北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

上诉人称

刘振上诉请求：1、撤销一审判决，改判停止对XX花园XXX号房屋的执行并解除查封；2、案件受理费由贺口负担。事实和理由：一、2010年5月8日刘振与刘宝玉就达成了购买门市房的合意，但当时建设的1号楼、2号楼没有合适的门市，故2013年案涉房屋信息出来了，双方才签订合同。2010年5月8日交付的80万元是预付款，产生的利息是购房优惠；二、2014年末房屋竣工，刘宝玉将房屋交付刘振使用，刘宝玉为了办贷款把房产证办到了刘宝玉名下，刘宝玉将房产证抵达给他人借款，后来没办成，刘宝玉将房产证取回后房屋就被查封了，因此没能过户至刘振名下。刘振占有期间，刘宝玉的债权人张效成未经刘振、刘宝玉允许，擅自将房屋出租给李富军，刘振发现后要求李富军腾房，后李富军只好又于刘振签订租赁协议并交付租金5万元；三、刘振另借给刘宝玉一百多万元都已经起诉至人民法院，对本案涉及的80万元没有起诉，因为这80万元是房款；四、刘振通过抵顶已经得到2号门市，而案涉1号门市没有门，出入只能通过2号门市；五、刘振在另案执行刘宝玉过程中申请参与分配，但没有提出对案涉房产参与分配，是因为刘振已经实际占有了该房产。综上，刘振的主张符合《最高人民法院关于执行异议复议案件若干问题的规定》第28条的规定，足以阻却案件执行。

被上诉人辩称

贺口辩称：一、2010年5月28日案涉房屋还没有设计，刘振汇款给刘宝玉只能证明资金去向，不能证明资金用途。刘振与刘宝玉之间是否有购房合意都只有口述，无据可考。刘振与刘宝玉达成的协议是因借贷关系达成的抵债协议，只在刘宝玉、刘振之间有效，不足以排除强制执行。2013年5月15日，签订所谓商品房预购协议后，直到2014年竣工，案涉房产也没有登记到刘振名下，而是登记到了刘宝玉名下，不符合商品房买卖习惯，刘振在查封两年半以后才提出异议也不正常。法院查封时，刘宝玉也没有声明该房已经签订买卖合同，另案庭审中刘宝玉同意用案涉房屋抵顶欠款；二、刘宝玉2015年3月3日取得房产证，法院2015年4月22日查封房屋，2016年12月刘宝玉的亲属张效成将房屋出租给李富军。刘宝玉说未经其允许出租房屋，但租赁合同由刘宝玉提供给法院，房屋钥匙也在刘宝玉手里。

刘振2017年抵顶得到2号门市，1号门市没有门，之前刘振也是无法进入案涉1号门市。没有证据证明法院查封之前，刘振已经占有房屋。三、刘振没有支付全部价款，也没有将剩余价款交付人民法院执行，不符合《最高人民法院关于执行异议复议案件若干问题的规定》第28条的规定；四、刘宝玉2015年3月3日取得房产证，如果房屋真的做了抵押借款，刘宝玉本人是明知的，没有房产证怎么能过户，所谓去办理过户的情节是编造的；五、刘振申请参与分配的是“贺口申请执行刘宝玉、张桂芬民间借贷一案中被清原满族自治县人民法院查封的财产”，并没有指出不参与分配其中的1号门市。

刘宝玉述称：刘振要买大一点的门市，当时没有，我说明年才能有。当时我也需要钱，就让刘振交了80万元，约定月利2分，刘振的这笔钱就是购房款，不是民间借贷。房产证办到我名下是为了贷款，我还给了刘振利息，刘振当时同意了。后来贷款没办下来，刘振找我过户，中间有一个多月的时间，我把房产证赎回来，然后去过户的时候发现房子被查封了。当时配户的时候，我把房本、水卡、电卡都交给了刘振。张效成是我亲属，我欠他钱，他以为房子是我的，就把房子租出去并截取了租金。

张桂芬未陈述意见。

刘振向一审法院起诉请求：1、立即停止对清原满族自治县XX花园XXX号房屋的执行，解除对该房屋的查封；2、案件受理费由贺口负担。

一审法院查明：刘宝玉、张桂芬系夫妻关系。刘振与张桂芬系同学。2010年5月28日刘振向张桂芬银行账户汇款80万元。2013年5月15日刘振与刘宝玉、张桂芬签订商品房预购契约，约定刘宝玉将其开发的位于清原镇铁北街XX花园XXX号门市出售给刘振，房屋总价款为138万元。房款支付方式为以2010年5月28日80万元款及3年利息共计138万元为购房款。

另查明，因贺口与刘宝玉、张桂芬民间借贷纠纷一案，贺口向一审法院申请财产保全，一审法院于2015年4月22日作出（2015）清民一初字第00706号民事裁定书，裁定查封刘宝玉名下清原镇铁北街XX花园XXX号门市。案件进入执行程序后，一审法院于2017年3月9日作出（2017）辽0423执字265号民事裁定书，对贺口保全房屋再次查封。2017年11月27日，刘振作为案外人对查封房屋向一审法院提出异议申请，一审法院于2018年3月15日作出（2017）辽0423执异52号执行裁定，裁定驳回刘振的异议请求。再查明，涉案清原镇铁北街XX花园XXX号门市在2014年年底竣工配户，2015年3月3日办理房屋产权时登记在刘宝玉名下。又查明，2016年12月23日刘宝玉亲属张孝成将涉案房屋清原镇铁北街XX花园XXX号门市出租给李富军经营。2017年10月1日刘振与李富军签订涉案房屋清原镇铁北街XX花园XXX号门市租赁协议。一审审理中，一、刘振提供收条、辽宁省农村信用社取款凭条、辽宁省农村信用社存款凭条，以证明刘振向张桂芬已支付购房款项80万元。贺口质证主张，80万元银行汇款是借款不是购房款。二、刘振提供预购房屋契约，以证明1、2013年5月15日刘振与刘宝玉、张桂芬签订预购房屋的买卖合同，刘振购买的房屋为涉案门市。

2、购房款总价款138万元来源是对80万元购房款本金计算3年利息得出金额。贺口质证主张：1、刘振与刘宝玉、张桂芬签订房屋买卖合同，合同房屋为期房，不能确定合同房屋为涉案房屋。2、刘振与刘宝玉、张桂芬为民间借贷关系，双方签订的契约为以物抵债协议。三、刘振提供案涉房屋所有权证书、门市房出租协议书、手机转款凭条，以证明刘振已实际出租涉案门市，结合其他证据证明刘振实际占有房屋的事实。贺口质证主张2016年由刘宝玉出租涉案房屋，法院查封时由承租人经营，2017年刘振所签订的房屋租赁协议时间在法院查封之后，不能证明实际占有涉案房屋。四、刘振提供（2016）辽0423民初521号民事调解书，以证明刘振于2010年购买案涉房屋后，于2015年5月26日借给刘宝玉款项100万元，并已经申请强制执行，于2017年12月8日申请参与分配，进一步证明案涉房屋因为是买卖关系而且刘宝玉实际交付刘振使用，所以刘振没有通过诉讼方式解决，而是在得知房屋被查封后才提出异议的事实。贺口质证主张该证据与本案无关。

一审法院认为，刘振作为案外人对一审法院执行过程中查封的涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，不能够阻却法院执行。理由如下：一、对于原告与第三人刘宝玉、张桂芬签订商品房买卖契约的认定。（一）双方于2013年签订商品房预购协议后，涉案房屋于2014年年底竣工配户，于2015年办理涉案房屋产权登记时房屋产权并没有登记在预购房屋买受人刘振名下而是登记在房屋出售人刘宝玉名下，不符合房屋买卖交易习惯。（二）刘振主张汇款80万元系购房款，但并没有按房屋交易总价款支付余款。刘振付款是以80万元汇款计算3年利息后本息138万元作为购房款。

因此不能认定刘振已对价支付了购房款。结合刘振与刘宝玉、张桂芬签订的契约约定及契约实际履行情况，刘振所提供契约并不能足以认定双方交易行为商品房买卖交易行为，该份协议应为因借贷关系而达成的以物抵债协议。二、对于本院在对涉案房屋采取保全措施前，刘振是否对涉案房屋已实际占有的认定。2013年刘振与刘宝玉、张桂芬签订商品房买卖契约，2015年涉案房屋办理产权时产权登记在刘宝玉名下，2015年一审法院对涉案房屋进行查封，2016年由刘宝玉亲属对外出租涉案房屋，2017年刘振就涉案房屋签订租赁协议时该房屋已被查封。故从签订房屋预购协议后至一审法院对涉案房屋采取查封措施前，原告刘振并没有实际占有、控制涉案房屋。综上，虽刘振与刘宝玉、张桂芬签订了商品房买卖契约，但该份契约并不足以证明双方实际进行交易行为为涉案房屋买卖交易，且一审法院在对涉案房屋产权查封措施前刘振并没有实际占有。

故该份商品房买卖契约能证明刘振对刘宝玉、张桂芬享有债权，并不能认定刘振为登记在刘宝玉名下涉案房屋的真实权利人，对涉案房屋享有物权。故刘振作为案外人所提供证据并不足以证明其对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，并不足以阻却对查封涉案房屋的强制执行。

依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、三百一十四条，第三百一十一条、三百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，判决如下：驳回刘振的诉讼请求。

本院查明

本案二审中，刘振向本院提交一组照片，证明其已经占有案涉房产的事实，该组照片无法确认形成时间，不足以证明其属于法律意义上的占有，且无法确认与本案的关联性，本院不予采信。贺口向本院提交询问笔录复印件、参与分配申请书复印件、庭审笔录复印件，该组证据属复印件且未载明证据出处，贺口亦未提交相应的证据原件用于核对，本院对该组证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，本案主要争议焦点为刘振对争议XX花园XXX号门市是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，现没有证据能够证明2010年5月28日刘振向张桂芬账户汇款80万元的性质，仅凭刘振、刘宝玉的陈述尚不足以已认定该款项为房款；刘振与刘宝玉认可关于80万元款项有关于利息的约定，这不符合一般房屋买卖关于房款的通常约定；汇款时，案涉房产尚未设计，无法确定该80万元具体指向的即为案涉房产。故该80万元不能认定为购房款。

第二，即使认定该80万元为预付款，则刘振也并未实际交清余款，而是以利息抵顶余款。根据交易惯例购房款一般不产生利息，而是在一方违约时作为计算违约金的依据。故这种抵顶方式不能视为刘振已经交清房款。第三，我国商品房由房地产开发商销售，自然人不能直接销售商品房。2013年5月15日，刘振系与刘宝玉、张桂芬签订关于房屋买卖的契约而不是与房屋开发公司签订商品房买卖合同，此时房屋产权尚未登记至刘宝玉名下，刘宝玉对案涉房屋不具有处分权，如契约不能履行，刘宝玉、张桂芬对刘振负有违约责任。而此时刘振尚不能据此对案涉房屋主张商品房买卖关系，也不能取得房屋开发公司开具的购房款发票。

第四，刘振与刘宝玉、张桂芬签订的契约第三条载明“2010年5月28日至2013年5月28日月息1.5分”，以80万元为本金计算，本息合计应为1232000元，这与契约规定的房款138万元相矛盾。第五，2015年办理涉案房屋产权登记时因刘宝玉个人原因房屋产权并没有如约登记在刘振名下而是登记在刘宝玉名下，刘振对案涉房产不具有相应的物权，此时人民法院对登记在刘宝玉名下的案涉房产予以查封并无不当，因此导致的损失应当由刘宝玉承担责任。

最后，刘宝玉的亲属张效成出租房屋及刘振与李富军签署租赁协议的时间均晚于人民法院查封案涉房屋的时间，现有证据亦不足以证明刘振在更早的时间段已经实际占有案涉房屋。故刘振即使在事实状态上实际占有案涉房屋已不能认定为法律意义上的合法实际占有。依据现有证据，尚不能够认定刘振对争议XX花园XXX号门市享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院未支持刘振的相应诉求并无不当。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。