文《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》，保洁费调整为每户每月7-11元，保安费每户每月11-19元，其中多层小套（一室、一室半、一室一厅和一室二厅等户型）保洁费7元、保安费11元；多层中套户型（包含二室、二室半、二室一厅和二室二厅等户型）保洁费每月9元、保安费每月15元。调整后的收费标准自2013年12月1日起施行。

中技公司曾为催讨徐海运之前欠付的租金及保安保洁费诉至法院，前案判决现已生效。因徐海运未支付2016年起的上述费用，中技公司又诉至法院。

一审法院认为：公有房屋的所有人和承租人、使用人必须遵守《上海市房屋租赁条例》（以下简称条例）及房屋土地管理部门的实施意见等相关规定。徐海运作为公有房屋承租人，应当按照租用公房凭证上记载的月租金额支付租金,并按照本小区物业服务规定和房屋主管部门出台的收费标准，交纳保洁费和保安费。中技公司虽然并不实际管理系争房屋，但中技公司委托汇成物业公司进行了管理，徐海运作为公房使用人，享受了服务，理应支付租金及保洁费、保安费。徐海运辩称系争房屋实为产权房，房屋租赁凭证为假，无需缴纳租金，且中技公司也没有收取租金的主体资格。“老三幢”虽然因历史遗留问题一度无法办理房屋产权证，但经过各方努力，办理房屋产权证的障碍已经消除，现徐海运也未提供原租赁凭证为假的充分证据，中技公司的企业状态虽在2002年12月27日起处于吊销未注销状态，但并不影响中技公司收取房屋租金，故对徐海运的抗辩意见，一审法院不予采信。综上，中技公司的诉请，理由正当，一审法院予以支持。

一审法院审理后，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第八十四条之规定，于二〇一八年三月二十一日作出判决：徐海运于判决生效之日起十五日内向中技公司支付2016年1月至2016年12月居住上海市XX路XX弄XX号XX室房屋租金1,302元、保洁保安费288元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由徐海运负担。

二审中，上诉人提交了一份住房维修基金单据，用以证明系争房屋应当是所有权房。被上诉人发表质证意见称，该单据是出具给产权人的，被上诉人并非产权人，该材料与本案无关联性。本院经审查认为，该份单据并不能否定租用公房凭证，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。

本院认为

本院认为，系争房屋为上诉人动迁安置取得，住房调配单中明确载明上诉人为租赁户主，被上诉人亦向上诉人颁发了公房租赁凭证，上诉人已实际入住标的房屋达十余年。应当认为，无论今后上诉人是否经由办理产权登记手续而成为系争房屋的所有权人，至少迄今为止，上诉人与被上诉人之间应属公房租赁关系，故被上诉人有权向上诉人收取相关费用。被上诉人虽已被吊销营业执照，但至少在本案中，其依法仍有权作为诉讼主体参加诉讼，亦有权作为公房管理人向承租人收取欠付的租金等费用。至于“老三幢”房屋的历史遗留问题，与本案不属于同一法律关系，上诉人可另行主张、处理。

综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人徐海运负担。

本判决为终审判决。