原告诉称

传化公司向本院提出诉讼请求：1.解除传化公司与杨静授权唐成建等16人签订的《商铺定制、订购协议》；2.传化公司对杨静已经缴纳的订购金96000元不予退还；3.杨静赔偿传化公司损失73657元。事实与理由：杨静与其他商户一起组建并加入“华都九龙商团”，以定制订购方式购买传化公司开发的房屋。杨静等经过现场实地考察决定购买，于是与其他商户共同全权委托陈大春、唐成建等16位代表作为委托代理人，负责与传化公司谈判并签订合同等。之后，杨静按照约定将订购金96000元打入唐成建与传化公司设立的共管账户。2014年12月26日，唐成建等受托人代表商户与传化公司签订《商铺定制、订购协议》。该协议约定在传化公司取得商铺的商品房预售许可证后三十日内，杨静与传化公司签订商铺的《商品房买卖（预售）合同》并交纳房款。2015年12月31日，传化公司取得商铺的预售许可证，即通知杨静前来签订《商品房买卖合同》，但杨静违约，并未在约定的时间内与传化公司签订《商品房买卖合同》，也未向传化公司支付房款。由于传化公司修建的商铺是应杨静的要求量身设计的，无法另行售予他人，杨静的行为给传化公司造成巨大损失，严重损害了传化公司的合法权益。

被告辩称

杨静本诉辩称，同意传化公司要求解除签订的《商铺定制、订购协议》的诉请，请求法院驳回传化公司第二、三项诉讼请求。传化公司应当退还杨静已经支付的订购金，并且支付订购金的资金占用利息。本案中传化公司所称商团没有法定注册，是传化公司在预约开发商场时由销售人员组织生意人考察，实际上商团是不存在。通过商团签订的授权委托书是无效的，从形式上看委托书和委托合同是连接在一起的，不符合法律的规定。即使有授权，作为传化公司在履行过程中应该履行告知义务，向杨静告知相关信息。传化公司称公摊面积要等取得产权证后确认是没有法律依据的，预售许可证前有一个施工许可证，取得施工许可证时就应该提供图纸，根据政府核定的容积率可以计算公摊面积。传化公司没有履行告知义务，侵害了杨静的合法权利，存在欺诈行为，应该双倍赔偿相关损失。

杨静向本院提出反诉请求：请求判令传化公司退还杨静已支付的预付定金96000元，并支付所付金额一倍的赔偿责任，共计192000元。事实与理由：杨静授权唐成建作为委托诉讼代理人负责与传化公司谈判并签订《商铺定制、订购协议》，2014年12月12日杨静按照约定通过工商银行将96000元转入传化公司的账户中，但交付商铺时杨静发现商铺公摊面积与商铺实际面积几乎一致，与传化公司当时定制的商铺面积不符，其面积及现价格已远超过杨静的购买能力，传化公司的行为属于欺诈，杨静多次前往售楼部进行协商，传化公司态度恶劣。传化公司的行为已经严重损害了杨静的合法权益，应当依法承担赔偿责任。

传化公司反诉辩称，是因为杨静的违约行为导致双方未按照预约合同履行，传化公司不应当承担任何责任。杨静要求传化公司承担已付订购金一倍的赔偿责任是没有法律依据的。传化公司与杨静之间存在的是预约合同关系，而非买卖合同关系。无法签订商品房买卖（预售）合同的违约责任应当由杨静承担。定制、订购商铺是九龙商团主动发起的，《商铺定制、订购协议》也是商团制定的，九龙商团是一个组织，无论商团存在与否，都不能否认杨静的真实意思表示。签订《商铺定制、订购协议》时传化公司与杨静都无法确认分摊面积，当时仅为一块空地，且40%的分摊面积是符合商业惯例的，买受人应该承担公摊在协议中有明确约定。在整个《商铺定制、订购协议》履行过程中，传化公司已经尽到了合理的催告、协调义务以及合理的出卖人义务，杨静的违约行为导致了双方无法签订商品房买卖合同，应该由杨静承担违约责任。

唐成建述称，作为杨静的委托人，签订《商铺定制、订购协议》是明确在授权范围内的，相应的法律后果由委托人承担，《商铺定制、订购协议》中对公摊面积也进行了约定。合同的成立就是要约加承诺，双方当事人对委托关系都是承认的，包括唐成建在内的16位受托人已经完成了受托义务。案涉商城商铺购买是一种团购，杨静是明知相关规则的。商铺是按照杨静的要求定制修建的，在沟通时，杨静对商铺修建是提出许多要求的，传化公司也是按照要求来修建的。唐成建在授权范围内如实履行了受托义务且通知了杨静来与传化公司签订商品房买卖合同，但杨静以公摊面积过大为由不愿意签订。唐成建等16人与杨静之间的委托关系是经过青羊区人民法院确定的。唐成建代表杨静与传化公司对购买价格进行谈判，最终确定的价款也是在杨静签订的心理价位范围内，杨静是知道相关价格的。

本院查明

经审理查明，杨静与其他商户一起组建、加入“华都九龙商团”，杨静签署了《授权委托书》，委托唐成建、陈大春等16人作为向传化公司定制、订购、购买新都“传化国际新城”商铺的全权委托代理人。代理权限为：“代为进行商铺价格等所有合同内容的谈判，代为签订所有相关合同、文书，代为送达、签收所有相关合同、文书。”杨静同意在《商铺定制、订购协议》签订前先将商铺订购保证金汇入开发商与商团代表唐成建、刘德文、严兴志、罗涛共同设立的共管账户，并同意在《商铺定制、订购协议》签订后，将前述商铺订购保证金借给开发商使用。“华都九龙商团”制定了《商铺定制、订购管理公约（新都）》，杨静在公约上签名捺印，该公约第四条载明：“……当商团最终谈判下来的价格在该商家心里价格范围内时，将享受商团最终谈判下来的价格购买，该商家不得反悔，否则订购金不予退还。……”公约备注：“请将订购金汇入共管账户后，将订购商铺登记人姓名写在汇款凭证上后照相再发给梁萍。”在传化公司的《华都九龙商团（传化国际项目）定制订购价格表》中，由商团代表陈大春对核定的订购价格进行了签名确认。

2014年12月16日，唐成建等16个商户授权委托人（乙方）与传化公司（甲方）签订了《商铺定制、订购协议》，协议载明“一、本协议中的‘定制’是指：乙方向甲方订购的商铺，是甲方根据乙方对商铺的相关要求修建的。乙方对该商铺的相关要求包括但不限于商铺所处楼层、商铺布局、商铺整体面积、商铺数量、单间商铺的面积、商铺层高、商铺开间（宽）和进深（长）、商铺的消防安装、水电通讯设施等与乙方使用商铺有关的相关要求（以报规、报建通过的为准）。二、本协议中的‘订购’是指：甲方应按前述乙方对商铺的定制要求修建商铺，并将该商铺销售给乙方。乙方定制、订购的商铺按定制、订购的面积，甲方只能销售给乙方。……第二条……各楼层的通道和公共使用部分（电梯和消防楼梯除外）由该楼层的各业主按其所购商铺面积分摊（最终分摊以产权证为准）。……商铺布局、单间商铺的面积及开间和进深等以定制、订购商铺的平面图为准。该平面图作为本协议附件与本协议具有同样的法律效力，最终以报规报建通过的为准。第三条、乙方向甲方订购的商铺一楼的价格为每平方米人民币壹万元，二楼的价格为每平方米人民币伍仟壹佰元，其余楼层价格间附件。第四条、本协议签订后三个工作日内由乙方向甲方的银行账户……汇入不低于人民币伍仟万元的订购金。从乙方向该账户汇入前述订购金之日起至甲乙双方签订《商品房买卖（预售）合同》之日期间，甲方可以使用该订购金。无论甲方是否使用该订购金，在甲乙双方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲方均应按前述订购金金额每月1%的标准给予乙方优惠（在乙方支付购房首付款时直接扣减）。该优惠计算截止时间为甲方取得商品房预售许可证并书面通知乙方后第三十日。……第六条、甲方承诺在本协议签订后二十六个月内取得乙方定制、订购商铺的商品房预售许可证，在取得该证后三十日内，甲方与乙方各订购商铺商家就其订购商铺签订各自独立商铺的《商品房买卖（预售）合同》。……第八条、当甲方取得乙方订购商铺的预售许可证后，甲乙双方任何一方不按照本协议的约定与对方签订《商品房买卖（预售）合同》，均属违约。若甲方违约，甲方应退还乙方已付订购金，并向乙方支付已付订购金每月百分之二的利息，同时向乙方支付与订购总房款等额的违约金。若乙方商家违约，该乙方违约商家已支付的订购金作为违约金，甲方不予退还。”

2014年12月12日，杨静向唐成建的账户转款96000元。

杨静在《华都九龙广场新都项目3#楼面积表》上签字确认预购四层商铺号118、面积91.84，以及5B#-10-12、5B#-10-13，并留下手机号码：159××××2112。庭审中，杨静确认最终认购的商铺号分别为3-406。

2015年12月31日，传化公司取得了《商品房预售许可证》，编号为0011546。由于杨静未按《商铺定制、订购协议》约定的取得该证后三十日内，与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》，2016年4月13日，传化公司向十六位代理人中的六位送达了《四川明炬律师事务所关于催告履行〈商铺定制、订购协议〉相关义务的律师函》载明：“……3.根据定制、订购协议的约定，传化置业应按你方对商铺的定制要求修建商铺，而你方定制、订购的商铺按定制、订购的房号、面积，传化置业只能销售给你方。4.根据定制、订购协议第五条、第六条、第八条的约定，你方应自传化置业取得定制、订购商铺的商品房预售许可证（取证时间：2015年12月31日）具备签订正式商品房买卖合同的条件时，传化置业即通知你方前来签订正式的《商品房买卖合同》，如超过三十日内你方未来签订《商品房买卖（预售）合同》，传化置业有权解除与你方签订的定制、订购协议，你方交纳的订购金不予退还，并有权要求你方赔偿传化置业为你方专门定制商铺所造成的损失。5.传化置业分别于2016年1月14日、2016年3月14日以电话、短信方式通知你方前来签订正式的《商品房买卖合同》，经多次催促，你方仍未予以理会，至今仍未按约定前来签订合同，迟延时间已超过三十日……”，受送达的商家包含杨静。由于杨静未与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》，遂引发纠纷。

另查明以下事实：

一、四川省建筑设计院A3建筑工作室于2015年10月出具了《关于“传化国际新城·城北购物中心”（华都九龙广场）楼栋编号更改、房间编号及面积的说明》，载明：“我院承接了‘传化国际新城·城北购物中心’（华都九龙广场）项目工程的建筑方案设计。设计过程中，因需满足成都市规划条例要求，故将原方案中2、3、8、9楼栋号合并为2号楼，其余楼栋依次排序……本项目工程平面图中各房间的编号为我院自编号，作为我院在设计过程中统计使用。最终房间的有效编号以项目所在地政府行政职能部门的要求为准。平面图中的面积为我院设计过程中预估的套内面积，不包含公摊面积，并非有效的建筑面积。最终建筑面积以项目所在地政府行政职能部门的要求和具有建筑面积测绘资质的测绘公司出具的面积测绘报告为准。”

二、成都市新都区兴房测绘有限公司受传化公司委托出具的《四川省房屋面积测绘报告》载明3-406商业套内面积为88.20平方米、分摊面积55.18平方米，产权面积143.38平方米。

上述事实有传化公司提交的《授权委托书》、《商铺定制、订购管理公约（新都）》、《定制订购价格表》、《商铺定制、订购协议》、《华都九龙广场新都项目2#2楼面积表》、《商品房预售许可证》、《关于“传化国际新城·城北购物中心”（华都九龙广场）楼栋编号更改、房间编号及面积的说明》、《四川省房屋面积测绘报告》、测绘图、平面图、律师函，杨静提交的转账凭证以及当事人的陈述在卷予以佐证。

本院认为

杨静为证明其所缴纳定金是两套商铺的定金，提交了转账凭证上载明“杨静童装4-8,4-9两间，谢谢”，传化公司质证认为上述笔迹系杨静本人填写，并不能证明96000元是两间商铺定金的事实。本院认为，杨静庭审中陈述其实际仅认购了3-406商铺，转款凭证上“杨静童装4-8,4-9两间，谢谢”字样系杨静本人书写，也没有其他证据证明书写的时间、地点，上述证据并不能实现杨静的证明目的，故本院对杨静提交上述证据的证明目的不予采信。

本院认为，杨静签署的《授权委托书》、《商铺定制、订购管理公约（新都）》是其真实意思表示，在《授权委托书》中明确了唐成建、陈大春等16人作为受托人向传化公司定制、订购、购买新都“传化国际新城”商铺，其代理权限为“代为进行商铺价格等所有合同内容的谈判，代为签订所有相关合同、文书，代为送达、签收所有相关合同、文书。”因此，唐成建等代理人与传化公司签订《商铺定制、订购协议》时对“计价面积”和“违约责任”的约定未超越代理权，对杨静发生效力。

唐成建等受托人与传化公司签订的《商铺定制、订购协议》系各方真实意思表示，该协议及于杨静，传化公司与杨静之间存在商品房预约合同关系，双方均应本着诚实信用的原则履行各自的义务。庭审中，传化公司与杨静均同意解除双方签订的《商铺定制、订购协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款;“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对于传化公司解除双方签订的《商铺定制、订购协议》的诉讼请求，本院予以支持。

《商铺定制、订购协议》约定在传化公司取得订购商品房的预售许可证后三十日内，传化公司与杨静签订商铺的《商品房买卖（预售）合同》。传化公司于2015年12月31日取得了《商品房预售许可证》，杨静未在2016年1月31日前与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》。庭审中杨静述称传化公司在定制订购协议时未告知具体公摊面积，导致公摊面积过大超出杨静的购买能力，传化公司的行为侵害了杨静的知情权，应当将杨静预付的定金96000元退还。本院认为，在《商铺定制、订购协议》中已明确约定“各楼层的通道和公共使用部分（电梯和消防楼梯除外）由该楼层的各业主按其所购商铺面积进行分摊（最终分摊面积以产权证为准）。”，且四川省建筑设计院A3建筑工作室出具的《关于“传化国际新城·城北购物中心”（华都九龙广场）楼栋编号更改、房间编号及面积的说明》也证实了平面图中的面积为设计过程中预估的套内面积，传化公司并不存在隐瞒的故意，故本院对杨静的答辩意见不予采纳。传化公司于2016年4月13日通过向十六位代理人中的六位发送《律师函》催告杨静到传化公司办理签约事宜后，杨静仍未在规定时间内与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……”本案中，杨静无正当理由，未在规定时间内与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》，杨静应承担《商铺定制、订购协议》中约定的缔约过失责任，结合《商铺定制、订购协议》第八条的约定，即杨静向传化公司已缴纳的订购金96000元可不予退还。故对传化公司请求对杨静已缴纳的96000元订购金不予退还的诉讼请求，本院予以支持；因此，对杨静要求传化公司退还自己已交纳的订购金96000元并承担所付金额一倍的赔偿责任共计192000元的诉讼请求，本院不予支持。

传化公司与杨静未签订正式的商品房预售合同，双方关于商品房买卖的合同尚未成立，杨静不具有支付房款的义务，传化公司要求杨静支付由于未按《商铺定制、订购协议》支付房款产生的资金占用损失无事实和法律依据。并且传化公司未举证证明其因杨静违约导致的实际损失，将杨静支付的订购金96000元作为违约金已足以保障传化公司的合法权益。因此，本院对传化公司要求杨静支付损失的诉讼请求不予支持。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除成都传化置业有限公司与杨静授权唐成建等16人签订的《商铺定制、订购协议》；

二、成都传化置业有限公司对杨静已支付的订购金96000元不予退还；

三、驳回成都传化置业有限公司其他诉讼请求；

四、驳回杨静的反诉诉讼请求。

本诉案件受理费1947元（已减半收取），由成都传化置业有限公司负担747元，杨静负担1200元（此款成都传化置业有限公司已预付，杨静于本判决生效之日起十日内向成都传化置业有限公司支付）；反诉案件受理费2070元（已减半收取），由杨静负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）