北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

原告诉称

请求法院依法确认原被告于1996年7月10日签订的《立卖房契约》有效。事实和理由：原告系北京市通州区宋庄镇邢各庄村村民，被告于1996年7月10日将其所有的位于北京市通州区宋庄镇邢各庄村X号院内北房四间等一切建设设施（北京市土地登记表编号：X号）出卖给原告林其华，原告支付购房款6700元给被告。原被告当场签订一份《立卖房契约》。现原告诉请贵院对本协议的效力加以确认，故特向贵院提起诉讼，请依法判决。

被告辩称

不同意原告诉讼请求。一、林其华在起诉书中提到的位于邢各庄村X号房屋是张飞及张卫华现共同居住之处，与原告所买的房产不符，原告所买的房产没有门牌号，村委会也没有给其门牌号，张飞及张卫华是父子关系，两人是独立户口，分别有户口簿，且户口簿上分别有各自的门牌号，分别为Y号和X号，与林其华所诉的没有任何关系。二、林其华所要求确认有效的合同所涉及的房产及对应的宅基地使用权人并非本案被告张飞，而系案外人冯永荣。张飞从未向本人提及过涉案房屋及所对应的宅基地使用权人为张飞，时至本案开庭时，本人尚未见到过林其华所诉涉案合同所对应的集体土地使用权证。经本人了解，就本案合同所涉及的房产及对应的宅基地使用权人应为冯永荣，故张飞无权与林其华签订涉案《立卖房契约》。三、张飞与林其华所签订的合同应属无效合同。本案中，冯永荣于1995年去世，去世时未留有遗嘱。冯永荣共育有三个子女，分别为张瑞芝、张飞、张瑞兰。冯永荣去世时，张瑞芝、张瑞兰尚健在，在冯永荣去世后就涉案宅基地使用权人及房屋其三个子女并未进行继承分割，尚处于共有状态。1996年张飞未征得二位继承人同意的情况下与林其华签订《立卖房契约》，应属无权代理，侵犯了张瑞芝和张瑞兰的继承权，且在1996年7月10日张飞与林其华签订《立卖房契约》时，涉案宅基地使用权人认为冯永荣。林其华作为同村村民理应知道此事，在明知张飞不具备售房主体资格且未取得合法授权的情形下仍与其签订《立卖房契约》，显属存在过错。依据合同法的有关规定，订立合同的主体无权处分或超越代理权限，事后未被权利人予以追认的，合同无效。就本案而言，涉案宅基地使用人原为冯永荣，在其去世后，未得到张瑞芝、张瑞兰同意的情况下，张飞与林其华签订《立卖房契约》，事后也未得到张瑞芝、张瑞兰的追认，故就涉案宅基地及房屋张飞不具有完全处分的主体资格，林其华在明知此情况下，未尽到合理审查义务，故双方签订的《立卖房契约》损害第三人利益，应属无效合同。四、转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。依据《物权法》第153条，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。林其华通过转让方式取得宅基地使用权及房屋所有权，依法应当土地管理部门办理变更登记，并获批准后才能取得。本案中，双方仅签订《立卖房契约》，事前没有征得土地管理部门批准，事后长达20年未办理变更登记，故原告请求确认合同有效不应得到法院支持。综上，被告认为张飞与林其华所签订的《立卖房契约》应属无效，请求人民法院依法驳回林其华的全部诉讼请求。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在事实中认定如下：张飞与林其华于1996年7月10日签订房屋买卖协议，双方均认可所买卖的房屋是土地登记审批表登记在冯永荣名下的院落。

本院认为

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释规定》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，双方诉争的房屋登记在冯永荣名下，在1995年冯永荣去世后，涉诉房屋作为冯永荣的遗产。张飞认为其在1996年7月10日签订协议时不具有完全处分主体资格，损害第三人利益而认为合同无效的主张，没有法律依据，本院不予支持。另外从房屋实际使用来看，林其华从买房至今长达20年之久，一直对涉诉房屋占有使用，享有支配权，其他继承人对此并未提出异议，故可以合理推定为其他继承人对房屋处分的事实知晓。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中，对于张飞主张林其华自购买房屋后长达20年没有办理转让登记手续而认定合同无效的，本院认为，双方签订的买卖房屋的协议属于债权行为，房屋所有权的转移是一种物权转移行为，因此房屋是否发生权属变更并不影响当事人就房屋买卖事宜达成的一致的意思自治的效力。

裁判结果

综上所述，依法成立的合同受法律保护。根据查明的事实，协议签订时林其华系本村村民，张飞对协议内容也知晓，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力强制性规定，且履行完毕，应属有效协议。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：

确认原告林其华与张飞于1996年7月10日签订的《立卖房契约》有效。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。