北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

原告诉称

１、确认被告与被监护人李有明签订的“房地产转让合同”无效，将座落于唐山市路南区爱国里404楼2门302号房产返还给被监护人李有明，产权恢复至被监护人李有明名下；２、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系被告兄长，被监护人李有明系原告二弟，被告二哥。被监护人李有明患有严重智障，为××患者。被监护人李有明原与母亲唐丽荣共同生活，母亲唐丽荣去世后被监护人李有明与被告夫妻共同生活，现居住在唐山市路南区爱国里404楼2门302号房内。经社区居委会指定，被告现为李有明的监护人。被告利用被监护人李有明身患严重的××不能表达自己真实的意思，采取欺骗隐瞒的手段，以所谓买卖的形式与被监护人李有明签订“房地产转让合同”，将原属于被监护人李有明名下的唐山市路南区爱国里404楼2门302号房产变更至被告名下。按照“房地产转让合同”被告应当支付给李有明房款19万元，但是被告并未支付。被监护人李有××属于无民事行为能力人或限制民事行为能力人的情况下与被告签订“房地产转让合同”的行为属于无效民事行为，双方签订的“房地产转让合同”亦应属于无效合同。原告作为被监护人李有明的兄长，根据相关法律规定，特提起诉讼。

被告辩称

李有明与被告李琴琴是在房产大厅通过买卖的方式按照正常程序办理的过户，在过户时，李有明就是正常人，一切符合法律规定。原、被告母亲唐丽荣与李双全于1984年离婚，离婚后唐丽荣与李某、李有明及被告李琴琴共同居住，按人头分到了爱国里404楼2门302号，并在此居住，当时原告林海文与李双全在新区居住，所以爱国里404楼2门302号与原告林海文没有任何关系。原、被告母亲唐丽荣在世时，让原告林海文购买4042302房产，原告林海文不买，并表示不管，将来也不要。被告李琴琴向原告林海文借钱购买4042302房产，原告林海文不借，后被告李琴琴向工友侯某借一万元将房产买下。原、被告母亲唐丽荣去世后，原告林海文劝被告李琴琴过户，李有明、李某亦同意将房产过户给被告李琴琴，且李有明经常拿房本去外面，为了避免李有明被骗，被告李琴琴才将房产过户。李有明自始至终都愿意由被告李琴琴照顾，李有明为被告李琴琴出具了一份证明，愿意将房产过户给被告李琴琴，不需要被告李琴琴支付任何款项，给李有明养老送终即可。被告李琴琴认为原告在诉状中提到的，被告已经不适合再担任被监护人李有明的监护人与本案没有关系。被监护人李有明只是××患者，对于李有明是否具有行为能力应该经过专门的诉讼程序进行认定。涉案房屋分房时被告李琴琴在册，后来又出资购买，此房本就有被告李琴琴的份额。涉案房屋中其母亲唐丽荣的份额，唐丽荣已经以遗嘱的形式处分给了被告李琴琴。涉案房屋在李琴琴购买时，由李有明向被告李琴琴转让过户时和转让过户后被告李琴琴都向原告林海文征求了意见，原告林海文同意，并对他所谓的份额进行了放弃。被告李琴琴认为原告的起诉已经超过了诉讼时效。涉案房屋自转让当时已经为被告李琴琴重新下发了两证。被告李琴琴认为原告应当首先提起行政诉讼，撤销两证。被告李琴琴认为原告对本案没有诉权。原告既不是合同当事人，也不是李有明的监护人，而且原告与本案的房屋并没有实际发生法律上的冲突关系。也就是说只有李有明死亡后，此房才与原告林海文有关系。综上，请法院驳回原告诉请。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告所举证据一、房地产转让合同，证据二李有明的残疾证，证据形式符合法律规定，与争议事实有关，故予以采信；原告所举证据三、2015年5月1日被告李琴琴亲笔书写的书证，与双方争议事实无关，不予采信。被告李琴琴申请证人李某、侯某、孙某及柳某出庭佐证。证人李某证实涉案房屋在李琴琴购买、过户前后原告林海文都表示同意和对其份额进行放弃的情况以及房子当年分房的情况。证人侯某证实李琴琴向其借钱购买涉案房屋以及他们的母亲做遗嘱处分的情况。证人孙某、柳某证实现在房子李有明仍然同意归李琴琴所有。以上证人证言与争议事实无关，不予采信。被告所举证据十、涉案房屋在2011年9月1日归李琴琴所有的所有权证书，证据形式符合法律规定，与争议事实相关，故予以采信；对被告所举证据三、房管所出具的涉案房屋最早为唐丽荣承租的租赁手续，证据四、《旧公房买卖契约》，证据五、2010年7月28日被告李琴琴购买涉案房屋的缴费发票，证据六、李琴琴为购买涉案房屋借款的凭据，证据七、唐丽荣2010年10月22日的生前遗嘱，证据八、钟某、侯某等人在监护权案件中关于遗嘱等的证言，证据九、李琴琴的丈夫杨立明对涉案房屋放弃房屋权利的声明，证据十一、本案原告林海文2013年3月16日放弃涉案房屋的声明，证据十二、××的国家标准，证据十三、涉案房屋在1984年分配、后来经过两次换房的住建局档案9页，证据十四、唐山市路南区法院（2016）冀0202民特7号民事判决书，证据十五、2016年11月30日李有明书写的房子不要的声明，与争议事实无关，故不予采信。根据双方陈述及采信的证据，可认定以下事实：李有明为××三级，现由被告李琴琴监护。2011年8月31日，被告李琴琴与李有明就路南区爱国楼404楼2门302号签订房地产转让合同，2011年9月1日被告李琴琴取得路南区爱国楼404楼2门302号权属证书。原告林海文系李有明哥哥，被告李琴琴系李有明妹妹。

本院认为

本案的争议焦点为：原告是否有权提起本案诉讼；被告李琴琴与被监护人李有明签订的房屋买卖合同是否合法有效；原告请求判令被告返还涉案房屋给李有明是否有事实及法律依据。原被告对于李有明的行为能力存有争议，原告提交了李有明为精神三级残的证据，但不能以李有明为精神三级残确定李有明是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。故原告以李有明为无民事行为能力人或限制民事行为能力人为由请求确认李有明与被告李琴琴之间房屋买卖合同无效，证据不足，本院不予支持。

裁判结果

综上所述，原告的诉讼请求理据不足，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

驳回原告林海文的诉讼请求。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。