北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

原告辩称

第一，被上诉人认为本案双方当事人签订的断卖契是无效的。因为断卖契的主体是一方集体经济组织成员向本集体经济组织成员以外的人转让宅基地使用权，违反行政法规的禁止性规定。第二，农村村民宅基地买卖是无效的，案涉宅基地的转让并未经土管部门批准，即使村委会在断卖契上有盖章，该行为也是无效的。因为集体土地的处置，属于本集体经济组织的重大利益，应由该村村民代表大会三分之二通过。本案的合同标的无法办理过户手续，由于合同自始履行不能也应解除合同。第三，上诉人认为本案买卖的标的物，不仅包括农村房屋，而且包含了宅基地使用权，属于社会公共利益。案涉断卖契违反了法律、行政法规所保护的社会公共利益，应当无效。第四，上诉人认为本案应通过行政诉讼先予以撤销房产证，而被上诉人认为通过民事诉讼请求法院对相应的法律行为及法律事实进行判决，符合法律规定。本案即便上诉人已取得相应的房屋产权，由于房屋产权来源于双方签订的断卖契，上诉人通过民事诉讼解决双方当事人就断卖契是否有效产生的争议符合法律规定。综上，被上诉人请求驳回上诉，维持原判。

被告辩称

林桂花未作答辩。

本院查明

被告陈鑫之父陈建清为自己户下的六位家庭成员（包括陈鑫）一同申请报批了位于黄岩区的宅基地。

违反法律法规强制性规定或者社会公共利益的民事行为无效。按照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、第六十三条的规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案所涉房屋建筑在宅基地之上，与土地不可分离，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告陈鑫不属于黄岩区江北居滨江新村所在地的集体经济组织成员，且在其户籍所在地黄岩区已经报批了宅基地，故其无权享有黄岩区江北居滨江新村××幢10号的宅基地使用权，涉案房屋买卖合同无效。我国合同法规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案的《房屋断卖契》无效后，应由原告返还被告购房款人民币148000元，由被告返还给原告涉案房屋。故原告的诉讼请求，合理合法，该院予以支持。因被告购买涉案房屋有十几年，房屋的现价值远大于原购买价值，被告因该房屋买卖无效造成的损失显然存在，但经该院释明后，被告没有提出反诉主张其损失，故该损失应另案处理。被告称涉案房屋买卖合同有效，与法不符，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国物权法》第九条之规定，该院作出如下判决：一、原告李江兴、林桂花与被告陈鑫在2000年4月18日签订的《房屋断卖契》无效；二、原告李江兴、林桂花于判决生效后十日内返还给被告陈鑫购房款人民币148000元；三、被告陈鑫于原告李江兴、林桂花履行了第二项义务后一个月内腾空位于台州市黄岩区××幢10号五层楼房（房屋房产证号为台房权证黄字第××号）并返还给原告李江兴、林桂花。如两原告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3260元，由原告李江兴承担2934元，由被告陈鑫承担326元。鉴定费6200元，由原告李江兴承担。

本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审认定的事实本院予以确认。

本院认为

本案的争议焦点是双方当事人签订的《房屋断卖契》是否有效。根据审理查明的事实，涉案的房屋坐落于台州市黄岩区，涉案房屋所在土地属于该村农村集体土地，而上诉人陈鑫的户籍所在地在台州市黄岩区，上诉人陈鑫与被上诉人李江兴、林桂花并非同一集体经济组织成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、第六十三条的规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。据此，一审法院认定该房屋买卖合同无效得当。被上诉人在出售涉案房屋近20年后对《房屋断卖契》反悔，上诉人可另行主张因合同无效遭受的经济损失。

裁判结果

综上所述，陈鑫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。