北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

原告诉称

原告邬宗俊、彭定会向本院提出如下诉讼请求：1、二被告共同返还购房款下差8000元及资金利息，二被告互负连带责任；2、本案受理费由二被告承担。事实及理由：2009年7月20日原告与被告四川众泰房地产开发有限公司（以下简称众泰公司）签订恩阳康泰花园A幢2单元2层1号房屋一套的《商品房认购协议》，原告交付了购房款80000元。后因恩阳城区建设工程冻结等原因，该工程一直停工。2014年12月，被告众泰公司的该项目被置换到新组建的被告巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司（以下简称被告玖欣公司）统一开发的恩阳玖欣盛世年华名下。2016年11月2日经原、被告协商，原告认购的房屋被换购到玖欣盛世年华1幢15楼1号，总价款309600元。并签订了〈商品房（换）认购协议书》。经核算后原告补交购房款100000元。后该楼盘因各种原因停工未建至今。2018年5月原告起诉到法院，调解时双方漏算8000元，被告出具了欠条，并定于2018年度归还。到期后，被告至今仍未履行。

被告辩称

被告玖欣公司辩称：我公司不知道这个情况，我公司不应承担。

被告众泰公司未作答辩。

本院查明

经审理查明：2009年7月20日，被告四川众泰房地产开发有限公司以四川众泰房地产开发有限公司恩阳康泰花园项目部的名义与原告邬宗俊、彭定会共同签订了《商品房认购协议书》，约定由原告认购被告所修建的康泰花园项目住房一套，二原告交付购房款80000元。于2011年1月25日支付购房款50000元，共计100000元。合同签订后，该项目因未取得国土、规划、建设、施工等相关手续，加之恩阳新区成立城镇规划调整，导致项目停滞，被告无法按合同约定向原告履行交房义务，且经相关部门多次行政调解无果，双方酿成纠纷。原告于2018年5月10日向本院起诉，要求二被告返还购房款309600元及利息，本院于2018年7月23日作出（2018）川1903民初862号民事判决书，载明由被告众泰公司、玖欣公司返还原告购房款人民币180000元及利息。后原告发现漏算了购房款8000元，再次找到原告众泰公司（特别授权）委托诉讼代理人胡波进行结算，胡波于2018年11月3日出具了欠条，载明：“欠到彭定会二0一八年七月经济往来终止后补记欠款彭定会原二0一六年未记帐，其中一笔资金捌仟元正（于2016年11月14日收取）。同时此款在二0一八年度归还。”到期后，被告众泰公司未按期归还购房款。原告诉至本院。

同时查明：巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司于2014年12月25日经恩阳区工商行政管理局批准成立，公司注册资本人民币1亿元。属于恩阳区人民政府解决前期九家开发单位再建工程遗留问题整合项目。被告玖欣公司至今未取得“玖欣·盛世年华”项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，也未履行合同所确定的义务。

上述事实，有原、被告的陈述，被告的答辩，《欠条》，（2018）川1903民初862号民事判决书及庭审笔录在卷证实。本案事实清楚，证据充分，足以认定。

本院认为

本院认为，商品房预约合同，是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告在未立项审批前，与原告签订《商品房认购协议》，销售商品房，缺乏商品房买卖的现实基础，至一审辩论终结前，仍未取得商品房预售许可证，应当认定无效。合同无效，自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。损失应以实际已经发生的损失为限。原告在本院作出（2018）川1903民初862号民事判决书后，经原告与被告众泰公司结算，仍下欠原告购房款8000元并出具了《欠条》。故原告请求被告退还购房款8000元的主张，本院予以支持。至于利息的主张，原告主张按年利率6%从给付8000元的购房款之日起计算利息，不违反法律规定，本院予以支持。因8000元购房款系被告众泰公司的代理人胡波收取，与被告九欣公司无关，故被告九欣公司不应当承担返还责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、限被告四川众泰房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还原告邬宗俊、彭定会购房款人民币8000元及利息（自2016年11月14日起算，按年利率6%计算至判决指定的给付时间止）。

二、驳回原告邬宗俊、彭定会对被告巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费25元，由被告四川众泰房地产开发有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。