北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

原告诉称

1. 确认（2018）雅塑破管字第18-34号《解除的通知》无效；2.确认原告与被告签订的合同成立并生效；3.被告根据《杭州市商品房买卖合同》约定的义务履行过户手续；4.本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告雅塑公司辩称：答辩人从下面几个方面进行答辩：

1. 针对本案事实。从原告举示的材料来看，不能证明原告与被告之间存在借款合同关系、原告对被告享有其诉称的借款债权；涉案合同签订后，原告并未按照该合同约定支付购房款，而系用其诉称的上述借款债权冲抵购房款。2.针对法律关系。原告诉称其作为出借人方与被告原存在借款合同关系，而《商品房买卖合同》是双方为清偿债务形成的合同，借款关系不因《商品房买卖合同》的签订而消灭，按照最高人民法院规定，人民法院应当以当事人之间真实存在的法律关系确定案由，因此，本案案由应调整为民间借贷纠纷。3.针对原告的诉讼请求。

本院查明

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

被告雅塑公司于2012年7月26日注册登记成立，公司股东原为刘州、刘洪成、刘镇瑞（2015年6月30日变更为刘州、周伯通），公司经营范围：房地产开发、房屋销售、物业管理、置业咨询。

2014年2月20日，被告周伯通向案外人冉伯通出具借条一张，该张借条载明内容如下：“今借到冉伯通现金小写￥600000元正，大写：陆拾万元正。借款人：周伯通（签字并捺印）2014年2月20日51023019640216XXXX月息2.5%。”被告刘州在借条中签字并捺印。同日，案外人冉伯通将600000元以银行转账的形式支付至周伯通名下银行账户中。2015年1月19日，被告周伯通再次向案外人冉伯通出具借条一张，借条载明内容如下：“今借到冉伯通现金贰拾万元正，￥200000.00。借款人：周伯通（签字并捺印）2015年1月19日月息3%。”同日，案外人冉伯通将200000元以银行转账的形式支付至周伯通名下银行账户中。

后被告周伯通等人因经营雅塑公司发生困难，不能偿还冉伯通借款，经冉伯通与周伯通等人协商后，约定由雅塑公司将其开发建设的已获预售许可证的位于杭州市大足区龙水镇花市街名称为“盛通”工程项目的3套商品房出售给冉伯通等出借人，由雅塑公司与出借人指定的人员分别签订相应的《商品房买卖合同》，房屋价款以被告所欠冉伯通的借款予以冲抵并作为已付房款。2015年6月28日，本案原告王红、张强作为冉伯通指定的购房人与雅塑公司签订了《杭州市商品房买卖合同》（合同编号：盛通商字第2015-111号），合同约定：原告向被告购买由被告开发建设的“盛通”工程项目199号1幢1单元4-7号的预售商品房（住宅），建筑面积114.78平方米，套内建筑面积91.90平方米，总成交金额为367296元；在签订合同时以一次性付款的方式支付总房款367296元，交房期限为2016年12月31日前等内容。

2015年7月2日，雅塑公司向原告出具收据二份，一份载明收到王红、张强1-1-4-7的房款367296元、一份载明收到王红、张强税费16355元。

2015年6月28日，杭州市大足区国土资源和房屋管理局为王红、张强所购涉案房屋办理了商品房期房买卖预备案登记。

2018年5月24日，本院作出（2018）渝0111破申3-1号民事裁定书，裁定受理申请人丁义林对被申请人雅塑公司的破产清算申请。

2018年6月25日，本院作出（2018）渝0111民破3-1号决定书，指定中豪律师事务所担任雅塑公司破产管理人。

涉及本案《杭州市商品房买卖合同》中的“盛通”商品房工程项目至今尚未竣工验收也未交付使用。

2018年9月10日，雅塑公司破产管理人向原告冉伯通作出（2018）雅塑破管字第18-34号《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，以原告与雅塑公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，可能存在以房抵债的关系，原告与雅塑公司签订的《商品房买卖合同》应按照原法律关系处理，且继续履行《商品房买卖合同》将构成个别清偿为由，通知原告解除《商品房买卖合同》。

本院认为

本案争议焦点：原、被告之间是否存在以房抵债的事实？原、被告双方应当继续履行《商品房买卖合同》还是解除？对此，本院评析如下：

本案原告王红、张强举示的借条及银行转账凭证等证据，能够相互印证，足以证明本案指定其为购房人的冉伯通与被告存在民间借贷关系。

被告雅塑公司与冉伯通存在民间借贷关系，被告因不能清偿其所欠冉伯通的借款债务，双方经对账结算并协商一致，由被告按照其所欠冉伯通的借款金额，分别与冉伯通等出借人或出借人指定的第三方（包括本案原告王红、张强）签订相应的《商品房买卖合同》，将雅塑公司开发建设的“盛通”预售商品房出售给出借人或其指定的第三方，将被告所欠冉伯通的借款本息转为原告等购房人的已付购房款。因此，本案原、被告之间的商品房买卖合同关系，系由被告与冉伯通之间的借款合同关系转变而来，签订《商品房买卖合同》的目的是清偿被告所欠冉伯通的借款债务。

依法成立的合同，自成立时生效。本案涉及的《商品房买卖合同》，并非为冉伯通、被告双方之间的借款合同的履行提供担保，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不属于最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定情形，且系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，因此，该合同成立并有效。故，对原告请求确认合同成立并生效的诉讼请求，本院予以支持。

关于案涉合同是否继续履行的问题。本院认为，因被告雅塑公司已由本院裁定破产清算，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条规定：“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。”故，在合同尚未履行完毕的情况下，若合同一方当事人进入破产程序的，合同是否继续履行应受破产法及其系列的法律、司法解释约束。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第四十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定

裁决结果

一、确认原告王红、张强与被告杭州雅塑置业有限公司于2015年6月28日签订的《杭州市商品房买卖合同》（合同编号：盛通商字第2015-111号）成立并生效。

二、驳回原告王红、张强对本案的其他诉讼请求。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。