北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）

原告诉称

1. 依法判令解除编号为51020120150155719《个人购房担保借款合同》；2.依法判令被告王光立即归还原告借款本金450,063.37元并支付利息9,173.78元（利息暂计至2018年5月22日），以及从2018年5月23日起至本息付清之日止的利息、罚息及复利（按借款合同约定标准计算）；3.依法判令被告王光承担抵押担保责任，确认原告享有抵押登记项下抵押物折价或者拍卖、变卖价款的优先受偿权利；4.依法判令被告华新地产自贡公司对被告王光的借款本金450,063.37元、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用承担连带清偿责任；5.依法判令被告承担本案诉讼费用和保全费用。

被告辩称

被告王光未答辩，也未提供证据。

被告华新地产自贡公司答辩称，1.对被告王光尚欠原告的金额，以法院核实为准；2.被告王光不能偿还借款，应先处置抵押物偿还借款，不足部分由华新地产自贡公司偿还；3.原告从被告华新地产自贡公司的账户中扣划了35416.85元归还王光的借款本息。

本院查明

2015年12月28日，被告王光为购买的房产，与原告签订了编号为51020120150155719的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。合同约定原告向被告王光发放个人住房按揭贷款人民币495,000元，借款期限180个月，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。合同约定了利息、罚息、复利的计算标准。借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回借款。被告王光用自贡市沿滩房屋作抵押，被告华新地产自贡公司为阶段性保证人，并约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告华新地产自贡公司作为保证人在合同上签章。2016年1月4日，原告向被告王光发放贷款495,000元，2016年1月12日，原告办理了抵押权预告登记（自房预2015字第X号）。2017年4月起，被告王光停止按月归还本息，原告于2017年8月28日、2017年12月22日从被告华新地产自贡公司的账户上扣划了35，416.85用于归还被告王光的借款本息。截止2018年5月22日，被告王光尚欠原告借款本金450,063.37元，利息9,173.78元。

另查明，被告王光购买的坐落于自贡市沿滩房屋现未办理房屋所有权证。

本院认为

原告与被告王光、被告华新地产自贡公司签订的51020120150155719《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》合法有效。根据合同约定，被告王光未按照约定履行支付本息的还款义务，原告主张被告王光承担还款责任及解除合同的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器。”，即使原告与被告王光签订了抵押合同并办理了抵押权预告登记。抵押权预告登记作为一种临时性的登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立的目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常因房屋建造等各种因素而导致相当长的时间间隔。为平衡不动产交易的各方利益，维护交易安全，法律赋予了预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。贷款人已经选择某一担保方式担保人担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式担保人担保物来实现全部或部分债权”的约定,被告华新地产自贡公司的辩称理由不成立,应当对被告王光所欠原告的借款本息承担连带保证责任。

被告王光经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为自动放弃质证、辩论的权利，自行承担不利的法律后果。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用

的解释》第九十条之规定

裁决结果

一、解除原告中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行与被告王光、被告华新地产集团自贡有限公司签订的51020120150155719的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；

二、被告王光于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行借款本金人民币450,063.37元，利息9,173.78元（利息计至2018年5月22日止，以后利息以450,063.37元为基数，按合同约定计算至本金还清为止）；

三、被告自贡华新地产集团自贡有限公司在未办理抵押登记手续前对上述第（二）项借款本金和利息承担连带保证责任；

四、驳回原告中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行的其他诉讼请求。

如果未按判决书确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。