北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

原告诉称

1、请求法院依法判令被告及时清偿其欠原告的贷款本金210046.47元、利息2876.56元（利息计算至2018年8月19日，以后利息以实际还款日的利息计算为准）；2、原告对被告位于凤翔土家族自治县（以下简称凤翔县）的房屋享有处置优先受偿权；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告为了购买自住房屋一套，于2014年11月20日与被告签订《个人购房借款/担保合同》、《重庆市房地产抵押合同》，贷款250000.00元，借款期限15年，执行利率按

中国人民银行同期同档次贷款利率为基准上浮10%确定、罚息利率执行利率上浮50%，还款方式为按月等额本息还款。合同约定，在被告连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息时，原告有权宣布所有未偿还的借款和其他融资款项立即到期并要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。同时，被告将坐落于重庆市凤翔县X号房屋作为抵押担保，并办理了预告抵押登记。原告于2014年12月16日向被告发放了250000.00元贷款，但被告自2016年5月10日起一直未按时足额偿还贷款本息。截至2018年8月19日止，被告尚欠原告贷款本金210046.47元。

被告辩称

被告侯凤、陈凤林未出庭参加诉讼，亦未向本院提交证据和答辩意见。

本院查明

2008年12月1日的《结婚证》载明：被告侯凤与被告陈凤林系夫妻关系。

2014年11月20日，原告工行凤翔支行（为贷款人）与被告侯凤（为借款人、抵押人）签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人向借款人提供贷款250000.00元，贷款期限为15年，还款方式为按月等额本息还款。贷款利率以贷款发放时适用的

中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定。贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率的基础上加收50%确定。贷款利率进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动同期一致。合同第十四条：“违约及违约责任”：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约。借款人违约的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。第十八条约定：抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物：凤翔县X号住房。被告陈凤林分别在《个人购房借款/担保合同》“共同借款人”、“抵押物共有人”栏签字捺印。

2014年12月12日，被告侯凤（为甲方）与原告工行凤翔支行（为乙方）签订了《重庆市房地产抵押合同》，约定：甲方以其所有的坐落于凤翔县X号的房地产设定抵押权作为侯凤向乙方履行债务的担保。《重庆市土地房屋预告登记证明》载明：预告登记权利人：

被告侯凤、陈凤林自2016年5月10日起未按时足额偿还贷款本息，截至2018年8月19日止，累计十二次未按时足额偿还贷款本息，尚欠原告工行凤翔支行贷款本金210046.47元，利息2876.56元。

本院认为

原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》、《重庆市房地产抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。

至于抵押权的问题，虽然双方签订了抵押合同，并办理抵押权预告登记，但案涉房产上设定的仅仅是抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。根据我国物权法的规定，抵押预告登记是在房屋不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，为了保全将来财产变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定

裁决结果

被告侯凤、陈凤林于本判决生效后十五日内向原告

中国工商银行股份有限公司凤翔支行偿还借款本金210046.47元及利息2876.56元（截至2018年8月19日止；2018年8月20日至付清之日止的利息，以借款本金210046.47元为基数，按《个人购房借款/担保合同》约定的利率为标准计算）；

中国工商银行股份有限公司凤翔支行的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。