北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

原告诉称

原告陈福良诉称，其与泰鑫公司于2006年7月6日签订了商品房买卖合同及补充协议，购买泰鑫公司位于三亚市榆亚大道网枝村东侧的蓝月湾海景酒店公寓C幢408a号房一套，该房总价为30万元，付款方式为银行按揭付款，首付款15万元，当日原告已支付购房款15万元（其中6万元由三亚蓝月湾酒店管理有限公司以其租赁该房产的租赁费支付），根据补充协议泰鑫公司应于2006年12月31日前交付房屋，并在交付房屋后的180天内办理登记备案手续及房产证书。出卖人逾期交房的，按买受人交付价款的日万分之三支付延期违约金，不能在规定的期限内办理房产权属证书的，支付已付价款的0.06%的违约金。现泰鑫公司未交付房屋、未办理登记备案手续及办理房产证书，根据协议泰鑫公司应支付未交付房屋的违约金139590元（截止2011年3月31日）和未办理房产证书的违约金90元。为此，请求：1、解除对其购买房屋的查封；2、泰鑫公司继续履行与其所签订的商品房买卖合同和补充协议及租赁协议，办理其所购房屋的房产证；3、泰鑫公司支付违约金139500元和差旅费3000元。

被告辩称

被告市税务局辩称，其查封已于2010年7月解除。现由驻马店市中级人民法院查封，与其无关。

被告泰鑫公司辩称：一、原告陈福良的诉讼请求缺乏相应的事实和依据。理由：1、原告陈福良所诉的商品房买卖合同的标的物，己被司法机关查封，进而导致该合同所约定的权利义务不能继续履行，合同目的不能实现并不是其主观过错所致，而是双方签订合同时无法预见的不可抗力所致。因此，其不应承担合同约定的违约责任。2、原告陈福良在履行合同过程中没有按合同约定的付款要求按期足额支付房款，按照合同约定原告陈福良应当支付房款是15万元，而实际原告陈福良只付了9万元购房款，另外6万元是蓝月湾酒店管理公司给原告陈福良出具的收据，而蓝月湾公司与其是两个独立的法人，蓝月湾公司与原告陈福良签订的租赁合同中有关租金抵房款的约定对其没有约束力，其没有承诺蓝月湾酒店与原告陈福良签订房屋租赁合同的租金可以冲抵购房款，其也从未收到蓝月湾公司代原告陈福良支付的房款。因此，原告陈福良逾期付款的行为应属违约行为，其不应当向原告陈福良支付逾期交房违约金。3、原告陈福良因合同履行而支付的差旅费及诉讼支出，其不应承担。二、其与原告陈福良签订的商品房买卖合同依法应予解除。因司法机关的司法保全行为，导致本合同标的物不能交付，且该保全行为是否可以解除或何时解除尚不能确定，而合同约定的交房期限早已超过，原告陈福良请求的合同目的已经无法实现。因此，请求予以确认和支持其与原告双方签订的商品房买卖合同应予解除。

本院查明

经审理查明，原告陈福良与泰鑫公司于2006年7月6日签订了商品房买卖合同及补充协议，由原告购买泰鑫公司位于三亚市榆亚大道网枝村东侧的蓝月湾海景酒店公寓C幢408a号房一套，该房总价为30万元，付款方式为银行按揭付款，首付款15万元（其中10万元由三亚蓝月湾酒店管理有限公司以其租赁该房产的租赁费支付）。根据补充协议泰鑫公司应于2006年12月31日前交付房屋，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经分期综合验收合格后交付原告，逾期不交每延期一天，按买受人已交价款的万分之三支付违约金。若逾期超过60日出卖人仍未交付房屋，买受人可解除或要继续履行合同，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计向买受人支付已交房价款万分之六的违约金等。泰鑫公司应在交付房屋后的180天内办理登记备案手续及房产证书。出卖人逾期交房的，按买受人交付价款的日万分之六支付延期违约金，不能在规定的期限内办理房产权属证书的，支付已付价款的0.06%的违约金。合同签订后，2006年12月25日，陈福良通过上海传世房地产经纪有限公司交购房款9万元。同年陈福良与三亚蓝月湾酒店管理有限公司签订了租赁协议一份，三亚蓝月湾酒店管理有限公司租赁原告蓝月湾海景酒店公寓C幢408a房一套，期限为五年，自2007年1月1日至2011年12月31日止，年租金20000元，三年租金60000元，协议签订七天内一次支付给原告，原告提供收款收据（无收据）。

另查明：1、驻马店市地方税务局（稽查局）以驻马店市亚泰实业有限公司、驻马店市金发贸易发展有限公司等五个公司偷税行为，于2008年10月31日驻地税稽协-(2008)001号协助执行通知书，将泰鑫公司在建的三亚蓝月湾酒店公寓予以查封。2010年7月23日，由以驻地税协二(2010)003号协助执行通知书，对原查封泰鑫公司的的在建三亚蓝月湾酒店公寓予以解除查封。2、2010年6月14日驻马店市中级人民法院以驻马店市地方税务局（稽查局）的申请，作出（2009）驻法执字第70-1号、71-1号民事裁定:因驻马店市亚泰实业有限公司、驻马店市金发贸易发展有限公司未在指定期限内主动履行稽查局作出的地税稽处字(2008)第举0847号、0848号税务行政处罚决定书确定的缴纳罚款义务。根据驻马店市驿城区人民法院(2009)驿刑初字第178号刑事判决书查明的事实：2007年5月至7月，周农场、周文泰、董秀平以转让亚泰公司和金发公司的股权为名，将两公司的土地336亩非法转让所得款7000万元分别汇至三亚泰鑫公司5000万元、三亚蓝月湾酒店管理有限公司(以下简称蓝月湾公司)2000万元。泰鑫公司、蓝月湾公司，无偿接收驻马店市亚泰实业有限公司、驻马店市金发贸易发展有限公司的7000万元财产致使两公司丧失了清偿债务的能力。裁定变更泰鑫公司为被执行人，在5000万元及其孳息范围内向申请执行人稽查局承担法律责任；变更蓝月湾公司为被执行人，在2000万元及其孳息范围内向申请执行人稽查局承担法律责任。2010年7月2日驻马店市中级人民法院，根据驻马店市地方税务局（稽查局）的申请，以（2009）驻法执字第70-3号、71-3号民事裁定，对泰鑫公司、三亚蓝月湾酒店管理有限公司等在建蓝月湾海景酒店公寓工程查封，查封时泰鑫公司未将房屋交付原告使用，原告没有占有该房屋，也未办理过户登记。3、2010年4月13日驻马店市中级人民法院作出(2010)驻刑二终字第39号刑事裁定书，维持驻马店市驿城区人民法院(2009)驿刑初字第178号刑事判决，对泰鑫公司的原法定代表人周农场，又名周雍文，以行贿、非法转让、倒卖土地使用权罪判处有期徒刑，并处罚金人民币2217.924万元。4、2010年6月14日驻马店市中级人民法院，根据该院已发生法律效力的(2010)驻刑二终字第39号刑事裁定，作出（2010）驻法执字第52-1号民事裁定，查封冻结被执行人周农场无偿转让给其儿子周文泰在泰鑫公司76%的股份。5、（2009）驻法执字第70-3号、71-3号民事裁定，对泰鑫公司、三亚蓝月湾酒店管理有限公司等在建蓝月湾海景酒店公寓工程查封三亚泰鑫公司在建的蓝月湾海景酒店公寓工程，现已进入拍卖程序。6、泰鑫公司系三亚蓝月湾酒店管理有限公司和周文泰共同注册成立。7、上海传世房地产经纪有限公司系被告泰鑫公司在上海地区的受委托人。8、2011年2月28日原告陈福良对驻马店市中级人民法院的（2009）驻法执字第70-3号、71-3号民事裁定查封泰鑫公司的在建蓝月湾海景酒店公寓工程，提出执行异议申请，2011年3月15日驻马店市中级人民法院作出（2011）驻法执字第20号裁定，驳回陈福良的异议。

上述事实，有原、被告提供的证据及本院调取的证据为证，足以认定。

本院认为

本院认为，原告陈福良与被告泰鑫公司签订的商品房买卖合同、补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规规定，属有效合同。但本案被告泰鑫公司原法定代表人周农场因行贿、偷税、非法转让、倒卖土地，被司法机关判刑并处罚金等原因，将被告泰鑫公司在建的蓝月湾海景酒店公寓工程被依法查封，整体工程在拍卖程序中。故因被告泰鑫公司的原因，致使原告陈福良不能实现合同目的，合同无法继续履行，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的解除条件。故本案商品房买卖合同，应予解除。导致合同实际不能履行的主要原因是被告泰鑫公司的原法定代表人周农场违法行为造成的。故被告泰鑫公司应退还原告陈福良购房款9万元，并承担按合同的约定支付给原告陈福良违约金。本案属买卖合同关系，而原告陈福良与三亚蓝月湾酒店管理有限公司属租赁合同关系，不同属一个法律关系，且原被告双方也未按租赁合同约定履行交付租赁物。故该租金不应计入本金。关于被告市税务局是否应承担本案赔偿责任问题。被告市税务局的处罚行为系行政行为，不是平等主体之间的民事行为，不属民法调整的范畴。故原告陈福良的该项请求，本院予以驳回。原告陈福良其他的诉讼请求，因事实和依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项和《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下:

裁判结果

一、限被告三亚泰鑫实业经济发展有限公司于本判决生效后十五日内，返还原告陈福良购房款本金90000元，并支付违约金（违约金从2007年1月1日起至2011年3月31日止,按日万分之六计算）。

驳回原告陈福良对被告驻市地方税务局稽查局的诉讼请求。

三、驳回原告陈福良的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7938元，由被告三亚泰鑫实业经济发展有限公司公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。