北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告陆桂娟、应金贤诉称，原告系承租杭州东方商城的客户，后因被告的原因导致租赁合同无法履行。经市政府协调，2010年3月10日原被告双方签订了房屋拆迁产权调换协议。被告房屋交付时间为2010年3月10日，产权证办理完毕时间是2011年11月8日，被告的办证时间远远超过法律规定的交付房屋后的90日，原告与被告多次协商赔偿事宜无果。为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告支付逾期办证违约损失人民币57912元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称
被告中江公司辩称：一、本案所涉及到的拆迁安置模式与常规拆迁安置模式有所不同，具有特殊性：（一）红街公寓项目即原东方商城项目，是依据杭府纪要（2005）164号文件的规定由被告对杭州东方商城项目进行整体接收重组改造的项目。在被告对项目工程进行拆迁安置时，本案所涉的拆迁户绝大多数未取得房屋产权证，非房屋产权所有人，仅享有租赁权，但为最大限度维护拆迁户的利益，经被告多次与政府相关部门沟通，政府最终同意以租赁权置换安置房的拆迁安置方案。因租赁权置换安置房的方案在杭州属于特例，导致被告在后续项目开发和交房办证过程中屡遇困难，该方案在具体政府部门办理相关手续时也多次受阻（如房管局不认可租赁房屋按产权调换办理、杭州农税中心不认可按产权调换模式征税等）。由于这一历史原因，拆迁户办理安置房屋产权证的时间较普通的商品房买卖办证时间长，也正因如此，被告与原告在签署产权调换协议书中没有约定初始房屋权属证书办理具体时间等事项。
（二）本次拆迁安置事项的主要流程如下：1、2006年，被告与拆迁户签订房屋置换协议，由被告进行拆迁安置；2、2007年11月，项目正式开工，至2008年7月，取得第一期房屋预售许可证，同期市房管局为保障拆迁户的利益，对红街公寓14幢予以冻结；3、2009年，市房管局复函被告，要求被告将拆迁户清单和安置房源报市拆迁办确认，待市拆迁办确认完毕后，市房管局按规定办理产权登记；4、2010年初，被告与拆迁户签订产权调换协议书并同时进行实物安置和费用结算；5、2010年中，被告在拆迁户的安置用房确定后（即拆迁户选定安置房并签订产权调换协议）向市拆迁办报送拆迁户清单和安置房源；6、2010年底至2011年，市拆迁办开始分批确认拆迁清单和安置房源；7、2010年底，被告根据市拆迁办的确认，开始办理第一批安置房源的初始登记；8、2011及2012年，被告协助拆迁户办理产权过户登记手续。二、原告以逾期办证为由，要求被告支付违约损失的诉求不成立，被告无需承担违约责任。在本案中，原告与被告所签订的调换协议中没有明确约定办理产权证的责任方和产权证办理期限，法律也无相关规定办证义务是被告，故被告没有义务为原告办理产权证，更无可能存在逾期办证的情形。原告办理安置房屋产权证的时间较普通的商品房产权证的办证时间长，这不是被告过错，反而结果的办出是因被告尽自己最大的努力去协助原告才早日办出的产权证（包括先行垫付税费），因此，被告不存在违约行为。另外，本案的争议标的物是拆迁安置房不是商品房，不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，且现行法律法规没有规定拆迁安置房的办证期限，合同也无约定，故被告不存在逾期办证事实，无需承担违约责任。综上所述，被告特恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
为支持其诉请，原告陆桂娟、应金贤提交了以下证据：
1、产权调换协议1份（复印件），拟证明原被告双方合同关系，以及被告交房时间。
2、产权证及购房发票各1份（复印件），拟证明原告取得产权证时间和房屋价格。
3、通知、复函、承诺书（均为复印件），拟证明因被告原因导致办理产权证延期。
本院查明
经庭审质证，对原告陆桂娟、应金贤提交的证据，被告中江公司认为证据1三性无异议；本院予以确认。对证据2，认为真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性；本院认为能证明原告主张事实，予以确认。对证据3，认为真实性、合法性均无异议，但与本案均没有关联性，其中复函不能证明被告存在逾期办证，而且认为证据3恰恰能证明本案的标的物是拆迁安置房，而非商品房，因此本案不适用商品房买卖的司法解释；本院认为司法解释是否适用属于法律适用问题，不属待证事实，因被告对真实性合法性无异议，且该证据与办证迟延这一事实问题有一定的关联性，故被告抗辩性陈述不成立，本院对证据3予以确认。
为支持其辩称，被告中江公司提交了以下证据：
第一组：1、《房屋置换协议书》1份，2、《浙江省城市房屋拆迁补偿安置协议--产权调换协议》1份，3、建设工程规划许可证（附件）1份，4、房屋初始产权证1份，5、房产交易产权登记申请受理单1份（上述原件均已归还），拟证明原被告之间是拆迁与被拆迁的法律关系，不应适用商品房买卖的法律规定，具体证明如下：证据1、2证明原告是以拆迁安置的形式取得东方红街公寓的房产；证据3证明本案所涉的14号楼房屋用于拆迁安置；证据4、5证明本案所涉房屋为拆迁安置房，房屋的过户是基于拆迁安置而非商品房买卖。
第二组：1、房管局（2009）148号复函1份，2、核查表1份，3、房屋初始产权证1份，4、房管局办证指南1份（上述原件均已归还），拟证明被告对在办理房产证中不存在任何过错，具体证明如下：证据1证明本案所涉房屋作为拆迁房处理，需经市拆迁部门全部审核确认完毕后，才能办理产权登记；证据2证明房管局于2010年9月28日才通过第一批拆迁户的办证资格核查，于2010年12月7日，才通过第二批拆迁户的办证资格核查；证据3证明被告已经在2010年11月份取得房屋初始产权证的事实，被告没有延误办证的行为；证据4证明根据房管局办证指南及房屋产权转移受理单，被告在办理产权变更过程中只需提供房屋初始登记权属证明和营业执照、组织机构代码证、法人资格证明即可，即被告已完成了协助办证的义务，不存在任何过错。
经庭审质证，对被告中江公司提交的证据，原告认为第一组证据中房屋置换协议书和产权调换协议的真实性合法性无异议，关联性有异议，名为拆迁实际为以等价交换方式取得商品房，应以内容而非合同名称认定合同性质，这符合最高人民法院关于商品房买卖的司法解释；对建筑工程规划许可证的真实性合法性无异议，但关联性有异议，只能证明被告有开发建设的权限，不能直接证明原告取得的房屋为拆迁安置房；对图纸的真实性合法性无异议，关联性有异议，14号楼虽然在图纸中注明为拆迁安置用房，但规划是可变更的，被告提供的系初始规划的图纸并非最终审核验收的图纸，应以验收为依据；对房屋初始产权登记真实性合法性无异议，关联性有异议，被告在2010年11月19日才完成初始登记，并没有完成给原告的产权登记，登记内容为被告拆迁安置用房，而非原告取得房屋形式，不能证明原告取得房屋系拆迁安置，原告是通过等价交换方式取得商品房。受理单与被告提供的初始登记有矛盾，证明原告取得房屋非拆迁安置用房。本院认为法律适用不属待证事实，但被告提交的第一组证据均与本案双方涉争的事实有关联性，故本院对第一组证据均予以确认。对第二组证据，原告认为复函是2009年11月9日作出，复函对象是被告公司，反而证明相关部门就办理产权证曾通知过被告，该办证责任应由被告承担；对核查表三性均有异议，是被告自行制作的，所列的人员仅是对2006年拆迁原告基本情况的统计，是便于其工作的证明，与本案无关；对房管局办证指南的真实性合法性无异议，但关联性有异议。本院认为被告提交的第二组证据真实合法，只是不足以证据办证迟延是第三方责任或其不存在过错，故本院仅对第二组证据的真实性予以确认。
综上，本案事实认定如下：
陆桂娟对位于东方商城5幢2单元301室（建筑面积76.86平方米）房屋享有所有权，已经办理了房屋所有权证（权证号码：杭房权证江移字第××号）。2007年1月15日，中江公司（甲方）与陆桂娟（乙方）签订房屋置换协议书一份，协议约定中江公司吸收合并杭州东方商城，对东方商城进行资产重组和产权改造。协议第一条约定中江公司同意以新开发的住宅置换陆桂娟的房屋，由中江公司将开发的位于原东方商城内的同等面积的新物业（住宅）置换给陆桂娟，置换完成以双方签订新物业的《商品房买卖合同》或《产权调换合同》为准。置换的新房屋具有完整产权（即三证齐全）。2010年3月10日，中江公司（甲方）与陆桂娟（乙方）签订房屋拆迁产权调换协议一份，协议第四条约定，被拆除房屋与安置房屋差价款为人民币54407元。2010年3月10日，中江公司向陆桂娟出具售房款发票金额为人民币410432元。
另查明2010年3月10日，中江公司将位于杭州市江干区红街公寓14幢1单元704室（建筑面积84.42平方米）交付给陆桂娟、应金贤。
又查明，2009年11月9日，杭州市房产管理局以杭房函（2009）148号复函给中江公司：考虑到东方商城项目的实际情况，我局原则同意你公司按规定对原东方商城拆迁户口进行安置，并予以办理产权登记手续。请你公司尽快将被拆迁户清单及安置房源报市拆迁办核查确认，待市拆迁办确认完毕后，我局将按规定办理相关的产权登记手续。2010年9月28日，杭州市城市房屋拆迁管理办公室对本案房屋作出核查确认。2010年11月19日，中江公司领出房屋产权初始登记证，登记证中附记拆迁安置用房。2011年11月3日，杭州市住房保障和房产管理局受理了陆桂娟、应金贤房产交易产权登记的申请，产权证登记时间为2011年11月8日，产权证附记中无拆迁安置用房的备注内容。
本院认为
本院认为，是否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是主要争议焦点。本案中，尽管双方未签订商品房买卖合同，但签订的并非拆迁安置补偿协议，根据房屋置换协议书中约定内容，中江公司同意以陆桂娟、应金贤对房屋的承租权置换新开发住宅的所有权，结合产权调换协议中陆桂娟、应金贤实际支付新旧房差价款的事实，这二份以物换物的合同内容实质是：中江公司收购陆桂娟、应金贤所有的房屋承租权的买卖合同，以及陆桂娟、应金贤购买中江公司商品房的买卖合同，故对陆桂娟、应金贤而言，其取得产权证在无约定的情况下应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；而且无论前期被置换的房屋有无产权，最后原告实际取得的是按商品房登记的产权证，备注中并无拆迁安置用房的内容，故本案中涉及办证的事宜仍应适用最高院的司法解释来处理。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八第一款第（二）项规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为沿未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。本案中，因双方在对取得房屋权属证书未作出特殊约定，故中江公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由中江公司提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋于2010年3月10日交付，理应于2010年6月8日前报送资料，但中江公司直至2010年11月19日才取得初始登记证，于2011年11月3日才完成报将相关资料报产权登记机关备案手续，故构成违约。中江公司辩称其系拆迁安置房，即使有责任，在初始登记证申领后，其办证义务已完成，初始登记证后其无违约责任；本院认为，初始登记证申领至报备手续间隔长达一年多的主要原因是涉案中被置换房屋的性质问题，尽管初始登记中是拆迁安置用房，但中江公司未能提交出拆迁许可证，如果变更交付的是商品房，则中江公司理应及时补缴相应税费，由于被告中江公司的不作为，产权证未能及时报备，问题实质在中江公司，延迟的原因仍归属被告的责任范围，与原告无关。另外，从中江公司代为垫付契税这一事实可以认定，本案中将相关资料报产权登记机关备案的手续主要是中江公司在代为办理，在原告陆桂娟、应金贤已配合履行义务下，迟迟未能完成报备的责任在被告中江公司，同理，违约责任的截止时间应计算至完成将相关资料报产权登记机关备案手续，中江公司主张截止时间为初始登记证时间，与事实不符，本院不予采信。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，考虑到本案确有拆迁的情节，故确定为按同期银行贷款利率计算逾期办证损失。中江公司于2010年3月10日交付房屋，于2011年11月3日完成报备。为此，中江公司应从违约之日起按每日购房款发票总额人民币410432元为基数，按同期银行贷款利率计算逾期办证损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第十八条第二款之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告杭州中江置业有限公司支付给原告陆桂娟、应金贤逾期办证损失人民币31996.94元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告陆桂娟、应金贤的其他诉讼请求。
案件受理费人民币1248元，减半收取人民币624元，由原告陆桂娟、应金贤负担人民币279.2元，由被告杭州中江置业有限公司负担人民币344.8元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1248元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。