上诉人诉称

一、原审认定事实错误。原审法院认定涉案土地系李楠与菅宏修共同承包没有事实和法律依据。原审法院仅依据李楠提供的村委会出具的证明就认定了李楠的土地承包经营权和宅基地使用权属于认定事实错误。《土地承包法》第二十二条、第二十三条明确规定“承包合同自成立时生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证书。”《物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。”《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。”故此，上诉人认为仅有村委会证明不足以确认李楠拥有涉案土地的土地承包经营权和宅基地使用权，李楠因此没有诉讼主体资格。二、原审法院适用法律错误。原审法院适用《合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定来确认合同无效错误。该条规定是违反法律、行政法规的强制性规定合同无效，《土地承包法》第三十七条虽然规定“采取转包方式流转的，应经发包方同意。”但在《最高人民法院关于审理农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定“承包方经发包方同意，采取转让方式流转土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或拖延表态的除外。”而本案中作为村委会村主任菅典章和四组组长的菅宏学均在合同中签字作为见证人，说明他们二人是知道并了解菅宏修、李超强进行土地流转。在村组负责人均知晓的情况下，发包方却拖延表态，所以不应因此认定合同无效。据此，原审法院依据《合同法》第五十二条第一款第五项和《土地承包法》第三十七条作出判决是错误的。另外，《土地承包法》第三十三条第一款第三项规定的“流转的期限不得超过承包期的剩余期限。”它的立法意思是超过部分不受法律保护，不等于一旦超过剩余期限，整个合同就无效。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

二被上诉人在一个户口本上，但是不是对方说的是家庭成员关系，是兄弟关系，都是成年人，未组织家庭，原审村委会也证明了这一点，是把承包的土地分在一起，不是普通的家庭关系对涉案的土地拥有共同权益。原审村委会也已经出具证明，整个村委会都没有办理土地承包证和宅基证，被上诉人李楠具备本案的主体资格。菅宏修与李超强签订的土地租赁协议，名为租赁，实为买卖，该协议无效。综上，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。

被上诉人菅宏修答辩称：上诉人李超强提供的欠条是伪造的，其余服从法院的判决。

根据当事人双方的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点是：1、被上诉人李楠是否具备本案的主体资格；2、涉案土地转让合同是否有效。当事人对本院归纳的焦点没有异议和补充，二审当事人没有提供新证据。

本院查明

李楠与菅宏修系同胞兄弟，至今兄弟二人没有组织家庭，二人共同生活。李超强与李楠、菅宏修系同组村民，农村土地承包时，李楠与菅宏修二人共分得承包地南地1.2亩，北地1.8亩及村内宅基一处。菅宏修与李超强签订协议，甲方（出租方）菅宏修、乙方（承租方）李超强，甲方菅宏修自愿把龙岗北头四组龙白路路北土地出租给乙方李超强使用，面积东西80米，南北20米，约2.2亩，另转让龙岗四组宅基一处，长14米，宽12米，左邻菅士升，右邻菅典华，一、租赁时间50年（2011年10月至2061年10月）。二、出租转让费共计62000元。三、租赁期间承租人可以自由处理该土地，出租方无权干预。四、承租期间所产生的一切费用，由承租方承担。五、出租期间如遇到国家占地，所得一切赔偿（包括土地赔偿）归承租方所有。六、租赁期满后该土地由李超强接收处理。七、出租人如果反悔或与其他人再有协议，愿意5倍赔偿承租人。协议人及见证人菅典章、菅宏学、菅典利在协议书上签字按印。协议签订后，菅宏修于2011年10月15日收到李超强交来的土地转让费12000元，菅宏修将此事告知了李楠，李楠没有表示同意，李超强在此土地上种植了作物。2012年收麦期间，李楠要求李超强退还土地，双方发生纠纷。

本院认为

涉案转让的宅基地和承包地属村民集体所有，原审永城市龙岗村委会出具的证明，证明涉案宅基地使用权和土地承包经营权归被上诉人所有，被上诉人李楠具备本案的主体资格。本案2011年10月14日，李超强与菅宏修签订的协议书，名为租赁，实为买卖。《农村土地承包法》第三十七条规定，“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方同意。”最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条明确规定：“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”下列原因可视为法定理由；1、转让行为是否符合平等、自愿和有偿原则；2、转让行为是否改变土地所有权的性质和土地农业用途；3、转让的期限是否在承包合同的承包期内；4、承包方是否有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源；5、受让方是否是从事农业生产经营的农户；6、转让行为是否侵害了本集体经济组织成员享有的优先受偿权。以上六个方面的内容，可视为发包方是否同意土地承包经营权转让的法定理由。本案被上诉人菅宏修、李楠没有稳定的非农职业、没有稳定的收入来源，被上诉人菅宏修的转让行为又没有经承包人李楠的同意，该承包土地的发包方村民委员会没有同意，原审法院认定该承包地转让行为无效符合法律的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。最高人民法院规定，司法实务中处理宅基地使用权纠纷时，应当把握以下原则：1、宅基地使用权不得单独转让，在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定无效：（1）城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效。（2）法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人的主体资格，应认定无效。（3）向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。（4）受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应当认定无效。2、转让宅基地使用权，必须具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；（3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为须征得本集体经济组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。根据以上规定，上诉人没有证据证明，符合受让宅基地的条件，原审法院认定涉案宅基地转让行为无效，也符合法律的规定。上诉人李超强具体支付多少转让费，上诉人所举证据与被上诉人菅宏修认可的事实有矛盾之处，待查明事实后，可另案主张权利。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉理由，本院不予采纳。

裁判结果

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）