北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

上诉人称

撤销一审判决，依法改判立即停止对崔通购买的位于南京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙5号1303室（以下简称涉案房屋）的强制执行，并解除对上述房产的查封。事实与理由：一审法院适用法律错误，审查是否应当停止强制执行，不应当着重审查程伦与其他被上诉人是否存在恶意串通，而应当重点审查崔通对涉案房屋无过错的物权期待权是否可以对抗执行程序。依据相关法律规定，在庭审过程中崔通已经提供证据证明在法院查封涉案房屋之前，已经签订了合法有效的书面合同；合法占有了涉案房屋；依约支付了全部购房款；积极向出卖人主张办理过户登记手续；未办理过户登记手续非崔通自身原因所致。因此，崔通对房屋具有无过错的物权期待权。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第二十八条、第二十九条的规定，崔通对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利，请二审法院依法改判，维护崔通的合法权益。

被上诉人辩称

程伦辩称，一审诉讼中崔通的法律依据是《查扣冻规定》第十七条。根据民事诉讼法规定谁主张谁举证的原则，崔通应举证其符合《查扣冻规定》的第十七条，但是目前崔通只是提出了所谓怀疑，甚至有些是不负责的论调，崔通的上诉请求不应得到支持。依据法律规定，房屋抵押登记生效，程伦依法办理了抵押登记，抵押权没有瑕疵，依法应得到保护。另，崔通的上诉请求不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，应予以驳回。

中远公司辩称，一、一审判决书认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。涉案房屋依法登记在中远公司名下，根据物权登记原则，中远公司是合法的房屋所有权人。而根据物权公示原则，程伦与中远公司签订了合法有效的抵押合同并办理了抵押登记，程伦是合法、善意抵押权人，其抵押权亦应受到法律保护。程伦作为抵押权人有权对涉案房屋申请执行。本案中，崔通仅以其与君海时代公司签订的《期房买卖协议书》，主张排除对涉案房屋的查封执行，缺乏事实和法律依据。首先，崔通与君海时代公司签订的合同效力为无效合同；其次，即使崔通与君海时代公司之间的协议合法有效，其享有的亦仅是对君海时代公司的合同权利，即债权，根据物权优于债权的原理，合同权利亦不能对抗中远公司及程伦关于涉案房屋的既有物权，不能对抗程伦对房屋行使抵押权。二、即使按崔通主张，其亦未提供证据证明其权利符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，对其一、二审诉讼请求，应全部驳回。中远公司不同意崔通上诉请求，请求法院依法予以驳回。

坤城公司、天伦公司共同辩称

一、一审诉讼中崔通没有针对《执行异议和复议规定》第二十八条、二十九条提出诉讼意见。一审法院对于崔通与君海时代公司是否签订合同，崔通是否支付购房款、是否合法占有涉案房屋进行了比较深入的调查，但在一审民事判决书中没有作出结论。同时，这些证据由于崔通有关证人的出庭，反而削弱证据的合法有效性，一审民事判决书中亦未体现。

二、本案崔通与金通世纪公司之间不存在房屋买卖合同，与中远公司之间亦不存在房屋买卖合同，根据崔通与君海时代公司期房买卖协议的约定，君海时代公司有义务协助崔通和金通世纪公司直接签订房屋买卖合同，但是崔通怠于履行相关合同义务，从未找开发商签订合同，对此我方提出过异议。那些从金通世纪公司直接购买房屋的买受人，提起过诉讼和提出过上访，而本案崔通从未提出过诉讼和提出上访。综上，不同意崔通的上诉请求，二审法院应予以驳回。

本院查明

本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实无异。

本院认为

人民法院审查案外人执行异议之诉应围绕案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的权利进行，对于当事人提出的执行依据本身存在错误的主张并不属于执行异议之诉的审查范围。本案中，崔通主张程伦作为抵押权人与抵押人中远公司之间存在恶意串通，抵押权应属无效，该主张系对本案执行依据即

南京市中信公证处出具的（2017）京中信执字01174号执行证书所确认的程伦对执行标的享有抵押权的否定，不应属于本案案外人执行异议之诉的审查范围。一审法院对崔通的该项主张予以审查并作出认定处理不当，应予纠正。崔通可依照《最高人民法院关于公证债权文书执行若干问题的规定》第二十四条的规定，就该主张另行向有管辖权的人民法院提起诉讼予以救济。

关于崔通提出其符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的要件，足以排除对涉案执行标的强制执行的上诉请求，本院认为：首先，根据《执行异议和复议规定》第二十七条，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。综上，崔通的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决在适用法律方面虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院在对瑕疵予以纠正的基础上，对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国决如下：

裁决结果

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。