北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

原告诉称

原告诉称：2007年2月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于罗马花园景云阁7栋2-7-1号商品房，房款为182056元。原告于2007年2月21日付清了全部房款。2009年初，原告要求被告交房未果。同年9月，被告承诺7号楼于2009年12月30日前完工，交房标准按《商品房买卖合同》执行。被告在收取装修垃圾清理费、水电公摊费用后，向原告交付了入户钥匙，并承诺由业主先行垫付安装铝合金窗、可视对讲电控门、梯间扶手等公共设施的费用，在以上设施完工后按实际发生费用退还。后原告及该栋楼其他业主多次请求桂林市人民政府及桂林市叠彩区人民政府解决该栋房屋遗留问题。2011年8月桂林市住房和城乡建设局给予业主答复称：由于中信拖欠罗马花园开发项目的设计、施工和监理方的款项，造成7栋后续工作停滞，大部分的技术资料缺少设计、监理单位的签字盖章，电梯和消防设施没有完成，景云阁7号楼目前尚未达到各行政部门的验收要求标准，至今无法交房，并且建议业主通过司法途径救济。原告遂诉至法院，请求判令:一、被告30日内履行消防设施和电梯的安装验收义务；二、被告60日内履行工程竣工验收备案与权属登记备案义务；三、被告承担逾期交房违约金16160元；四、被告退还原告安装铝合金玻璃窗及完善公共设施费用3840元；五、诉讼费由被告承担。

原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明原、被告形成合同法律关系；2、不动产销售发票、完税证，证明原告支付了全部房款；3、桂林市住房与城乡建设局市住建办（2011）139号文，证明本案所设房屋的现状及被告无法交房的原因；4、桂林市叠彩区人民政府文件叠政报（2009）47号，证明本案所涉房屋现状及被告延迟交房的承诺；5、收条、现金收入凭单、收据、商品发货卡，证明原告支付了安装铝合金玻璃窗、完善公共设施费用。

被告辩称

被告桂林市中信房地产开发有限公司未到庭，亦未做答辩。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告桂林市中信房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提交的证据予以采信。

综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告于2007年2月21日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的桂林市中山北路106号罗马花园第7幢（景云阁）2单元7层1号商品房，房屋总价款为182056元。被告应于2008年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格交付给原告使用。如被告逾期向原告交付房屋，逾期不超过90日的，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，按日向原告支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告自原告解除合同通知到达之日起90日内退还全部房款，并支付原告已付房价款百分之一的违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日支付原告已付房价款万分之零点二的违约金。被告应在商品房交付使用后经综合验收300个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同附件三约定房屋的装饰、设备标准为：“1、外墙：高级马赛克；2、内墙：水泥砂浆抹灰；3、顶棚：水泥砂浆抹灰；4、地面：水泥地面；5、门窗：高级白铝白玻窗，夹板木门一扇；6、厨房：水泥砂浆打底抹灰，预留上、下道接口；7、卫生间：预留给水管道，安装排水管道；8、阳台：水泥砂浆抹灰；9、电梯：品牌优质电梯。”原告于2007年2月21日向被告付清了共182056元房款，被告开具《销售不动产统一发票》交原告收执。涉案房屋未经验收合格，原告已领取钥匙并实际占有使用该房屋。

本院认为

本院认为：本案争议焦点为：被告是否违约及原告的诉讼请求是否成立？1、关于原告提出判令被告承担逾期交房违约金16160元的诉请是否成立。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按约履行各自义务。被告至今未将符合合同约定交房条件的房屋交付原告，已构成违约，应当承担违约责任。依照双方的约定，逾期交房违约金自房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款万分之零点二计算。因本案诉争房屋至今未经验收合格，原告诉请违约金计至原告起诉时止，本院予以支持。原告主张违约损失比照同类房屋的租金计算，因该计算方式不符合合同约定，本院不予支持。违约金应为3954.56元（182056元×0.00002×1086天）；2、关于原告提出判令被告限期30日内履行消防设施和电梯安装验收义务的诉请是否成立。本院认为，消防设施和电梯安装验收义务是否按合同履行，应由相关部门在房屋验收时进行审查，依法不属本案的审查范围。故原告的该项诉请，本院不予支持；3、关于原告提出判令被告限期60日内履行工程竣工验收备案与权属登记备案义务的诉请是否成立。本院认为，根据上述理由，原告要求被告限期履行工程竣工验收备案义务，依法亦不属于本案的审查范围。对于原告要求被告限期履行权属登记备案义务，本院认为，根据双方的合同约定，被告应在房屋经综合验收交付使用后300个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，现该房屋尚未经综合验收，未达到双方约定办理权属登记备案的起始条件，故原告的该诉请本院亦不予支持。4、关于原告提出被告退还安装铝合金玻璃窗及完善公共设施费用3840元的诉请是否成立。本院认为，房屋须符合合同约定的条件才能交付。原告在明知房屋尚未达到合同约定的交付条件情形下，仍领取房屋钥匙，以现状接受房屋，现又要求被告支付属履行交付房屋义务的安装铝合金玻璃窗及完善公共设施费用，本院不予支持。原告称被告口头承诺由其先垫付上述费用，无证据证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告桂林市中信房地产开发有限公司给付原告欧窕珍逾期交房违约金3954.56元；

二、驳回原告欧窕珍的其他诉讼请求。

本案案件受理费300元，公告费60元（原告欧窕珍已预交），由被告桂林市中信房地产开发有限公司负担（此款在被告桂林市中信房地产开发有限公司履行债务时一并支付给原告欧窕珍）。

上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费300元(收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行)。逾期不交也不提出缓缴申请的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。