北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

上诉人称

判决宣告后，沈李不服，向本院提起上诉称、原审认定事实错误，混淆了债权与物权的区别。沈李与杨子的买卖合同只是法律上的债权债务关系，并不涉及物权，尤其不涉及农村宅基地使用权的转让。依据我国现有的法律规定，农村集体土地上的宅基地自建房是禁止市场流通，更不允许产权随意变更。原审法院认定房屋买卖协议有效是据以债的关系，杨子可以通过返还购房款及赔偿损失主张权利，但物权是不可变更的。杨子提供的所谓“产权证”，其土地使用权格式登记空白，真假不明，如果是真的，也属于违法取得，法院应当通过司法审查予以释明。沈李与杨子虽是同村村民，但不属于同××个农村集体经济组织，杨子系原蒋家桥生产组的蒋北村民组村民，沈李系原红光生产组的钱家浜村民组村民，对此，联星村村委会与钱家浜村民组已出具证明；同时，杨子已经有自己的农村宅基地的建房，即该村民组星园小区156号。

如果将讼争的房屋确权给杨子，杨子将有两处农村宅基地的建房，明显违反土地管理法第六十二条农村村民××户只能拥有××处宅基地的强制性规定。二、原判适用法律错误。本案讼争房屋为农村村民宅基地的自建房，目前法律仍然禁止农村宅基地的自建房国家给予颁发正式的产权证，也禁止予以流通或权利变更。而且，有证据证明该不动产的登记确有错误，房屋所涉的宅基地使用权仍登记在沈李名下。本案应当适用土地管理法第六十二条、物权法第十二条第四项、第十五条、房屋登记办法第八条的规定，区分债权与物权的关系，在此基础上准确认定物权变动的效力并依法确权。

根据国家有关规定，宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：1、转让人拥有二处以上的农村住房（沈李××户××直是××处农村住房）；2、同××集体经济组织内部成员转让（沈李与杨子系不同集体经济组织）；3、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件（杨子已有住房和宅基地）；4、转让行为征得集体组织同意（联星村村委会和铁家浜村民组已经出具书面证明表示不同意）；5、宅基地使用权随房××并转让，不得单独转让（本案中没有××并转让）。三、原审程序违法。沈李为证明原审庭审中杨子关于只有讼争的××套房屋的陈述系虚假的，在庭后将证据专递给原审法院，但原审法官将上述证据隐匿，既未开庭，也未质证，属于严重的程序错误。综上，请求二审撤销原审判决，将本案发回重审或者查明事实后依法改判支持其诉讼请求。

被上诉人辩称

杨子在二审中口头答辩称，杨子当时向沈李买房，房产证也已经做好了。原审判决正确，请求予以维持。

二审中，沈李提交了以下证据：1、桐乡市屠甸镇联星村钱家浜村民组出具的声明××份，证明讼争房屋系钱家浜组的农户宅基地，为沈李农户所有，杨子不属于该组成员，钱家浜组不同意将该宅基地的集体土地使用权变更为非本组成员。2、桐乡市屠甸镇联星村村委会出具的证明××份、照片二张，证明杨子夫妇在2006年前后申请建造了联星村星园小区156号的农村宅基地房屋。

杨子质证认为，对证据1的真实性没有异议；对证据2所涉的房屋系其妻子申请建造，杨子的户口早于2001年即迁往讼争的房屋处。

本院认证认为，杨子对证据1的真实性没有异议，本院予以确认；对证据2，证明的内容与杨子于2001年将户口迁至讼争房屋处的事实相予盾，故仅凭该证据不足以证明星园小区156号的房屋为杨子申请建造的事实。

本院查明

本院查明的事实与原审法院查明的事实相一致。

原审法院审理认定，沈李于1986年经申请在原桐乡县屠甸乡环市村钱介浜组建得房屋××幢，杨子于1992年结婚后落户屠甸乡环市村蒋家桥，杨子名下无房，双方遂于1997年达成房屋买卖协议××份，沈李将其房屋卖于杨子。2000年杨子办得所有权人为“杨子”的房产证××份，此时该房地址已为“屠甸镇屠东街公园东路4#”。沈李曾于2004年起诉杨子，要求杨子将该房所涉集体土地使用权变更为杨子并赔偿其侵权损失42000元，被驳回。

2012年1月6日，沈李以查得档案记载产权人仍是其为由再次诉至原审法院，请求确认坐落于桐乡市屠甸镇公园东路4号的房屋为沈李所有；判令杨子腾退该房屋并予交还给沈李。

杨子在原审中口头答辩称，根据查出来的房产信息和房产证是××致的，都可以证明房屋是杨子的。

原审法院审理认为，本案沈李与杨子原系同村村民，且当时杨子无房，沈李自愿将其房屋出售于杨子，不违反法律规定。再者杨子也早已取得房产权证，沈李提起本案诉讼，缺乏事实与法律依据。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第××百二十八条的规定，判决：驳回沈李的诉讼请求。案件受理费1659元减半收取829.50元，由沈李负担。

本院认为

本院认为，根据本案双方当事人的陈述以及提供的证据，本案讼争房屋于1997年已由沈李转让给杨子，且办理了房屋产权过户手续。沈李提供的房屋登记信息表虽然载明其为讼争房屋的产权人，但在该信息表出具日期之后，经桐乡市房产权属登记档案查询，沈李作为产权人的房屋登记已经注销，现产权人登记在杨子名下。因此，沈李认为讼争房屋为其所有缺乏相应的事实依据，其请求法院确认其为房屋产权人并要求杨子腾退、交还房屋不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，所作判决适当，二审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第××百五十三条第××款第（××）项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。