北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

原告诉称

原告王凯诉称：华景公司因资金周转困难向王凯借款合计人民币34,950,480元，星宝公司和池凯作为担保方对华景公司所借款项进行担保，后王凯与被告华景公司就退还已购房屋和购房款一事达成调解协议，依据江苏省灌云县法院出具的民事调解书被告华景公司应归还王凯购房款人民币70,731,384元，王凯、华景公司在随后签订的确认书中约定仍继续按照2010年3月31日签订的《借款协议》来履行还款义务，即双方同意将购房款转为借款继续履行权利义务，后王凯与华景公司、星宝公司、池凯(以下统称“三被告”)在2011年3月30日签订了《补充协议二》中明确约定华景公司应于2011年10月7日前将所欠王凯借款归还给王凯，但约定日期到后经王凯催告华景公司无还款行为，因三被告均不履行还款义务，构成严重违约，为此，王凯将三被告起诉至人民法院，请求判令：一、三被告偿还所欠王凯借款本金34,950,480元；二、三被告支付王凯投资补偿费6,696,677元(上述数额为暂时计算得出，其中本金分为两部分，6,200,480元从2010年10月1日起算投资补偿费，按照2010银行同期贷款利率四倍计算；2,875万元从2011年3月31日起算投资补偿费，按照2011银行同期贷款利率的四倍计算，上述利率均应算至借款偿付完毕之日止)。三、本案诉讼费用由三被告负担。在审理过程中，经本院释明，为计算方便，王凯同意放弃部分诉讼请求，即对于借款本金6,200,480元的投资补偿费仅要求从2011年1月1日起算。

原告王凯为证明自己的主张，提供了下列证据：1、2010年3月31日《借款协议》，以证明华景公司向王凯借款的事实。2、江苏省灌云县人民法院出具的149份民事调解书，以证明华景公司应返还王凯购房款项的事实。3、《确认书》，以证明原告与华景公司双方将调解书中的购房款转为借款的事实。4、2010年10月7日《补充协议》，以证明三被告应当归还借款的数额。5、2011年3月30日《补充协议二》，以证明三被告应当归还借款的数额。

被告华景公司针对上述证据发表了如下质证意见：对证据1、2、3、4真实性均无异议。但《确认书》中已经明确，调解书仅作解除合同之用，不做他用，故王凯以此证明借款来源没有事实依据。《确认书》中并无调解书载明的款项转化为借款的约定，充其量只是华景公司再一次确认了借款。无论被告华景公司确认多少次，王凯方仍需要证明自己的借款资金来源，否则就是高利贷。王凯至今无法提供除1,149.9万余元之外任何的借款资金来源。对证据5，华景公司认为该证据上加盖的华景公司公章并不真实，而且在该证据上作为华景公司法定代表人签字的池凯，在2011年3月30日签字时实际上已经不是法定代表人，当时的法定代表人为董凯。该证据上使用的张凯印鉴亦非华景公司预留的印鉴。

被告辩称

被告华景公司辩称：1、本案不是“民间借贷”纠纷，应为商品房买卖合同纠纷。王凯、华景公司订立房地产买卖合同应受法律保护。2007年9月11日，王凯、华景公司自愿订立《温州商贸城预留房协议书》。约定：王凯预约购买华景公司座落江苏灌云县城温州商贸城五号楼一、二层房间，面积5,892.34平方米，约定需要由王凯交纳预约金1,065万元。2007年11月30日，王凯、华景公司补充协议将预留房由5号楼改为7号楼约15,000平方米。王凯先后于2007年7月12号，9月11号，9月2l号和08年5月15日汇款人民币11,499,234元。至今王凯所购房屋还在。王凯、华景公司商品房买卖关系成立，王凯不能单方要求偿还欠款，本案不是民间借贷法律关系。2、王凯的诉请不能成立。(1)王凯、华景公司订立商品房买卖协议，房子还在，若王凯毁约，也不应以欠款名义主张权利。(2)双方协议约定若王凯放弃购房，按预约金33.2%支付投资回报和20%支付赔偿金，按最高法院司法解释违约金不超过损失30%的规定，王凯诉求除本金外只能主张30%的投资回报及赔偿金。(3)王凯、华景公司在预留房协议之后五份补充协议中所约定王凯增加借款金额均未实际履行，答辩人也未收到约定的增加借款，补充协议不能作为权利凭据。(4)2011年3月30日《补充协议二》上使用作废法人印鉴，其真实性，合法性均不成立。综上，请求法庭驳回王凯的不当诉求。

被告华景公司为证明自己的主张，提供了下列证据：l、2007年9月11日王凯、华景公司签订的《温州商贸城预留房协议书》，以证明王凯购买华景公司房地产。2、2007年10月30日王凯、华景公司签订的补充协议，以证明购买房由5号楼改为7号楼。3、2007年9月至2008年5月王凯四次汇给华景公司购房款计11,499,234元。4－7、补充协议及借款协议多份，以证明增加借款协议书，但未收到增加借款。8、华景公司在银行的变更印鉴卡，以证明《补充协议二》使用的是变更前作废印鉴，该证据真实性不成立。庭审过程中华景公司还提供了证据9即江苏省灌云县人民法院调解笔录一份，以证明在调解时王凯与华景公司并没有约定具体的数额。

原告王凯针对上述证据发表了如下质证意见：对所有证据的真实性无异议。但证据3载明的数额有异议，实际上王凯支付的款项远远超过11,499,234元。一部分系上海迪昆天极化工有限公司转来的，另一部分是王凯从其他公司取来的票据直接交给华景公司。由于时间久远，并非保存所有的单据，另外，由于经过法院调解书确认，足以证明借款数额。调解笔录没有记载数字是正常的，因为使用于多个案件，实际上双方的收据与买卖合同可以证明具体数字。

被告星宝公司、池凯经本院合法传唤后，未到庭参加诉讼，亦未发表任何书面意见。另案外人星宝控股集团有限公司(该公司的法定代表人亦为池凯)委托代理人王新华(该公司员工)向本院陈述称，据称池凯被有关机关控制，无法联系。目前去向不明。

经质证后，本院对于双方均认可的协议与相关事实，本院认可其真实性。对于《补充协议二》，华景公司提到的印鉴更换，并不涉及《补充协议二》所涉及的公章。对于《补充协议二》所使用的华景公司公章真实性，尽管华景公司否认，但亦未提出鉴定申请，而且华景公司在答辩时亦将该份协议作为自己的证据材料提供，并在庭审中援引该协议的条款来支持自己的观点。据此本院认定《补充协议二》的真实性。

本院查明

综上，本院经审理查明以下事实：

1、2007年9月11日，王凯、华景公司签订《温州商贸城预留房协议书》。约定：王凯预约购买华景公司座落江苏灌云县城温州商贸城五号楼一、二层房间，面积5,892.34平方米，预留房总价为16,894,983元，预约金为10,650,000元。双方还约定了交房前王凯可选择获得房屋或者放弃购房，并且约定了不同情况下的具体补偿条款。2007年11月30日，王凯、华景公司达成协议将预留房由5号楼1、2层改为7号楼约15,000平方米。

2、2010年3月31日，王凯、华景公司签订《借款协议》，由王凯出借给华景公司款项，经借款、补款、结算后，华景公司欠王凯34,950,480元，对此双方约定分两期还款，其中2010年9月30日归还6,200,480元，2011年3月30日归还28,750,000元。如未归还，则华景公司应按未偿还数额以每日千分之1.5支付投资补偿费。双方另约定，该协议生效后，华景公司抵押给王凯的温州商贸城部分商业用房11,847.96平方米退还给华景公司以投入市场销售。此外，星宝公司、池凯对本协议的执行承担连带担保责任。该协议由王凯签字，华景公司、星宝公司盖章及法定代表人签字。

3、2010年，华景公司在江苏省灌云县人民法院起诉王凯及其配偶蔡仲璋，理由是王凯、蔡仲璋未能履行《商品房买卖合同》构成违约，要求解除合同。各方当事人于2010年4月达成调解协议，江苏省灌云县人民法院出具了149份民事调解书(案号为2010灌板商初字第101－250号)，内容为确认当事人之间签订的相应的149份合同解除，并由华景公司返还王凯、蔡仲璋相应的购房款共计70,789,207元。

4、2010年5月4日，王凯与华景公司达成《确认书》一份，载明由于《借款协议》及调解书的履行，现双方进一步确认，双方《借款协议》中约定的借款数额及还款计划不变，调解书仅作解除双方合同的依据，不做他用。任何一方不得以调解书所确认的内容再向对方提出债权债务主张。

5、2010年10月7日，王凯、华景公司签订《补充协议》一份，载明由于华景公司未能按时归还《借款协议》的款项，经王凯进一步补充现金后，双方再次确定如下还款内容：1、华景公司应于2011年4月7日归还7,205,423元。2、原《借款协议》中第二笔即2011年3月30日归还28,750,000元不变。除此之外，原《借款协议》其他条款及担保责任不变。担保方星宝公司及池凯亦对此签字确认。

6、2011年3月30日，王凯、华景公司签订《补充协议二》一份，载明由于华景公司未能按时归还《借款协议》的款项，经王凯进一步补充现金后，双方再次确定如下还款内容：1、华景公司应于2011年10月7日归还8,286,236元。2、华景公司应于2011年9月30日归还33,062,500元。除此之外，原《借款协议》其他条款及担保责任不变。担保方星宝公司及池凯亦对此签字确认。

本院认为

本院认为，根据查明的事实以及双方辩诉意见，庭审中华景公司亦认可本案系民间借贷纠纷而非商品房买卖合同纠纷，故本案争议焦点可归纳为以下几点，逐一分析如下：

1、本案《借款协议》所对应的借款本金是多少？

华景公司认为，本案借款的本金仅为1,149万余元，王凯无法提供除此之外的其他资金流转证据。而王凯认为，经过多次协议确认以及法院出具的民事调解书，借款金额已经明确，故借款金额应以《借款协议》及相关补充协议确认金额为准，无需提供其他证据证明。本院认为，首先，本案的借款行为有一个历史变化过程，王凯与华景公司之间从2007年的房屋预约购买行为最终变更为借款行为。在这一过程中，王凯与华景公司签订了《借款协议》确认欠款金额与日期，明确载明了“经借款、补款、结算后”，另外，双方当事人还签订了多份补充协议，并有法院调解书为证，华景公司现欲推翻，不符合诚信原则。其次，房屋预约购买行为以及资金流转发生在2007年，距今已经有5年，王凯未必能保留全部资金流转凭证，故本院不能苛求王凯提供当时所有的凭证。再次，双方当事人并非单纯借款，原先的房屋预约购买行为实际上是一种投资，投资会有风险及收益。因此，还要适当结合2007年至今的房屋价格变化因素来考虑借款本金的认定。双方当事人从投资转为借款时，结合双方当事人关于“经借款、补款、结算后”的表述，即便本案中借款本金并非完全对应王凯所主张的34,950,480元，也不能推翻当事人在《借款协议》中的意思表示，即王凯的投资回报有可能转化为了借款本金。因此，在这种情况下，本院采信王凯的观点，认定双方在《借款协议》中确定的借款本金合法有效。

2、本案借款合同是否为企业借贷而无效。

华景公司认为王凯支付的大部分款项是通过上海迪昆天极化工有限公司转来的，故构成企业之间借贷，应认定无效。王凯则认为，要根据合同相对性而不是款项流转过程来认定借款的当事人。本院认为，款项的流转仅仅是合同的履行行为，还要根据当事人之间缔结合同的主体、内容来认定当事人之间的真实意思表示。从《借款协议》表述来看，借款系发生在华景公司与王凯之间，而未涉及上海迪昆天极化工有限公司。上海迪昆天极化工有限公司的支付行为可以视为王凯委托支付行为，只要华景公司将其视为王凯的支付即可，并无法律明确规定从企业之间流转款项就构成企业借贷。华景公司直到本案诉讼前未曾对此委托支付行为提出过异议，现提出企业借贷的观点，本院不予支持。

3、王凯主张的投资补偿费是否支持？

华景公司认为，王凯诉求除本金外只能主张30%的投资回报及赔偿金，而王凯认为，根据双方在《借款协议》中的约定，如果华景公司推迟归还，则应按约支付投资补偿费，以每日千分之1.5计算。本案中王凯自愿降低标准，以同期银行贷款利率的四倍主张投资补偿费，合法有据。本院认为，虽然双方房屋预约购买时约定过投资回报事宜，但由于双方当事人同意由投资行为变更为借款行为，双方原订立的房屋预约购买协议中约定的投资回报条款不再适用，应适用《借款协议》中的约定。现《借款协议》约定的投资补偿费，虽名为投资补偿，但实为借款的利息或者是推迟还款的违约金，王凯以同期银行贷款利率的四倍计算，标准低于每日千分之1.5，属于当事人意思自治，应予支持。在日期起算上，为计算方便，王凯诉讼中自愿放弃部分补偿费，要求6,200,480元从2011年1月1日起算补偿费，2,875万元从2011年3月31日起算补偿费，应予准许。

4、星宝公司、池凯是否应承担还款责任？

本院注意到，王凯起诉要求上述两被告承担共同还款责任，但根据星宝公司、池凯在《借款协议》以及多份补充协议中的签字确认及条款内容，上述两被告仅仅做出了承担连带保证责任的意思表示，而不是共同还款的意思表示。尽管承担责任最终后果有可能相同，但法律含义有所不同。王凯作为非法律专业人士，对此理解有误，本院予以纠正，即王凯主张的是上述两被告承担保证责任，对此庭审中王凯亦予认可。从证据材料判断，星宝公司、池凯担保行为合法有效。本案中星宝公司、池凯未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，不影响其承担连带保证责任。

综上所述，本院认为，王凯与华景公司之间的《借款协议》合法有效。华景公司借款未能归还，应按约承担相应的还款责任，包括归还本金及按约支付投资补偿费。华景公司未能还款，星宝公司及池凯作为担保人应依约承担保证责任。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第三十一条，《最高人民法院印发〈关于人民法院审理借贷案件的若干意见〉的通知》第6条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告江苏华景投资实业有限公司应于本判决生效后十日内归还原告王凯借款人民币34,950,480元；

二、被告江苏华景投资实业有限公司应于本判决生效后十日内偿付原告王凯投资补偿费(分两部分计算，第一部分以本金人民币6,200,480元为基数，自2011年1月1日起计至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，第二部分以本金人民币28,750,000元为基数，自2011年3月31日起计至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算)；

三、被告星宝集团有限公司、被告池凯对被告江苏华景投资实业有限公司的上述第一项和第二项还款义务承担连带保证责任；被告星宝集团有限公司、被告池凯在承担连带保证责任后，有权向被告江苏华景投资实业有限公司追偿；

四、对原告王凯其余诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费人民币250,035.79元、财产保全费人民币5,000元，共计人民币255,035.79元，由被告江苏华景投资实业有限公司、星宝集团有限公司、池凯共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。