北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

原告诉称

原告葛守蛟诉称，案外人张显贵与穆晓东等借款纠纷一案，根据山东省平度市人民法院（2008）平商初字第1294号民事判决书的规定，青岛天驰轮胎有限公司、穆晓东、陈珍芳应于判决生效后30日内返还张显贵借款人民币及案件受理费用等共计4144600元。贵院于2008年9月26日已通过诉前保全方式查封本案被告穆晓东从开发商处购买的位于平度市山水龙苑B11号楼东单元505室、506室两处房屋。该判决生效后，上述还款义务人没有履行还款责任，2008年12月26日，案外人张显贵向贵院申请强制执行。

被告辩称

案件执行过程中，被告姜婷婷作为该执行案件的案外人提出书面异议并称，2008年5月9日，被告穆晓东与其签订商品房买卖合同一份，被告穆晓东将其位于平度市山水龙苑B11号楼东单元505室、506室两处房屋以人民币70万元价格卖与被告姜婷婷。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据上述理由，被告姜婷婷要求贵院解除查封，贵院执行庭经过审查作出裁定，中止对上述房屋的执行。依据该裁定书，根据民事诉讼法第204条，人民法院给予债权人提起许可执行之诉的权利。

本院查明

本案执行审查过程中已经查明穆晓东是在2009年2月份才将房屋交付给姜婷婷，姜婷婷是于2009年2月份才取得房屋钥匙并实际入住的。

2009年4月2日，张显贵与葛守蛟签订了《债权转让协议书》，约定张显贵将其对青岛天驰轮胎有限公司、穆晓东、陈珍芳人民币4144600元的债权转让给葛守蛟，并向平度法院执行人员提交了该《债权转让协议》及告知青岛天驰轮胎有限公司、穆晓东及陈珍芳的《债权转让通知书》。成为本案合法有效的债权人。

原告认为：原执行裁定在事实审查和法律适用方面均存在一定问题。首先，对于双方交易的真实性需要贵院审理查明。其次，即便该交易是真实的，二被告之间的买卖关系也不符合相关法律规定，不应当成为解除查封、中止执行的条件。依法应当恢复执行。根据该第17条的规定，第三人已经支付房屋全部价款并且实际占有房屋，虽未办理房屋登记手续，但是不存在过错的情况下，人民法院不得查封该房屋。很显然，根据该条规定，适用该条，不得查封的前提之一是已经实际占有。也就是说，在查封之前已经实际占有的不得查封，而不是在查封后才实际占有又去要求解除查封。否则，查封就没有任何实际意义。对于查封后的房屋占有的行为只能因违反法律的强制性规定而无效。其情况不应当适用该17条，不应当中止执行。

再次，根据查封的强制性规定，在人民法院查封后，该房屋因查封而无法办理过户。二被告之间房屋买卖关系是否成立，也就是说，姜婷婷债权是否成立并不影响人民法院对穆晓东房产的执行。异议人姜婷婷应当通过向出卖人穆晓东主张合同违约责任的方式救济自己的权利。

现为维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第204条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第21条的相关规定诉诸贵院，请查明事实，依法确认上述房产系穆晓东财产并许可对该二处房产继续执行，本案的诉讼费由原被告共同承担。

被告穆晓东辩称，一、被答辩人起诉要求恢复执行平度市山水龙苑B11号楼东单元505室、506室两处房屋，于法无据，法院应驳回其起诉。根据民事诉讼法的相关规定，关于执行阶段被查封的上述两处房产，被答辩人对法院的执行行为不服，只能提出书面异议。对中止执行的裁定不服的，依照审判监督程序办理。因此，被答辩人无权提起诉讼，要求恢复对上述两处房产的执行。再者，与判决、裁定无关的，利害关系人可以自裁定送达之日起十五日内向法院提起诉讼，被答辩人已经超过规定期限，不再享有诉权，因此，法院应依法驳回被答辩人的起诉。二，被答辩人不能作为本案的适格原告，无权提起确权诉讼。被答辩人的第二项诉讼请求为确认执行标的房产属于穆晓东所有，提出确认之诉的原告必须与执行标的房产有直接利害关系，被答辩人葛守蛟不是上述两处房产的申请执行人。被答辩人声称在案件执行阶段，张显贵将判决项下的债权转让给被答辩人。根据现行法律规定，执行程序中的当事人是执行依据的生效法律文书确定的民事权利义务的主体，一方享有权利，另一方负有义务。不是法律文书中确定的权利主体，没有申请执行的权利。申请执行人在执行程序中转让法律文书所确定的债权的行为，并不产生受让人当然取代申请执行人的地位而加入执行程序的法律后果。因此，葛守蛟与本案不存在直接利害关系，其无权提起确认之诉。综上，被答辩人葛守蛟无权提起民事诉讼，其起诉的真实意图只是为了拖延答辩人依法获得上述两处房产的时间，因此，请贵院查明事实，依法驳回被答辩人的起诉。

被告姜婷婷的答辩意见同穆晓东的答辩意见。

经审理查明，2008年9月26日，张显贵向本院提出诉前保全申请，本院于当日作出（2008）平民一保字第107-4号民事裁定书，依法查封了穆晓东的位于平度市山水龙苑B11号楼东三单元505户和506户。2008年11月26日，本院作出（2008）平商初字第1294号民事判决书，该判决书规定：一、被告青岛天驰轮胎有限公司返还原告张显贵借款人民币410万元，于本判决生效后30日内付清；

二、被告穆晓东、被告陈珍芳对上述债务承担连带清偿责任。案件受理费39600元，财产保全费5000元，共计44600元，由被告青岛天驰轮胎有限公司负担。该判决生效后，张显贵于2008年12月26日向本院申请强制执行，本院予以立案执行，执行案号为（2009）平法执字第375号。2009年1月21日，执行人员告知被执行人将对穆晓东所有的位于平度市山水龙苑小区的两处房产依法拍卖，2009年2月1日姜婷婷向本院提出书面异议称，被执行人穆晓东已于2008年5月9日将位于平度市山水龙苑B11号楼东三单元505室、506室卖给了姜婷婷，其已经支付房屋全部价款并实际占有该房屋，虽未办理房屋登记手续，但不存在过错，法院不应查封该房产。姜婷婷同时向本院提交了房屋买卖合同、穆晓东收到房款70万元的收条等证据。针对姜婷婷的异议，张显贵称穆晓东的转让行为无效。为此，本院组织了执行听证，经听证，本院认为：本院查封的房屋已由被执行人穆晓东以买卖方式转让给了姜婷婷，姜婷婷已支付全部案款并已实际占有房屋，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定，2009年5月14日，本院作出了（2009）平法执字第375号民事裁定书，裁定中止对此两处房屋的执行。裁定书送达后，申请执行人张显贵不服裁定提出书面异议，认为（2009）平法执字第375号民事裁定书是错误的，不应当中止执行。

本院审查后认为，本院（2009）平法执字第375号民事裁定书认定事实有误，应予撤销。本院于2010年12月16日作出（2009）平法执异字第375-1号民事裁定，撤销了本院2009年5月14日作出的（2009）平法执字第375号民事裁定书。被告穆晓东和姜婷婷不服该裁定，上诉至山东省青岛市中级人民法院。山东省青岛市中级人民法院经审查后认为，姜婷婷对平度市人民法院查封的位于平度市山水龙苑B11号楼东三单元505室、506室房屋提出案外人异议，是法律赋予当事人的基本权利。平度市人民法院也按照民事诉讼法第二百零四条的规定对该异议进行了审查，并裁定中止对两处房屋的执行，该异议审查程序已经终结。按照民事诉讼法第二百零二条的规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。平度法院于2009年5月14日作出的（2009）平法执异字第375号民事裁定书，是按照民事诉讼法第二百零四条作出的异议审查行为，不是执行程序的执行行为，当事人或利害关系人不能对该裁定书继续提出执行异议，因此，平度法院对该异议立案审查，法律依据不足。张显贵对平度法院于2009年5月14日作出的（2009）平法执异字第375号民事裁定书提出执行异议的理由不当，（2009）平法执异字四375-1号执行裁定应予撤销。2011年7月10日，山东省青岛市中级人民法院分别作出（2011）青执复字第16号、（2011）青执复字第22号执行裁定书，撤销了本院（2009）平法执异字第375-1号执行裁定书。

2009年4月2日，张显贵与葛守蛟签订债权转让协议书，张显贵将本院（2008）平商初字第1294号民事判决书所规定的其享有的对青岛天驰轮胎有限公司、穆晓东、陈振芳的债权4144600元转让给葛守蛟。2009年6月8日，葛守蛟以姜婷婷和穆晓东为被告向本院起诉，请求撤销穆晓东和姜婷婷的房屋买卖合同或确认该合同无效。2009年9月24日，本院作出（2009）平商初字第1995号民事判决书，认定穆晓东与姜婷婷签订的房屋买卖合同无效，确认平度市山水龙苑B11号楼东三单元505室、506室房屋所有权为穆晓东所有。姜婷婷不服该判决，上诉至山东省青岛市中级人民法院。2010年4月21日，山东省青岛市中级人民法院作出（2010）青民一终字第101号民事裁定书，将该案发回重申。在本院对该案重审过程中，原告葛守蛟撤回起诉。

2011年8月15日，葛守蛟向本院起诉，要求处理。在本案审理过程中，2011年11月23日，原告葛守蛟向本院执行局提出申请，请求变更葛守蛟为申请执行人，同日，本院执行局作出执行裁定书，将执行程序中第三人葛守蛟变更为申请执行人，该裁定书已送达给了双方当事人，已发生法律效力。

另查明，姜婷婷办理平度市山水龙苑B11号楼东三单元505室、506室交接房手续的时间为2009年2月10日，其陈述在2008年10月或11月份就得知房子被法院所查封，其实际入住的时间为2009年3月份。

上述事实，有本院（2008）平商初字第1294号、（2009）平商初字第1995号及执行卷宗材料在案佐证，足资认定。

本院认为

本院认为，本案中双方争议的焦点为：一、原告葛守蛟是否为本案适格的原告，葛守蛟是否享有申请执行许可权；二、系争房产是否为被告穆晓东所有；三、应否许可对系争房产继续执行。

关于葛守蛟是否为本案适格的原告，葛守蛟是否享有申请执行许可权的问题。本院（2008）平商初字第1294号民事判决书已经生效，该判决书规定了张显贵对青岛天驰轮胎有限公司、穆晓东、陈振芳享有债权4144600元，本院在对该案立案执行过程中，张显贵与葛守蛟自愿达成债权转让协议，将其享有的上述债权转让给了葛守蛟，葛守蛟依法享有上述债权，随着该债权的转让，原债权人已经没有了从实体上要求债务人继续履行债务的权利，原告葛守蛟随着债权的取得，也就取得了原债权人享有的对该债务的一切实体上和程序上的权利。且本院在审理（2008）平商初字第1294号一案及在该案二审过程中，被告穆晓东和被告姜婷婷作为该案的当事人，均未对葛守蛟已经成为债权人并有权提起诉讼提出异议，说明二被告对该债权已经转让给葛守蛟这一事实是知悉的，在客观上是明知的。在本案诉讼过程中，本院执行局根据葛守蛟的申请，依法变更葛守蛟为申请执行人，且该裁定书已经发生法律效力，因此，葛守蛟作为本院执行案件的申请执行人，葛守蛟当然的享有申请执行许可权，葛守蛟是本案适格的原告。被告对原告葛守蛟的原告的身份提出的异议不成立，本院不予支持。

关于系争房产是否为被告穆晓东所有的问题。系争房产系开发商出售给被告穆晓东的商品房，该房产虽未办理房产证，但在房产部门已经办理了房产备案登记。根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记不发生效力。登记是不动产的法定公示方式，因此，系争房产业经备案登记并由穆晓东向开发商付清全部房款，应当认定为穆晓东的财产。根据我国《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律关系，已经合法占有建筑物的专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。根据该司法解释的规定，也应认定穆晓东是系争房产的财产所有人。二被告虽陈述已将系争房产由被告穆晓东卖予被告姜婷婷，但并未在房产部门作变更登记。

本院在审理（2008）平商初字第1294号一案过程中，于2008年9月26日查封了系争房产，并于2008年11月5日将查封裁定送达给了被告穆晓东，在本案审理过程中，被告穆晓东陈述在本院向其送达查封裁定后，其即向本院提出系争房产已出卖给姜婷婷的事实，但经查阅本院（2008）平商初字第1294号案卷，该案卷中并无上述记载。本院在2009年2月6日的执行笔录中穆晓东陈述在法院查封了系争房产后立即告诉了被告姜婷婷，但在该案审理过程中被告姜婷婷并未就该房产已经出卖给自己的事实向本院提出异议，在本院的判决书生效后本院立案执行过程中，被告姜婷婷才提出自己是系争房产的买受人，是系争房产的实际所有人，这显然有悖常理。在本院审理（2009）平商初字第1995号案件过程中，被告穆晓东于2009年2月13日陈述是在2008年5月9日与姜婷婷之父姜军生协商卖房，这与其自己以及姜婷婷陈述的在2008年5月9日之前就数次支付给穆晓东房款的陈述相互矛盾，二被告所陈述的双方房屋买卖的70万巨额房款的交付均系现金交易，这不符合交易习惯，且穆晓东和姜婷婷对交付房款的次数、实际入住的时间等有关其所谓的房屋买卖合同的履行的细节问题陈述前后不一，被告穆晓东有与被告姜婷婷有恶意串通规避本院执行之嫌。综合上述情况，本院应认定系争房产仍为被告穆晓东所有。

关于应否许可对系争房产继续执行的问题。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述规定，法院不得查封财产的条件一是第三人已经支付了全部价款，二是第三人实际占有，本案中，即使二被告的房产交易行为属实，本院查实案外人姜婷婷于2009年2月10日办理接房手续，其在本院查封该房屋时并未实际占有该系争房产，因此，不符合最高人民法院的上述不得查封的情况规定，本院于2008年9月26日作出的（2008）平民一保字第107号民事裁定书，依法查封登记在被执行人穆晓东名下位于平度市山水龙苑B11号楼东三单元505室、506室，符合法律规定。即使二被告的买卖行为真实存在，其房屋买卖关系不能对抗人民法院对系争房屋查封的效力，买受人姜婷婷仅取得了对被告穆晓东的债权而未取得房屋所有权，被告姜婷婷的异议行为不应导致房产解除查封并导致本院执行行为的中止。

综上所述，系争房产仍为被告穆晓东所有，本院应准予对本院的被执行人穆晓东的上述房产继续执行。如因本院的执行导致二被告的房屋买卖合同无法实际履行，被告姜婷婷可通过向出卖人穆晓东主张合同违约赔偿责任的方式进行权利救济。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百〇四条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条第二款之规定，判决如下：

裁判结果

平度市山水龙苑B11号楼东三单元505室、506室为被告穆晓东所有，准予执行被告穆晓东所有的位于平度市山水龙苑B11号楼东三单元505室、506室的房屋。

案件受理费100元，邮寄费120元，计人民币220元，由被告穆晓东负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东市青岛市中级人民法院。