北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

原告诉称

1、确认（2018）芽衣破管字第18-9号《解除的通知》无效。2、确认原告与被告签订的合同成立并生效。3、判令被告继续履行《汉商市商品房买卖合同》内容即交付房屋并向登记机关提交办理商品房《不动产权登记证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。4、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

一、针对本案事实的答辩。原告对答辩人是否享有其诉称的借款债权，原告如何履行支付购房款的合同义务等事实应由原告举证，在庭审中查明。根据原告在诉状中的陈述可以看出，签订《商品房买卖合同》的目的是清偿上述借款债权，《商品房买卖合同》签订后，原告并没有按照该合同约定支付购房款。二、针对本案法律关系的答辩。原告诉称与被告存在借款合同关系，而《商品房买卖合同》是双方为清偿债务形成的合同。借款关系不因《商品房买卖合同》的签订而消灭，按照最高人民法院规定，人民法院应当以当事人之间真实存在的法律关系确定案由。因此，本案案由依法应调整为民间借贷纠纷。三、对原告诉讼请求的答辩。（一）根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第二十五条之规定，管理人有权审查并决定案涉《商品房买卖合同》是否应继续履行。管理人通知原告解除《商品房买卖合同》就是管理人对答辩人未履行完毕合同的一种处分行为，该行为并没有违反我国法律和行政法规的强制性规定，是有效的法律行为。因此，该项诉讼请求不应得到支持。（二）原告诉讼请求第二项没有实质意义。因为在审查原告第三项诉讼请求是否应获得支持时，法院本来就要审查《商品房买卖合同》的效力。（三）即使原告对答辩人享有其诉称的借款债权，该债权也属于普通债权。如果《商品房买卖合同》继续履行，原告诉称的借款债权将获得全额清偿，这将会构成个别清偿，且损害了顺序在前的其他债权人的利益，显然违反《企业破产法》之规定，该项诉讼请求不应得到支持。（四）本案因原告原因而发生，且原告请求依法均不应获得支持。因此，因本案诉讼产生的费用依法应当全部由原告承担。

本院查明

1、被告芽衣公司于2012年7月26日注册登记成立，住所地汉商市大足区龙水镇永益路五金厂片区旧改房1号，法定代表人刘贵，注册资本800万元（2015年5月15日变更为3800万元），公司股东：刘洪成、刘贵、刘镇瑞（2015年6月30日变更为刘贵、周贤秀），公司经营范围：房地产开发、房屋销售、物业管理、置业咨询。

2、2012年12月26日，案外人周大发、周大成、周德强（甲方）与芽衣公司、刘贵、周贤秀（乙方）签订《借款协议》，协议约定（摘录）：乙方向甲方借款342万元；第一条1.借款时间一年，自2013年1月1日起至2013年12月30日止；第二条1.借款利息为月息3分，每月付息；第三条1.借款方用该地块上开发的商品房及商住房作为抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款人有权处理抵押品。5.由于乙方经营管理不善或任何自然因素导致乙方确实无法履行合同按期归还借款，乙方用所开发的商品房及商住房按照修造成本抵押给甲方，由甲方完全处理该房屋。甲方在处理抵押财产时，乙方需协助甲方完善相关手续。由于上级主管部门决定关、停、并、转或撤销工程建设等措施，或者由于不可抗力的意外事故致使合同无法履行时，乙方可以要求甲方变更或解除合同，但乙方需同时归还本金及利息。合同中列表注明贷款方周大发、周大成、周德强身份证号码、联系电话，借款方刘贵、周贤秀身份证号码、联系电话及银行帐户等信息。合同尾部由芽衣公司作为借款单位加盖印章，刘贵、周贤秀作为借款人签名。

3、经周大发、周正发、周德强与芽衣公司结算并协商，决定由芽衣公司（卖方）将其开发的“盛世龙成”19套商品房出卖给出借人及出借人指定的第三方（买方），买卖双方分别签订《商品房买卖合同》，房屋价款以周大发、周正发、周德强的借款予以冲抵。其中本案原告周亮分配的房屋座落于汉商市大足区龙水镇花市街×号×幢×单元×号，建筑面积114.76平方米，套内面积91.89平方米。

4、2015年6月28日，原告周亮乙方与被告芽衣公司（甲方）签订《汉商市商品房买卖合同》（合同编号：盛世龙成商字第2015－141号），合同约定（摘录）：乙方购买甲方开发的商品房项目为盛世龙成，所购商品房座落于汉商市大足区龙水镇花市街×号×幢×单元×号，建筑面积114.76平方米，套内面积91.89平方米；第四条购房价款（一）总成交金额为367232.00元，建筑面积单价为3200元平方米，套内建筑面积单价为3996.43元平方米；第五条付款方式及期限1、（1）乙方签合同时一次性付清房款367232.00元；第七条交房期限及交付条件（一）2.属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定。1、基础设施。于2016年12月31日前通水、通电；第二十二条本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担；第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。

芽衣公司于2015年6月16日出具“收到周大成1-1-4-3定金205600元”收据1份，于2015年7月2日分别出具“收到周亮1-1-4-3房款161632元”及“收到周亮1-1-4-3代收税费10840元”收据各1份。

5、2015年6月28日，汉商市大足区国土资源和房屋管理局办理了案涉商品房期房买卖预备案登记，业务编号：201506288500233。

6、2018年5月24日，本院作出（2018）渝0111破申3-1号民事裁定书，裁定受理了对被申请人芽衣公司的破产清算申请。

2018年6月25日，本院作出（2018）渝0111民破3-1号决定书，指定中豪律师事务所担任芽衣公司破产管理人。

本院认为

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。案涉合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合同成立并生效，对原告确认合同成立并生效的主张，本院予以支持。

关于案涉合同是否继续履行的问题，本院认为，因被告芽衣公司已由本院裁定破产清算，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条规定，人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。故合同是否继续履行应受破产法及其系列的法律、司法解释约束，对当事人因履行以房抵债协议而损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，人民法院不予支持。

在合同尚未履行完毕的情况下，破产管理人基于破产法的规定行使合同继续履行或者解除权，应当从有利于破产财产最大化基础加以考量，继续履行合同不能损害全体债权人合法权益。原告关于继续履行《商品房买卖合同》的主张，实质上是要求芽衣公司对原有借款债权在破产程序之外给予全额、个别清偿，原告并未举证证明其就该笔原有借款债权享有法定的优先受偿权，原告的主张将损害芽衣公司其他债权人的权益，有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”的规定，故对原告的主张，本院不予支持。原借贷债权人可依照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定向芽衣公司管理人申报相关权利。

综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国企业破产法》第一条、第十六条、第十八条、第四十四条、第一百一十三条之规定

裁决结果

一、确认原告周亮与被告汉商芽衣置业有限公司于2015年6月28日签订的《汉商市商品房买卖合同》（合同编号：盛世龙成商字第2015－141号）成立并生效；

二、驳回原告周亮本案其他诉讼请求。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉商市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。