在法院查封房屋之前签订的购房合同,房屋是否可以免于执行?
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  • 2019-11-23

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

上诉人称

撤销一审判决,依法改判立即停止对庞云、惠凤林购买的位于北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙5号1501室(以下简称涉案房屋)的强制执行,并解除对上述房产的查封。事实与理由:一审法院适用法律错误,审查是否应当停止强制执行,不应当着重审查林顾全与其他被上诉人是否存在恶意串通,而应当重点审查庞云、惠凤林对涉案房屋无过错的物权期待权是否可以对抗执行程序。依据相关法律规定,在庭审过程中庞云、惠凤林已经提供证据证明在法院查封涉案房屋之前,已经签订了合法有效的书面合同;合法占有了涉案房屋;依约支付了全部购房款;积极向出卖人主张办理过户登记手续;未办理过户登记手续非庞云、惠凤林自身原因所致。因此,庞云、惠凤林对房屋具有无过错的物权期待权。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条、第二十九条的规定,庞云、惠凤林对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利,请二审法院依法改判,维护庞云、惠凤林的合法权益。

被上诉人辩称

林顾全辩称,一审诉讼中庞云、惠凤林的法律依据是《查扣冻规定》第十七条。根据民事诉讼法规定谁主张谁举证的原则,庞云、惠凤林应举证其符合《查扣冻规定》的第十七条,但是目前庞云、惠凤林只是提出了所谓的怀疑,甚至有些是不负责的论调,庞云、惠凤林的上诉请求不应得到支持。依据法律规定,房屋抵押登记生效,林顾全依法办理了抵押登记,抵押权没有瑕疵,依法应得到保护。另,庞云、惠凤林的上诉请求不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件,应予以驳回。

坤天公司、风象公司共同辩称,一、一审诉讼中庞云、惠凤林没有针对《执行异议和复议规定》第二十八条、二十九条提出诉讼意见。一审法院对于庞云、惠凤林与君临公司是否签订合同,庞云、惠凤林是否支付购房款、是否合法占有涉案房屋进行了比较深入的调查,但在一审民事判决书中没有作出结论。同时,这些证据由于庞云、惠凤林有关证人的出庭,反而削弱证据的合法有效性,一审民事判决书中亦未体现。二、本案庞云、惠凤林与金通世纪公司之间不存在房屋买卖合同,与中运公司之间亦不存在房屋买卖合同,根据庞云、惠凤林与君临公司期房买卖协议的约定,君临公司有义务协助庞云、惠凤林和金通世纪公司直接签订房屋买卖合同,但是庞云、惠凤林怠于履行相关合同义务,从未找开发商签订合同,对此我方提出过异议。那些从金通世纪公司直接购买房屋的买受人,提起过诉讼和提出过上访,而本案庞云、惠凤林从未提出过诉讼和提出上访。综上,不同意庞云、惠凤林的上诉请求,二审法院应予以驳回。

君临公司述称,庞云、惠凤林提出的上诉意见理由充分,适用法律正确,一审法院的民事判决适用法律错误,为涉案房屋的依法处置增添了不必要的障碍。庞云、惠凤林对涉案房屋享有无过错的物权期待权是本案的关键,中运公司的产权证是与金通世纪公司恶意串通一房两卖非法取得的,庞云、惠凤林的物权期待权是基于中运公司对涉案房屋的产权证必然被取消而产生的。

本院查明

本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实无异。

本院认为

人民法院审查案外人执行异议之诉应围绕案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的权利进行,对于当事人提出的执行依据本身存在错误的主张并不属于执行异议之诉的审查范围。本案中,庞云、惠凤林主张林顾全作为抵押权人与抵押人中运公司之间存在恶意串通,抵押权应属无效,该主张系对本案执行依据即

北京市中信公证处出具的(2017)京中信执字01174号执行证书所确认的林顾全对执行标的享有抵押权的否定,不应属于本案案外人执行异议之诉的审查范围。一审法院对庞云、惠凤林的该项主张予以审查并作出认定处理不当,应予纠正。庞云、惠凤林可依照《最高人民法院关于公证债权文书执行若干问题的规定》第二十四条的规定,就该主张另行向有管辖权的人民法院提起诉讼予以救济。

关于庞云、惠凤林提出其符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的要件,足以排除对涉案执行标的强制执行的上诉请求,本院认为:首先,根据《执行异议和复议规定》第二十七条,“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。

裁决结果

驳回上诉,维持原判。

本判决为终审判决。


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