北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

上诉人诉称

冯军、张玲上诉请求：1、撤销原判第二项；2、依法发回重审或改判中德世纪与冯军、张玲签订关于成都高新区广东路中德英伦联邦B13栋1单元1层05号房屋的书面买卖合同；3、本案全部诉讼费由中德世纪承担。事实与理由：一、一审认定事实和程序错误。1、一审忽略30000元房款的认定，实质上遗漏了冯军、张玲诉讼请求，从而导致错误判决。冯军、张玲一审中的两项诉讼请求所涉及主张虽然不相同，但并不矛盾。中德世纪在收据中明确注明为房款，实际上双方合意对原定100000元定金变更为70000元定金和预交30000元房款。冯军、张玲主张双方买卖合同成立，但一审对冯军、张玲该主张认定错误。一审适用《合同法》第十二条规定判决预约合同成立，未判决中德世纪签订书面合同，与法律规定不符。2、一审未认定中德世纪现场公示的资料照片，属事实和适用法律错误。3、一审认定中德世纪现场公示的政策内容系要约邀请与法律相悖，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应视为要约。4、一审对交房时间的认定违反法律规定和基本事实。如果双方对交房时间没有达成一致，就不存在一审认定的“拖延交房时间”。根据《合同法》第六十一条、第六十二条规定，即使双方对交房时间没有书面约定，也不能否定双方交房时间没有约定一致的真实意思表示，且法院还可以依法认定交房时间。5、一审未依法认定诉争房屋符合交房条件。二、一审遗漏第三人参加诉讼，程序错误。冯军、张玲的民事起诉状中明确列明有第三人四川中德荣和商业管理有限公司（以下简称中德荣和），但一审判决却遗漏该主体。三、冯军、张玲在一审中申请中德世纪的房屋销售人员“宋洁”和招商部的“周经理”出庭说明“双方商铺买卖及签订合同相关情况”，但一审未依法通知重要证人出庭作证，程序错误。四、一审对诉讼费的收取和分担错误。本案不应按涉及财产标的金额收取诉讼费。

被上诉人辩称

中德世纪辩称，一、中德世纪与冯军、张玲之间的《选房确认单》为预约合同性质。《选房确认单》只锁定了案涉商铺的购买机会，是为进一步缔结正式商品房买卖合同而缔结的契约，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。二、冯军、张玲所交的100000元均为定金。虽然后续的30000元收据载明的是房款，但中德世纪员工已备注为补定金。三、冯军、张玲无权强制要求中德世纪订立本约。四、《商品房销售管理办法》明确规定，正式商品房买卖合同应当具备的主要条款，《选房确认单》是一个未包含主要条款的预约合同。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。

冯军、张玲向一审法院起诉请求：1.确认中德世纪与冯军、张玲关于成都市高新区广东路中德英伦联邦B13栋1单元1层05号房屋的预约买卖合同成立；2.中德世纪与冯军、张玲签订关于成都市高新区广东路中德英伦联邦B13栋1单元1层05号房屋的正式买卖合同。

一审法院认定事实：2016年4月24日，中德世纪向冯军、张玲开具《收据》一张，主要内容为收到冯军、张玲B区13-1-05定金70000元。2016年4月25日冯军、张玲向中德世纪转款70000元。2016年4月25日，“宋洁”向冯军、张玲出具《选房确认单》，主要内容为房源信息B13栋1单元5号商铺，建筑面积未写，“宋洁”并书写定金70000，剩余30000于2016年4月26日前补足。冯军、张玲提供的证据另有“宋洁”手书一次性付款，合同总价=面总价*0.99*0.99*0.99*0.99*0.99*0.99，B13-05，面总价1720000元。中德公司提交的《选房确认单》，没有“一次性付款，合同总价=面总价*0.99*0.99*0.99*0.99*0.99*0.99，B13-05，面总价1720000元”等内容。

2016年4月26日，冯军、张玲向中德世纪付款30000元，中德世纪向冯军、张玲开具《收据》，《收据》内容为收到冯军、张玲房款30000元。该日，中德世纪工作人员向冯军、张玲发送短信征询冯军、张玲是否同意出租13号楼5号铺子，冯军、张玲予以同意。

冯军、张玲提交了照片，冯军、张玲称该照片是中德世纪销售现场公示的内容。照片显示：中德·英伦联邦B区商铺价格表，其中B区13号楼13-05，平层，使用面积61.95，赠送面积26.30，清盘执行价1720000元。备注：在以上清盘执行价的基础上，根据付款方式的不同，享受付款方式相应的折扣。照片又显示：中德·英伦项目商铺销售优惠政策公示，一次性付款具体要求定购房屋7日内付清总房款，签定《商品房买卖合同》。中德世纪不认可这些照片为中德世纪当时公示内容。

冯军、张玲称中德世纪不断改变、拖延交房时间，没有达成正式协议。

在一审审理过程中，冯军、张玲与中德世纪围绕2016年4月26日付款30000元属于定金还是购房款发表了意见。冯军、张玲认为2016年4月26日支付款项为购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”冯军、张玲据此主张双方当事人已经成立商品房买卖合同关系。冯军、张玲又同时主张中德世纪应当与其签订正式买卖合同。冯军、张玲的主张存在不一致之处，法庭尊重冯军、张玲处分权，询问冯军、张玲主张双方当事人之间成立的为本约还是预约，冯军、张玲明确表示主张预约。因此，本案围绕预约合同进行评析，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条适用的范围为名为预约实为本约的情形，因冯军、张玲主张双方法律关系为预约，一审法院不再评析所缴纳30000元为购房款还是定金性质。

冯军、张玲持有的2016年4月25日《选房确认单》，其构成双方当事人针对B13栋1单元05号商铺的预约合同，预约合同达成后，双方当事人应当继续磋商正式合同文本。2016年4月26日冯军、张玲再次向中德世纪支付30000元，中德世纪询问冯军、张玲关于出租B13栋1单元05号商铺意见，更进一步证明了双方当事人预约合同的存在。但《选房确认单》并未显示B13栋1单元05号商铺的面积、交房时间等合同核心内容。冯军、张玲提交了照片称其为中德世纪销售现场公示内容。一方面，这些照片是否属于中德世纪销售现场公示内容尚需证据进一步支持；另一方面，公示内容即使属实，其应当属于要约还是要约邀请也不无疑问。

事实上，本案中冯军、张玲称中德世纪一再拖延交房时间，该陈述如属实，也表明双方当事人对于正式合同中交房时间未能达成一致。预约合同签订后，双方当事人进一步磋商正式合同内容既是双方当事人的权利也是双方当事人的义务，因此，既然因交房时间不能达成一致，则双方当事人不能达成正式协议，冯军、张玲要求强制缔结正式合同缺少事实证据和法律依据。

鉴于中德世纪认可双方预约合同成立，同时冯军、张玲的其他诉讼请求并不成立，本案诉讼费用由冯军、张玲全部负担。正式合同不能达成的其他法律效果，双方当事人可另行解决。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、冯军、张玲与中德世纪关于位于成都高新区中德英伦联邦B13栋1单元1层05号房屋的预约买卖合同成立；二、驳回冯军、张玲的其他诉讼请求。案件受理费减半后收取10140元，由冯军、张玲负担（前述诉讼费用冯军、张玲已缴纳）。

本院查明

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案争议焦点：1、一审程序问题；2、冯军、张玲要求中德世纪签订关于案涉房屋正式买卖合同的诉讼请求是否成立。

关于一审程序问题。1、虽然冯军、张玲的民事起诉状中列明有第三人中德荣和，但在诉讼过程中第三人是否参加诉讼应该根据案件情况由法院最终进行决定，因此，一审根据本案情况并未将该第三人中德荣和列入一审判决并无不当。冯军、张玲关于一审遗漏第三人参加诉讼程序错误的上诉主张不成立。2、根据冯军、张玲的证人出庭申请，一审已告知中德世纪通知该二人出庭，中德公司亦作出经核实该二人并非中德世纪员工的回复。因此，冯军、张玲关于一审未依法通知该二人出庭作证程序错误的上诉主张不成立。

冯军、张玲要求中德世纪签订关于案涉房屋正式买卖合同的诉讼请求是否成立。《中华人民共和国合同法》第十二条和《商品房销售管理办法》第十六条规定，正式商品房买卖合同应当明确当事人名称或姓名和住所、商品房的基本状况、房屋价款和付款期限及付款方式、交付时间和产权办理的相关事宜、违约责任等等。本案的《选房确认单》未载明上述内容，并不具备正式商品房买卖合同需具备的主要内容。《选房确认单》只能说明确定了冯军、张玲就案涉商铺的购买机会。2016年4月26日冯军、张玲再次向中德公司支付30000元，中德世纪工作人员通过短信询问冯军、张玲是否同意出租案涉商铺，更进一步证明双方之间预约买卖关系的存在。双方未能达成正式协议，冯军、张玲要求强制缔结正式合同无事实和法律依据。

另，冯军、张玲关于追加中德荣和以及案涉商铺的销售公司为被告的申请，因已超过一审诉讼请求，不属二审审理范畴。

《最高人民法院关于适用

的解释》第二百零一条第一款规定，“既有财产性诉讼请求，又有非财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求的标准交纳诉讼费”，冯军、张玲要求确认案涉房屋的预约买卖合同成立的诉讼请求属财产性诉讼请求，因此，一审按财产性诉讼请求的标准收取案件受理费并无不当，对此本院予以确认。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费20280元，由冯军、张玲负担。

本判决为终审判决。