北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

上诉人称

撤销一审判决，依法改判立即停止对庞通、惠凤林购买的位于北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙5号1501室（以下简称涉案房屋）的强制执行，并解除对上述房产的查封。事实与理由：一审法院适用法律错误，审查是否应当停止强制执行，不应当着重审查林通与其他被上诉人是否存在恶意串通，而应当重点审查庞通、惠凤林对涉案房屋无过错的物权期待权是否可以对抗执行程序。依据相关法律规定，在庭审过程中庞通、惠凤林已经提供证据证明在法院查封涉案房屋之前，已经签订了合法有效的书面合同；合法占有了涉案房屋；依约支付了全部购房款；积极向出卖人主张办理过户登记手续；未办理过户登记手续非庞通、惠凤林自身原因所致。因此，庞通、惠凤林对房屋具有无过错的物权期待权。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条的规定，庞通、惠凤林对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利，请二审法院依法改判，维护庞通、惠凤林的合法权益。

被上诉人辩称

林通辩称，一审诉讼中庞通、惠凤林的法律依据是《查扣冻规定》第十七条。根据民事诉讼法规定谁主张谁举证的原则，庞通、惠凤林应举证其符合《查扣冻规定》的第十七条，但是目前庞通、惠凤林只是提出了所谓的怀疑，甚至有些是不负责的论调，庞通、惠凤林的上诉请求不应得到支持。依据法律规定，房屋抵押登记生效，林通依法办理了抵押登记，抵押权没有瑕疵，依法应得到保护。另，庞通、惠凤林的上诉请求不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，应予以驳回。

中运公司辩称

一、一审判决书认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。涉案房屋依法登记在中运公司名下，根据物权登记原则，中运公司是合法的房屋所有权人。而根据物权公示原则，林通与中运公司签订了合法有效的抵押合同并办理了抵押登记，林通是合法、善意抵押权人，其抵押权亦应受到法律保护。林通作为抵押权人有权对涉案房屋申请执行。本案中，庞通、惠凤林仅以其与君临公司签订的《期房买卖协议书》，主张排除对涉案房屋的查封执行，缺乏事实和法律依据。首先，庞通、惠凤林与君临公司签订的合同效力为无效合同；其次，即使庞通、惠凤林与君临公司之间的协议合法有效，其享有的亦仅是对君临公司的合同权利，即债权，根据物权优于债权的原理，合同权利亦不能对抗中运公司及林通关于涉案房屋的既有物权，不能对抗林通对房屋行使抵押权。

二、即使按庞通、惠凤林主张，其亦未提供证据证明其权利符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，对其一、二审诉讼请求，应全部驳回。1.庞通、惠凤林未提供证据证明，在查封前其已就涉案房屋与中运公司或房屋开发商签订了合法有效的书面买卖合同。2.现有证据不能证明庞通、惠凤林在执行标的被查封之前，已合法占有涉案房屋。3.庞通、惠凤林未提供证据证明其已支付购买涉案房屋的全部价款。4.庞通、惠凤林未能证明其在未能办理产权登记方面无过错。本案中，即使庞通、惠凤林与君临公司确实签订了真实购房协议，但协议签订后，庞通、惠凤林至今未以任何形式通知或要求与开发商北京金通世纪房地产开发有限公司（以下简称金通世纪公司）签订购房合同，更未向金通世纪公司主张过办理执行标的的产权证书。对于购买房屋来讲，庞通、惠凤林如此怠于行使权利，显然不符合常理，购买行为并不真实合法，对于未能办理产权登记亦应自己承担责任。综上，庞通、惠凤林对涉案房屋并不享有合法有效权利，一审法院判决书合理合法，应予维持。中运公司不同意庞通、惠凤林上诉请求，请求法院依法予以驳回。

君临公司述称，庞通、惠凤林提出的上诉意见理由充分，适用法律正确，一审法院的民事判决适用法律错误，为涉案房屋的依法处置增添了不必要的障碍。庞通、惠凤林对涉案房屋享有无过错的物权期待权是本案的关键，中运公司的产权证是与金通世纪公司恶意串通一房两卖非法取得的，庞通、惠凤林的物权期待权是基于中运公司对涉案房屋的产权证必然被取消而产生的。

本院查明

本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实无异。

本院认为

人民法院审查案外人执行异议之诉应围绕案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的权利进行，对于当事人提出的执行依据本身存在错误的主张并不属于执行异议之诉的审查范围。本案中，庞通、惠凤林主张林通作为抵押权人与抵押人中运公司之间存在恶意串通，抵押权应属无效，该主张系对本案执行依据即

关于庞通、惠凤林提出其符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的要件，足以排除对涉案执行标的强制执行的上诉请求，本院认为：首先，根据《执行异议和复议规定》第二十七条，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的无过错买受人的物权期待权并不属于第二十七条的除外情形，即使庞通、惠凤林符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的要件亦不能产生对抗林通享有的抵押权从而排除执行的法律后果。

其次，尽管《执行异议和复议规定》第二十九条系沿袭《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所作的规定，其赋予了消费者对买受房屋的物权期待权可以对抗抵押权从而排除执行的权利，但该条款适用的前提必须是被执行人为房地产开发企业、执行标的登记在房地产开发企业名下，以使抵押权人在设定抵押时对日后用于执行的抵押物上可能存在消费者物权期待权产生合理信赖，而本案中执行标的现登记在中运公司名下，且被执行人非房地产开发企业，故并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，从而不能适用该法律规定排除执行。综上，庞通、惠凤林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决在适用法律方面虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院在对瑕疵予以纠正的基础上，对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条

裁决结果

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。