北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告郭秀荣、郭秀玲诉称，原、被告系姐弟妹关系。原、被告之父郭东发于1983年病故。原、被告之母孙玉芝于2008年4月22日购买了坐落于古冶区唐家庄老工房7楼1单元1号房屋的全部产权，房产证号为：古冶区字第开唐4144号，土地证号为：冀唐公房国用（2008）第2453号。2008年10月5日，孙玉芝立下代书遗嘱：“决定去世后属于自己所有的唐家庄老工房7楼1单元1号楼房三间，由女儿郭秀荣、郭秀玲共同继承。因儿子郭全喜不孝，房产由两个女儿继承。”2008年12月7日孙玉芝病故，除了原、被告之外，孙玉芝再无其他第一顺序继承人。但被告一直占据诉争房屋，就房产继承问题协商不成。现依法起诉，请人民法院判决原告郭秀玲、郭秀荣继承坐落于古冶区唐家庄老工房7楼1单元1号房屋。
被告辩称
被告郭全喜辩称，我和郭秀玲、郭秀荣系兄妹关系，郭秀玲、郭秀荣所诉我母亲孙玉芝名下的坐落在古冶区唐家庄老工房7楼1单元1号住房，母亲生前立有遗嘱，由我儿子郭朝阳继承，而且此房系我儿郭朝阳出资购买，日常费用也由我儿郭朝阳负担，自1999年起我儿郭朝阳就居住至今。郭秀玲、郭秀荣出示的遗嘱是一个无效遗嘱，而我儿郭朝阳持有的我母亲孙玉芝生前所立的遗嘱合法有效，故享有对坐落在古冶区唐家庄老工房7楼1单元1号住房的独占继承权。综上答辩，敬请人民法院驳回郭秀玲、郭秀荣之诉请，以维护我儿郭朝阳的合法权益。
第三人郭朝阳述称，郭秀荣是郭朝阳的大姑，郭秀玲是郭朝阳的老姑，郭全喜是郭朝阳的父亲，孙玉芝是郭朝阳的奶奶。郭朝阳的奶奶孙玉芝名下有住房一套，坐落于古冶区唐家庄老工房7楼1单元1号，拥有产权。此房虽然是奶奶孙玉芝出面购买，但购房款是郭朝阳所出，因此房产生的费用也一直由郭朝阳负担，郭朝阳自1999年就居住在此房内。2008年12月7日奶奶孙玉芝去世，郭朝阳承担了发丧费用。奶奶孙玉芝生前一直和郭朝阳共同生活并由其照料、赡养，故奶奶生前立下遗嘱，此房由郭朝阳继承。但郭秀荣、郭秀玲趁奶奶孙玉芝病重、神志不清之时，找人立了一份违背奶奶孙玉芝意愿的遗嘱，此代书遗嘱因为没有孙玉芝的签字和手印，也没有代书人和见证人共同在场，更不是奶奶孙玉芝口述，故系无效遗嘱。郭朝阳出示的遗嘱内容真实，程序合法，系有效遗嘱。综上理由请人民法院判决：1、判决郭秀荣、郭秀玲出示的代书遗嘱无效并驳回其诉讼请求。2、判决郭朝阳出示的遗嘱有效，并判决坐落在古冶区唐家庄老工房7楼1单元1号孙玉芝名下的房屋由郭朝阳继承。
本院认为
本案在审理过程中，围绕着一、原告及第三人分别提交的遗嘱是否合法有效；二、坐落于古冶区唐家庄老工房7楼1单元1号房产作为孙玉芝的遗产该如何继承；三、孙玉芝的遗产范围和价值。四、孙玉芝生前的债权债务；五、第三人郭朝阳是否丧失了接受遗赠该房产的权利等焦点问题进行了举证质证。
1、二原告提交孙玉芝于2008年10月5日所立遗嘱（原卷第28页），证明本案诉争房屋根据遗嘱内容应该由二原告继承。
被告对该遗嘱的真实性有异议。
第三人对该遗嘱的真实性有异议，认为该遗嘱不是孙玉芝的真实意思表示，该遗嘱与原告提交的2006年6月5日孙玉芝的遗嘱文字分文不差。
二原告明确表示不提交2006年6月5日的遗嘱，因为在这份遗嘱以后孙玉芝有新遗嘱，数份代书遗嘱如果内容相同，应以最后所立遗嘱为准，所以原告主张按孙玉芝2008年10月5日遗嘱继承。
第三人认为2006年6月5日董立新代写的遗嘱与本案有非常大的关系，因为2008年10月5日的遗嘱是照抄这份遗嘱而来，并非孙玉芝本人所写。最明显的就是两个遗嘱同样的是上数第八行年份或者是2003年或者是2006年，不清楚是哪年，另外两份遗嘱都没有明确地点。
经庭审质证，原告提交的2008年10月5日孙玉芝所立代书遗嘱，原审中代书人赵希双陈述“我接了个电话就走了，……我的手印是我办完事以后回来按的”可见其未能完整见证整个遗嘱的过程，不符合代书遗嘱的法定形式，见证人李刚与张国强分别陈述，其是孙建生的朋友，是他叫来做见证人的。孙建生是原告郭秀荣之子，又是二原告的委托代理人，因此二位见证人与原告存在利害关系且本次开庭审理过程中，原告未申请证人出庭作证，对该遗嘱的真实性、合法性不予确认。
2、二原告提交登报声明（原卷第39页）、房产证复印件、暖气费证明，证明暖气费是孙玉芝交的、诉争房产合法存在，该房产证原件在唐家庄社区扣留，因为双方有纠纷所以没有发。被继承人生前与被告关系紧张，曾登报声明将被告及第三人控制的房产证作废，原告提交的遗嘱是立遗嘱人的真实意思表示。
被告提出暖气费是扣的孙玉芝的老保，补交的暖气费是郭朝阳交的。对房产证在房管科扣留的事实没有异议，但是办理房产证花费80元钱是郭朝阳支付的，土地证的原件在郭朝阳手里。原告登报声明前提交的土地证复印件是补证以后颁发的。
第三人提出当时登报时孙玉芝已经病重，无法登报。房产证在房管科扣留，暖气费只能在孙玉芝的老保里扣，然后第三人郭朝阳再给孙玉芝补上。
3、二原告提交孙玉芝死亡证明，证明目的第三人郭朝阳接受孙玉芝遗赠的除斥期间已经开始，到第三人申请加入本案诉讼，早已超过两个月的期间，已经丧失了接受遗赠的权利。
被告及第三人均有异议，提出死亡证明不能证明第三人对接受遗赠的表示超过时效。
经庭审质证，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生法律效力。本案中孙玉芝死亡时，继承或者受遗赠开始发生法律效力，因此原告的主张不成立。
4、第三人郭朝阳提交公房买卖契约、购房证书及2006年12月5日唐山市国土资源局颁发的冀唐公房国用2006第2071号国有土地使用权证。
原、被告对该组证据的真实性均没有异议，本院予以确认。
5、被告提交2008年8月10日的遗嘱复印件一份，证明郭朝阳已经把遗嘱的复印件给了被告，第三人继承孙玉芝的遗产。提交2006年5月10日孙玉芝所立遗嘱一份，内容为我叫孙玉芝，女，1920年1月28日出生，丈夫早年病故，现住唐山市古冶区唐家庄老工房7楼1门1号，多年与我同住的有长孙郭朝阳、之妻、之子三口，经我同意，此边三室住房于2004年3月由长孙郭朝阳购买，该房的一切费用一直由长孙支付，在我有生之年我有权居住。百年后此房遗赠给长孙全家，其他任何人不得为此房发生争执，特立此遗嘱为据。立遗嘱人盖了手章，并按了手印，证明人为王素珍，杨淑云，受赠人郭朝阳书写了我同意祖母的遗赠，签字并按了手印。上面加盖了唐家庄街道东工房社区居民委员会公章。证明孙玉芝生前同意第三人郭朝阳买这个房，也同意给郭朝阳。
二原告对该遗嘱的真实性有异议，认为与孙玉芝2008年10月5日的最后遗嘱内容相抵触，应以原告方遗嘱为准。
第三人也提交了一份该遗嘱，对该遗嘱的真实性没有异议。
6、本院于2012年8月20日对原老工房第一居委会书记杨某的谈话笔录，其证实2006年5月10日孙玉芝曾到该居委会立遗嘱，立遗嘱时孙玉芝头脑清醒，其本人在所立的遗嘱中加盖了手章并按了手印。
二原告对笔录的合法性没有异议，对证据内容的真实性不认可，认为该证人与本案有利害关系，郭朝阳与证人关系较好，所以证明内容有倾向性。
被告、第三人对该笔录的真实性、合法性、关联性均没有异议。
7、第三人郭朝阳提交2008年8月10日孙玉芝的遗嘱（原卷第41页）及录音录像资料，证实孙玉芝将该房产遗赠给第三人郭朝阳。
二原告对遗嘱形成过程的真实性没有异议，但从录像上看孙玉芝的精神状态感觉不出孙玉芝对遗嘱内容完全理解和认知，认为该遗嘱内容并不是孙玉芝的真实意思表示。
被告对该组证据的真实性没有异议。
8、第三人郭朝阳申请证人孙广云、王学军出庭作证，二证人作为孙玉芝的遗嘱见证人，均证实孙玉芝立遗嘱时头脑清醒，并表示在其去世后，该争议房产由第三人郭朝阳继承，其意思表示真实。
二原告对该证人证言有异议，认为不能证明待证事实，不予认可。
被告对该证人证言没有异议。
9、第三人郭朝阳提交2008年11月23日郭秀玲与郭朝阳签订的协议，内容为郭秀玲因身体多病不能照顾孙玉芝，由侄子郭朝阳侄媳张海英照料，2004年3月郭朝阳夫妇出全资购买了老工房7-1-1房产及土地使用权，该房产应由郭朝阳夫妇所有。证明不存在2008年10月5日原告提交的遗嘱，如果有遗嘱的话，不可能有这个协议，他们把赡养孙玉芝的责任交给了郭朝阳，所以孙玉芝把房子给了郭朝阳。
二原告有异议，提出郭秀玲不会写字也不会认字，手印是她按的，是因为当时郭秀玲脚受伤了，照顾不了孙玉芝，说给郭全喜100元。
被告对该证据没有异议。
10、法院在古冶区房产交易中心调取的土地使用权出让金核算表、自管公房出售价格核算表、工龄核准书等材料，记载着该争议房产现值27398元，享受优惠工龄48年，工龄折算后该争议房产价款为18876元。原审中各方当事人均无异议，本院予以确认。
经庭审质证，孙玉芝于2006年5月10日到唐家庄街道东工房社区居民委员会立代书遗嘱、2008年8月10日孙玉芝再次立代书遗嘱并同步录音录像、2008年11月3日郭秀玲与郭朝阳签订的协议，与该社区书记杨某的陈述及证人孙广云、王学军的证言相互印证，上述第5至10组证据足以证实该争议房产是由第三人郭朝阳出资18876元购买，孙玉芝与长孙郭朝阳共同生活多年，生活起居主要依靠长孙和孙媳照料，其同意将该争议房产遗赠给第三人郭朝阳，本院对该第5至10组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
11、第三人郭朝阳提交古冶区唐家庄街道东工房居委会出具的证明，“兹有老工房7-1-1居民孙玉芝，于2008年12月7日病故，生前与孙子郭朝阳、孙媳张海英、曾孙郭宏伟一同居住，暖气费、水、电费一直由孙子郭朝阳支付”、唐家庄社区四费收据、唐家庄社区管理中心出具的自1988年3月至2003年12月补交11709.82元房费、暖气费等工房管理现金收据七张、2008年12月9日补交2008至2009年度373.2元暖气费的收据、2007年8月31日开滦唐家庄社区管理中心出具的办理房产证80元的收据，证明第三人郭朝阳交纳的上述费用，所以票据在第三人郭朝阳处。
二原告对该证明有异议，提出该居委会并非收费单位，无权出具这样的证明；对票据的真实性没有异议，但认为该票据的姓名均是孙玉芝，证实涉案房屋的所有费用都是孙玉芝交纳的，与收据持有人无关。
被告对上述费用是第三人郭朝阳交纳的，没有异议。
12、第三人郭朝阳提交2006年10月23日唐家庄东工房社区居委会出具的证明，内容为居委会收到郭朝阳给孙玉芝10月份所扣的暖气费应200元，其中100元药费收据，另100元为现金，由居委会转交孙玉芝儿女。2007年7月9日郭秀玲书写的字条，内容为郭朝阳已将2007年所扣孙玉芝暖气费全部结清。2007年1月3日郭秀荣书写的字条，记载着郭朝阳已将200元暖气费委托居委会转交祖母孙玉芝。证明第三人郭朝阳已补齐所扣孙玉芝的暖气费。
二原告提出2007年7月9日字条的签名不是孙玉芝签的，也不是郭秀玲签的，对郭秀荣的签字认可，对郭秀玲的签字不认可。当时第三人居住在孙玉芝的房屋应承担部分房屋费用，不能据此就视为房屋所有权归第三人所有。
被告对该组证据的真实性没有异议。
13、第三人郭朝阳提交2006年6月12日孙玉芝在开滦唐家庄医院住院医疗费2682.89元收据一张、门诊收据三张金额为160元、住院用药明细一张，证明对孙玉芝尽了主要赡养义务。
二原告有异议，认为与本案没关联性。
被告对该组证据的真实性没有异议。
经庭审质证，第三人郭朝阳提交的第11至13组证据，有社区证明、原告郭秀玲、郭秀荣书写的字条及第三人郭朝阳持有的票据相互印证，足以证明第三人郭朝阳出资的事实，孙玉芝生前所拖欠的1988年3月至2003年12月期间11709.82元房费、暖气费，开滦唐家庄医院门诊费用160元，合计11869.82元。因住院费2682.89元票据未提交原件对真实性不予确认、第三人郭朝阳交纳的2008-2009年度取暖费发生在孙玉芝去世后，应由第三人郭朝阳负担。原告主张票据的姓名是孙玉芝，所以各项费用均是孙玉芝所交与票据持有人没有关系，未提交相应的证据予以证实，对原告的主张不予采信。
14、第三人郭朝阳提交建墓费票据、殡丧管理处票据、刻碑票据、烟、酒、水等收据，证明孙玉芝去世后，第三人郭朝阳所支出的上述费用，本应由原、被告承担的义务由第三人郭朝阳承担了。
二原告对该组证据的真实性没有异议，认为上述费用均出自礼金和孙玉芝亲属公摊的费用。
被告提出碑钱是自己出的以外，其余均是郭朝阳出资。
经庭审质证，该笔费用是孙玉芝去世后，所支出的发丧费用，与本案没有关联性。
经审理查明，原告郭秀荣、郭秀玲与被告郭全喜系兄弟姐妹关系，被告郭全喜与第三人郭朝阳系父子关系。原、被告父母郭东发、孙玉芝共生育二子二女，即长子郭全喜、次子郭全顺（1993年去世，其生前未婚）、长女郭秀荣、次女郭秀玲。郭东发于1983年去世、孙玉芝于2008年12月7日病故。孙玉芝生前与第三人郭朝阳一家三口一同在古冶区唐家庄老工房7楼1单元1号房产居住，2004年3月16日该争议房产核定价款为27398元，享受优惠工龄48年，工龄折算后第三人郭朝阳支付房款18876元。第三人郭朝阳出资补交了孙玉芝生前所拖欠的自1988年3月至2003年12月期间11709.82元房租费、暖气费，支付孙玉芝在开滦唐家庄医院门诊费用160元，合计11869.82元。2006年5月10日孙玉芝曾到唐家庄街道东工房社区居民委员会立遗嘱，内容为“多年与我同住的有长孙郭朝阳、之妻、之子三口，经我同意，此边三室住房于2004年3月由长孙郭朝阳购买，该房的一切费用一直由长孙支付，在我有生之年我有权居住。百年后此房遗赠给长孙全家，其他任何人不得为此房发生争执，特立此遗嘱为据。”第三人郭朝阳提出2008年8月10日孙玉芝立代书遗嘱，并表示在其去世后将该争议房产遗赠给第三人郭朝阳。原告提出2008年10月5日孙玉芝又立代书遗嘱，“立遗嘱人决定去世后属于自己所有的唐家庄老工房7楼1门1号楼房叁间由女儿郭秀荣、郭秀玲共同继承”。
另查明，第三人郭朝阳持有该争议房产的冀唐公房国用2006第2071号国有土地使用权证，2007年8月31日第三人郭朝阳办理该争议房产的房屋所有权证时，支付80元办证费，该房产的唐山市房权证古冶区字第开唐4144号房屋所有权证在唐家庄社区扣留。被继承人孙玉芝生前无其他债权债务，只遗留该案诉争房产，没有其他遗产，庭审过程中各方当事人均认可该房产现在价值为100000元。
本院认为，遗嘱继承或者遗赠附有义务的，继承人或者受遗赠人应当履行义务，孙玉芝于2008年8月10日所立的代书遗嘱，是其真实意思表示，合法有效。立遗嘱人孙玉芝的生活起居主要依靠长孙和孙媳照料，其同意将该争议房产遗赠给第三人郭朝阳，属于附义务的遗赠。本案中，第三人郭朝阳与孙玉芝生活多年，照顾其生活起居、就医治疗，并出资补交了孙玉芝生前所拖欠的11709.82元房费、暖气费，履行了其应尽的义务。第三人郭朝阳在享受孙玉芝工龄优惠后实际出资18876元购买了该争议房产，因此该争议房产理应由第三人郭朝阳继承。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生法律效力。孙玉芝于2008年12月7日死亡时，第三人郭朝阳受遗赠开始发生法律效力，因此对原告提出的第三人已经超过两个月接受遗赠期间的主张不予支持。2008年10月5日立遗嘱人孙玉芝为原告所立的代书遗嘱，代书人未能完整见证遗嘱的整个过程，不符合法律规定的形式，其他两位见证人是孙建生叫来做遗嘱的，与原告存在利害关系，该遗嘱无效，因此对原告要求确认孙玉芝于2008年10月5日所立代书遗嘱有效，由二原告继承坐落于古冶区唐家庄老工房7楼1单元1号房产的诉讼请求，证据不足不予支持。故依据《中华人民共和国继承法》第十六条、第十七条、第二十一条、第三十四条、《中华人民共和国物权法》第二十九条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、驳回原告郭秀玲、郭秀荣的诉讼请求；
二、坐落于古冶区唐家庄老工房7楼1单元1号房产由第三人郭朝阳继承。
案件受理费2300元，由原告郭秀玲、郭秀荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。