北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

上诉人称

1、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初3796号民事判决第四项，并判决招行武汉分行对宋运名下位于武汉市江汉区泛海国际居住区盈盈第1.2幢1-2层25室房屋拍卖或变卖后取得的价款享有优先受偿权；2、判令郑颖对宋运应承担的涉案债务承担共同还款责任；3、判令鉴定费8000元由宋运承担；4、本案二审诉讼费用由宋运、郑颖承担。

事实和理由：一、原审法院适用法律错误。1、因宋运、郑颖在夫妻关系存续期间以购置的房产向招行武汉分行作贷款抵押，并为此办理的《期房抵押证明》，不是预购商品房抵押的预告登记，而是以未来财产设定抵押所设立的登记。故，该《期房抵押证明》的办理，符合《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定。2、依《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，作为宋运、郑颖夫妻关系存续期间所购置的房产应为夫妻共同财产。故，即便案涉《共同还款承诺书》《个人购房借款及担保合同》中郑颖的签字系虚假，且郑颖也声称其并不知晓案涉债务，但在郑颖对该房产享有相应财产权的前提下，其亦应当对本案债务承担责任。二、原审鉴定费应由宋运承担。宋运作为借款主体，为申请贷款而提供虚假贷款资料及其配偶签字，导致郑颖启动司法鉴定程序所产生的费用，理当由其全部承担。

被上诉人辩称

一、对于招行武汉分行就案涉抵押物是否享有优先受偿权的问题，由人民法院依法认定。二、郑颖从未与招行武汉分行签署过借款合同或担保合同，且其前夫宋运所在公司购置的案涉房产系商铺，依最高人民法院关于夫妻共同债务的认定规则，该笔债务不属于郑颖应当承担的范围。故，郑颖对本案贷款不应承担任何责任。三、招行武汉分行作为从事金融服务的专业机构，应依贷款通则的规定，严格审核借款人的真实信息及其签名的真伪，但招行武汉分行明知郑颖未参与借款或按揭贷款活动，却在借款人未到场的情况下，仍向宋运发放贷款的行为存在过错，应对8000元鉴定费予以承担。

武汉中信知公司述称：上诉人招行武汉分行的上诉请求有事实和法律依据，应予支持。

本院查明

一审法院查明的事实属实，本院予以确认。审理中，各方当事人均认可宋运从武汉中信知公司所购置的房产为商铺，并已实际交付使用，且宋运尚未取得该房产物权凭证的事实。

另补充查明，2013年3月20日《个人购房借款及担保合同》约定，如本合同签订之时尚未办妥产权证书的，抵押人（宋运）应按照贷款人（招行武汉分行）的要求，积极配合贷款人及/或售房人（武汉中信知公司）办理预告抵押登记或者楼花抵押登记；抵押房产具备办理正式抵押登记条件起60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记手续。若贷款人在抵押物办妥房屋产权证书及/或抵押登记之前即向借款人（宋运）发放贷款的，则借款人、抵押人应在贷款人要求的期限内办妥抵押物由售房人转至抵押人名下的过户手续及以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书及/或房屋产权证书正本等抵押物权属证明文件交由贷款人执管。因保证人（武汉中信知公司）或抵押人的原因致使抵押房产未能办妥前述抵押登记的，贷款人有权：1、要求抵押人及保证人在限定的时间内办理完毕抵押登记手续，对延迟办理抵押登记手续给贷款人造成的损失承担赔偿责任；2、宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款，并要求保证人承担连带担保责任等。2013年4月22日编号武房期江字第××号《武汉市期房抵押证明》记载，期房种类为预购商品房，座落于武汉市江汉区泛海国际居住区·盈盈第1.2单元1-2层25室，抵押人为宋运，抵押权人为招行武汉分行，并备注：上述期房在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理抵押登记，核发房屋权证等。

2017年11月6日，郑颖向一审法院出具《郑重声明》称，其对前夫宋运贷款购买诉争房产毫不知情，并放弃因该房产所产生的一切权利等。

根据当事人的陈述意见，本案二审的争议焦点为：一、招行武汉分行是否可对案涉预售商品房行使抵押权；二、郑颖是否应就涉案债务与其前夫宋运承担共同还款责任。

一、关于招行武汉分行能否对案涉预售商品房行使抵押权的问题

本院认为

抵押权的设立，需以抵押人拥有其具备完全物权的抵押财产，并按当事人之间的合意结果，在完善抵押权登记手续后才能成就。

《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”。上述法律规定表明，在一方举债且数额明显超出家庭日常生活需要的情形下，就夫妻共同债务的确定，需由债权人举证证明举债方配偶追认，或所涉借款实际用于“共同生活、共同经营”，又或是基于夫妻双方的共同意思表示。据此，鉴于家庭日常生活需要所负夫妻共同债务是指，夫妻双方及其共同生活的未成年子女在日常生活中的开支，而超出家庭日常生活需要所负夫妻共同债务则是，除以传统的家庭日常生活消费开支之外的夫妻双方共同的消费支出，或形成于夫妻共同财产，又或夫妻共同利益管理共同财产产生的支出。故，通过本案查证的事实，宋运在与郑颖婚姻存续期间所购置的诉争房产为商铺，该商铺的购置并不能认定为其系因家庭日常生活所需而实际产生的购买行为，且就郑颖知道并实际参与其前夫的购房活动，招行武汉分行无实质证据证实，亦未举示证据印证购房后的郑颖以个人名义偿还房屋贷款，从而可佐证郑颖知道且认可其前夫购房行为的事实，更未提供证据证明在该商铺交付后的经营过程中，郑颖存有从事商业管理并参与经营的情形。据此，招行武汉分行主张郑颖承担债务人配偶之法律责任，以及要求债务人承担鉴定费的上诉理由，均不能成立，本院不予支持。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定

裁决结果

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。